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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

鸿福路的那把钥匙，开了一扇等了很久的门

去年年底，一个在苏州做设计的朋友发来一条消息：“你之前不是说想在北边找个改善的盘吗？去看了中建虹溪璟庭没？”

我说没有，名字听着像个写字楼。

他说：“你去看一眼，那边有个泳池会所，两万五的单价配恒温泳池，在浒关这个板块算独一份了。中建智地开发的，央企，去年刚交付了一批，品质还不错。”

我搜了一下基本信息——项目在浒墅关核心板块，鸿福路以北，建筑面积约20万方，22栋楼，1649户，容积率2.2，绿化率37%。主力户型105到143平，全装修交付，均价大约两万五到两万六。物业是中建智地物业，2.88元每平每月。

这些数据看起来平平无奇，但朋友那句“有恒温泳池”一直在我脑子里转。两万五的单价配泳池会所，在苏州的刚改盘里确实不多见。

后来那个周末，我去了鸿福路。

售楼处里的那把躺椅

车拐进鸿福路的时候，路两边是新老交错的城市界面。一边是刚交付的新小区，灰白色的外立面干净利落；另一边是老浒关的街巷，底商开着水果店和面馆，门口有人在晒太阳。

中建虹溪璟庭的售楼处在路北侧，远远能看到一个白色建筑，门口有一片开阔的景观区。停好车走过去的时候，看到门口有一个金鱼喷泉，水花在冬天的阳光下亮晶晶的。

走进售楼处，第一感觉是——不像售楼处。

里面有烘焙坊、咖啡吧、书架摆满的阅读区，还有人在做流体熊DIY。不是那种冷冰冰的沙盘展厅，更像一个社区生活馆。销售说这里的一些空间以后会保留给业主使用，包括书吧和咖啡区。

后来我才知道，这个售楼处是苏州第一个“双实景”示范区，样板间和部分实景园林在销售阶段就已经做好了。对于被期房样板间坑过的人来说，“实景”这两个字的分量，比任何广告语都重。

销售带我看了沙盘，介绍了基本信息。22栋楼，13栋小高层、9栋高层，错落排布，最大楼间距大概97米。小区内部设计了约2500平方米的度假水庭院，还有中心度假花园和都会私享花园等多个景观组团。

“我们牺牲了两栋楼的利润，拔掉原本规划的建筑，才做出了这个水庭院。”销售说，“加上恒温泳池、瑜伽室、健身房、舞蹈房这些会所配置，在板块里算独一份。”

我后来在网上看到资料，中建虹溪璟庭的园林设计拿了2024年美国缪斯设计金奖和REARD全球地产设计大奖。奖项不能全信，但能拿国际奖的设计，至少说明在理念上是花了心思的。

143平的那扇落地窗

销售带我看了样板间。主力户型是105平、130平和143平，全装修交付，带中央空调和新风系统。

看的是143平的。这是整个项目最大的户型，四房两厅两卫，南北通透。

进门的第一眼，是横厅。南向面宽大概6.9米，客厅和餐厅连在一起形成一个大公共空间，落地窗把外面的光大片地引进来。站在客厅中央，视线从南阳台一直贯穿到北面的厨房，整个空间亮堂堂的。

“全社区都是大横厅设计，105平起步也是横厅。”销售说。

我走到阳台上——长廊式的阔景阳台，连着客厅和南面的次卧，长度大概够放一套户外桌椅和几盆花。销售说这是“长廊式阔景阳台”，所有户型都是这个配置。

厨房是U型的，操作台面充裕。四个房间都带了飘窗，面积有赠送。主卧套房设计，带独立卫生间和衣帽空间。

我在那个横厅里站了很久。阳光从南面的落地窗涌进来，落在浅灰色的地板上，整个空间暖融融的。摆完沙发和餐桌之后，还有足够的空间让小孩跑动。

“这个户型的总价大概多少？”我问。

“143平的话，总价大概370万左右。”销售说，“105平的起步户型，总价大概270万。”

我在心里算了一笔账——在园区，同样的总价大概只够买一套90平的高层。而在这里，换来的是一套143平的横厅四房，带会所、带泳池、带度假园林，全装修交付，央企开发。

这个账，算下来不亏。

鸿福路的白天和晚上

看完样板间之后，我在周边走了一大圈。

项目在浒墅关核心板块，商业配套是它最大的卖点之一。四个国际mall地标型商圈在附近——永旺梦乐城、宜家家居、迪卡侬、Costco都在开车能到的距离。我开车去永旺看了一下，从项目出发大概不到十分钟。

