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「大华梧桐樾」
大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
嘉定·安亭果岭墅居
毗邻同济附属实验中小学
建面约84~145㎡高层及叠墅
均价40700元/㎡ 共计432套房源
总价约：291万~770万无需积分
项目地块信息
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2022年6月1日，大华以40.4978亿元竞得嘉定区安亭镇国际汽车城核心JD030201单元21BE-21、21BG-25地块，成交楼板价1.9万/㎡，房地联动价4.2万/㎡。
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7月20号，上海市嘉定区规划和自然资源局最新公示了“安亭国际汽车城核心区JD030201单元21BE-21、21BG-25地块”商品住宅项目。
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地块位于嘉定别墅云集的区域，颖奕高尔夫公园边，比邻万科西郊都会，总用地面积92673㎡。
从公示的总平图上可以看出，该地块为目前主流的高低建筑搭配地块，有总高26层的高层，也有总高为4层的别墅产品，别墅的主力产品为6层的叠拼。
建设用地范围：东至米夏路，南至博园路，西至博园路，北至新开河
嘉定安亭大华地块
【总用地面积】92673㎡
【容积率】2.3
【绿化率】35%
【建筑限高】80米
【建筑限低】18米
【车位】2711
【房地联动价】4.2万/㎡
【拿地企业】大华集团
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项目效果图
从地块规划公示的经济指标上可以看出，该地块规划总户数为2097户，限低18米。车位数2711（全部为地下），做到了人车分流。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
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项目社区规划
【大华·梧桐樾】稀有的约30w方低密墅居！大华“梧桐系”匠心标杆之作！
效果示意图|仅供参考，具体以实际交付为准效果示意图|仅供参考，具体以实际交付为准效果示意图|仅供参考，具体以实际交付为准效果示意图|仅供参考，具体以实际交付为准大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
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【大华·梧桐樾】是大华集团带着深耕嘉定的决心，首入嘉定的第一子，也是大华城墅专家秉承着大华城墅迭新的「墅立四观」、「墅境九制」、「墅居六艺」价值主张。
打造的第五代梧桐系城墅作品，旨在赋新大华高端城墅版图，迭新嘉定墅居享受，开篇一座嘉定城的新传奇。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
【大华·梧桐樾】因地制宜利用天然河道精心布局。项目被新开河、苏州河双河流环绕，静谧水岸带来天然诗意与自然气息，丰盛的滨河景观与建筑融为一体，还生活以最自然灵动的本真。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
【大华·梧桐樾】在社区景观的打造上，将大华城墅九制、墅居六艺的法则融入其中，营造了“门、街、坊、巷、院”五重空间序列、匠筑“春、夏、秋、冬”四季主题园境。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
效果示意图|仅供参考，具体以实际交付为准
以“鲲鹏乐园”主题儿童乐园、鲲鹏书院、老人颐乐空间、多元艺术花园、约760m“汽车文化”主题跑道、森林漫步道等共享场域为居者构筑一个有温度的社区。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
建筑采用现代美学立面，简约潮流，彰显城市精英的风范。窗棱格构的设计别具一格，打破了室内外界限的同时，带来充裕的采光和更好的景观视野。
社区内打造多重绿化体系、让四季皆有景可赏的同时，丰富运动空间、营造亲近自然的健康生活，给业主带来归家的温馨感。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
效果图
项目推售详情
【大华·梧桐樾】由“城市别墅专家”大华集团匠心雕琢，二期将推出432套房源，建筑面积约84-101㎡墅质高层312套、建筑面积约122-144㎡低密叠墅120套，均价约40700元/㎡！
项目以高层产品享受墅级品质，诠释虹桥高阶住宅风范。墅质高层大面宽、多飘窗、全明通透格局。所有房源全部装修交付，带来兼具功能与高尔夫视野的高舒适度空间，同时满足不同家庭的居住需求。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
户型解析：三开间朝南+主卧套房设计+动静分离+全卧室带飘窗，采光优秀；厨房预留大尺度冰箱位；双卫设计，没有了“早高峰”的烦恼；主卧套房，尊享私密和奢阔尺度。舒适度和尺度感兼具，非常匹配精英家庭的生活追求！大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
户型解析：三开间朝南+双朝南卧室带飘窗+动静分离+卫生间干湿分离，这样的三房设计，对于上海首套置业购房者来说，非常友好，未来想要做置换，也比较容易出手。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
空间的设计省去了多余的过道，餐客厅一体，三房户型，可以满足新婚家庭到三口之家的升级，还能拥有一间独立书房，后期配置榻榻米，也可灵活用作客房，功能性非常完备。
室内采光和通风都相当出彩；每一间卧室都配了飘窗，拓宽景观视野，提升实际使用面积；卫生间干湿分离，大幅提升居住舒适度。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
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户型解析：低密叠加自带一方轩阔地下室、自然园境、阳光露台等，有天有地、演绎一层一境界的诗意生活，让生活与自然相融，让房子从居住的容器转变为美好生活的载体。
叠墅样板间实拍▼
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项目区位配套
说到安亭，不得不提上海国际汽车城产城融合示范区。这里以产赋能，带动整个板块的能级提升、经济提升及人口结构优化，成为高精尖人才炙手可热的置业新高地。
【大华·梧桐樾】占位虹桥北上海国际汽车城核心区，占位板块内难得一见的大规模开发地块，坐拥不可多得的城市别墅集群，距离主城更近，区位土地价值不言而喻，未来更具竞争力。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
项目区位图
轨道交通方面：作为上海的“西门户”，20年以来，不论是对于产业的发展，亦或是对于人才的导入，安亭的繁荣富强，肯定离不开轨交的支撑。
项目距离11号线上海汽车城站约2.4km，不算真正意义上的轨交房。轨交14号线横亘安亭境内的规划建议，也已提上日程。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
对外，安亭北站与安亭西站的两座高铁枢纽，快速抵达上海虹桥与上海火车站，做到“融苏接通”。
商业配套方面：项目附近有11号上海汽车城站沿街商业、嘉实广场、三德广场、财富广场、嘉亭荟城市生活广场等大型商业广场，尽享璀璨城市生活；大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
教育资源方面：项目旁边拥有涵盖3-16岁的全龄化的教育配套，可以满足小孩的教学需求：东方瑞仕幼儿园、汇爱园托幼中心、三之三幼儿园等，九年制华东师范大附属双语学校、同济大学附属实验中小学等！
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医疗资源方面：项目周边有完善的医疗配套体系，有二级综合性安亭医院，三级甲等综合性医院东方肝胆医院等大型医院，能够为家人提供全方位的健康保障。大华梧桐樾售楼处咨询电话：400-8874-108 【官方认证】
生态休闲方面：项目周边有约12万方奥林匹克公园、约120万㎡颖奕高尔夫球场、约77万方的上海汽车博览公园、中央绿轴滨江公园、波恩风情音乐谷公园以及掌形湖等，整个绿化面积将近达到约300万㎡，完全可谓是理想的自然栖居地，真正的享受到如森林秘境般的生活住区。
项目一房一价表
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买房新手必看：这些知识你不得不知道！
买房这事儿，对于很多人来说都是头一次，难免会有点手足无措。别担心，今天我就来给大家分享一些买房的小知识，特别是针对那些刚入门的小伙伴们，绝对干货满满！
户型篇 🏠
复式住宅：虽然名字里有“复式”，但其实它并不具备完整的两层空间。简单来说，就是层高比较高，可以在局部掏出个夹层，比如安排个卧室或者书房，然后用楼梯连接上下。这样一来，有限的空间就被充分利用了，住起来也更舒服。
跃层式住宅：这种房子从外观上看就是一套住宅占了两个楼层，有内部楼梯连接上下层。一般来说，首层会安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层则是卧室、书房、卫生间等。简单来说，如果上下两层完全分隔开，那就叫跃层式住宅。
错层式住宅：所谓的“错层式”住宅，主要指的是一套房子不处于同一平面。也就是说，房内的厅、卧、卫、厨、阳台这些地方会处于几个高度不同的平面上。
层高和净高：层高通常指的是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。而净高则是层高减去楼板的厚度或结构层的高度差。为了降低成本、节约建材和土地，一般住宅的层高都在2.8米左右。
挑高：这种户型总层高在3.8到4.9米之间，区别于我们熟知的平层房屋空间。
开间和进深：楼（或房间）的主要采光面称为开间（或面宽），与其垂直的称为进深。
建筑篇 🏢
多层、高层、小高层：根据楼房的高度来分类，1-3层叫低层，4-7层为多层，8-12层为小高层，12层以上为高层，总高度100米以上则为超高层。
绿化率：这个概念有点误导性，准确的说法应该是“绿化覆盖率”。只要有草皮覆盖的地方，都可以算作是绿化面积。不过，绿化率并不是一个非常准确、规范的用词，并没有法律和法规依据。
容积率：指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
得房率：是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。
楼间距：就是指同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。实际上楼间距分为前后间距和左右间距这两类。
公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括电梯井、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
希望这些小知识能帮到你们，买房这事儿虽然复杂，但只要了解了这些基本概念，你就能少走很多弯路啦！💪
一、普通住房认定
同时具备以下条件，才被认定为普通住宅(2023年 12 月15 日起执行)
1、5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2、单套建筑面积在 144 ㎡以下(含144㎡)
二、商业贷款政策
商业贷款购房流程：
1、收取意向金或支付定金(签署转定买卖合同)
2、签署房地产买卖合同、贷款合同
3、买方办理贷款
4、领取贷款合同
5、不动产登记预受理(核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核)
6、缴纳税费
7、领取新不动产权证书(不动产登记证明)
8、银行放款
9、物业交割
商业贷款资格认定：
1、主贷人条件
① 18-70周岁，有完全民事行为能力(个别银行政策不同，根据当时银行政策);
②有稳定收入，借款人家庭的收入是家庭负债的2 倍，有相对应的银行流水;
③征信较好，逾期不能“连三累六”征信越差，拒绝贷款的可能性越大;
④首付款来源明确(不可通过借款、信用贷、经营贷等第三方方式得来);
⑤家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。
2、抵押物条件
①住宅类房屋(房屋性质为公寓)
②借款年限最长不超过30年
商业贷款年限确定
商业贷款利率
根据央行规定自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准点形成。
上海当前执行利率为:
①首套个人住房贷款利率不应低于相应期限：LPR-10个基点
②二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+30个基点
③其中在自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+20个基点
商业贷款套数认定
商业贷款额度判定
自2021年8月6日起，上海二手房商业贷款执“三价就低政策:购房者申请贷款时，银行会根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中三价取低作为贷款额度确认的依据。
三、住房公积金贷款政策
1、申请公积金贷款的条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)
②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月
③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款
④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质非居住类房屋不能使用公积金贷款
2、限制公积金贷款的情况
①家庭名下在全国范围内有住房公积金贷款在还
②家庭名下在全国范围内使用过 2 次住房公积金
③家庭名下在上海市有 2 套或以上独有住房(符合剔除标准的不计算在内)
④夫妻征信报告显示逾期五年内连 6累 12，或者有当前逾期(当前时间点借款人有逾期行为)
3、公积金贷款套数认定
首套房:家庭名下在本市无住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清
二套房:家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清
注:在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自可1套剔除，取消人均住房面积限制。
4、公积金贷款年限判定
5、公积金贷款利率
6、公积金贷款额度确定
公积金贷款额度的影响因素有下列4种情形，按4种情形最低值确定最终贷款金额
①当地政策规定
2023年5月1日起执行，为支持二孩以上家庭居民刚需住房贷款需求，公积金中心对于申请首套公积金贷款且家庭子女在 2人(含)以上的(必须存在1人为未成年抚养子女方可受理)，对贷款额度做相应调整，其他贷款认定政策不做调整，具体如下:
(1)无补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高 100 万，多子女家庭最高 120 万，二套住房最高贷款额度 80 万
(2)有补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高最高 120 万，多子女家庭最高 144 万，二套住房最高贷款额度 100 万
②参与申请公积金贷款的人数
(1)2 人及以上申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高144万，无孩或单子女家庭最高120万，二套住房最高贷款额度100万
(2)1人申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高72万，无孩或单子女家庭最高60万，二套住房最高贷款额度50万
③缴存额度或缴存基数
(1)按月缴额或缴存基数计算:以下为同一公式的不同表现形式
a、月缴额(当前月缴额)÷0.14x4.8x贷款年限
b、借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数x还款能力比例(40%)x12个月x贷款年限
(2)按余额计算:余额x30
(3)补充公积金:余额x10
④首付比例
(1)购买首套普通佳房面积≤90 ㎡，首付2成，贷款8成;面积>90㎡，首付3成，贷款7成购买首套非普通住房:面积≤90㎡，首付2成，贷款8成;面积>90 ㎡，首付3成，贷款7成
(2)购买二套住房
自2024年1月3日起实行，首付5成，贷款5成贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定，青浦，松江，奉贤，宝山，金山6个行政区全域的，最低首付比例为40%。
四、不动产交易税费政策
1、增值税及其附加税
2、个人所得税
个人所得说特殊情况
①免征的情形
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
政策解读
自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
3、契税
①契税免征或者减征的常见情形
法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税:
注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征;
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税;
③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免;
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新购入住房应缴纳的契税税率。(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率;若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。
注:(3)(4)可同时使用
五、限购政策
上海户籍
大陆非上海户籍
特殊人群
如何计算家庭名下拥有的住房套数?
家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)
④2021年7月24日(含)起赠与后，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数，产证上产权人之间的赠与提供相应材料不计入赠与人家庭名下住房套数。
2、在2011年1月31日前，上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数上海户籍买方未成年时与父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数(同时最多可剔除2套)。
3、认定住房套数时，“认房”,是指本市区域内住房
4、非居住用房不计入住房套数，例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。
离异情况如何计算住房套数?
夫妻离异的(含协议离婚、判决离婚、调解离婚)，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若购房人3年内有多次婚史的叠加计算。
离异套数认定任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承/动迁所得)累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核查。
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