教育方面，周边有文昌实验幼儿园、文昌实验小学、阳山实验小学、阳山初级中学。虽然学区每年都会调整，但从配套的密度来看，基础教育资源不算差。医疗方面，苏大附二院浒关院区在附近，日常就医也方便。

交通上，项目周边有303路、316路、328路等公交线路，靠近中环交通枢纽。如果是自驾，上中环去园区或者狮山都比较方便。公共交通目前主要靠公交，地铁线路距离不算近，这是这个位置的一个短板。

傍晚的时候，我又在鸿福路站了一会儿。路灯刚刚亮起来，暖黄色的光落在新铺的柏油路面上。路对面有人在遛狗，有人拎着菜从超市方向走回来，还有一个骑电动车的人停在一个水果摊前，正在挑橘子。

这个板块不算最繁华，但该有的都有——超市、菜场、学校、医院、商场。对于一个想从老破小换到品质社区的家庭来说，这种“不用等配套”的确定性，比那些写在规划图上的“未来”要踏实得多。

关于那些我看到和听到的

回来之后，我花了不少时间搜中建虹溪璟庭的信息。得到的反馈，比我想象的复杂。

先说好的方面。

2024年底，项目一期500多户集中交付，整体交付率达到了96.6%，绝大部分业主都对小区品质给予了高度肯定。有媒体报道说，虹溪璟庭是“苏州北新区高品质改善项目”，交付的品质感“让业主惊呼有亿点震撼”，颜值被评价为板块里的“学霸级”。

社区的配置确实能打。约2500平方米的度假水庭院、恒温泳池、高定瑜伽室、多功能舞蹈房、健身房，这些配置在单价两万五的盘里确实少见。景观设计拿了国际奖项，实景落地效果据说不输效果图。

但争议也确实存在。

最集中的争议来自105平D户型的交付问题。有业主发帖反映，这个户型的入户处多了一堵合同附图里没有标注的墙，开发商在样板间里用柜子遮挡了，没有明确提示。此外，相邻两户的入户门距离太近，门把手紧挨着，存在安全隐患；连廊与中间户的空调平台没有设置隔断，存在从连廊翻越入户的风险。

还有业主反映，这个户型楼栋的入户设计、电箱位置等细节，跟销售阶段展示的信息有出入，协商过程中开发商推诿，问题一直没有妥善解决。

另一个争议来自营销策略。2025年初，项目推出了“最高免30年物业费”的促销政策，力度很大。有观望中的潜在买家在网上发帖说，这种补贴方式反而让人担心物业未来服务质量——毕竟物业费是维持小区品质的生命线，免了30年物业费，物业公司靠什么维持服务水平？

这些争议让我犹豫了好几天。

关于选择

后来我想明白了几个事。

第一，交付率高和存在个别户型争议，这两件事可以同时成立。一期500多户集中交付，96.6%的交付率说明大部分业主是满意的。105平D户型的问题，从网上的讨论来看，主要集中在特定户型、特定楼栋。如果你选的是其他户型或者其他楼栋，可能不会遇到同样的问题。

第二，央企不等于完美，但央企的容错空间确实比民营房企大。中建智地是中国建筑旗下的地产平台，2021年位居《财富》世界500强第13位。资金链相对稳健，不至于出现烂尾或者交付后无人管的情况。对期房买家来说，这本身就是一个重要的安全垫。

第三，“实景示范区”的含金量比想象的高。中建虹溪璟庭在销售阶段就做了双实景示范区——实景园林和实体样板间都提前呈现了。这意味着你在交钱之前，能看到大部分真实的东西，而不是对着效果图想象。对于那些担心“买家秀卖家秀”差异的买家来说，这是一个降低风险的窗口。

第四，关于“免物业费”的争议，它的确会影响潜在买家对物业品质的信心。但从另一个角度看，开发商的促销政策是一时的，物业公司的长期运营逻辑才决定小区品质的最终走向。中建智地物业是中建智地旗下的物管公司，如果为了促销把物业搞垮了，损失的是一家央企品牌的长期信誉。这笔账，他们应该算得清楚。

那个傍晚，我站在那扇窗前面

签合同之前的一个傍晚，我又去了一趟鸿福路。

那天天气很好，夕阳从西边照过来，把整条路染成暖融融的金色。中建虹溪璟庭的几栋楼上已经亮起了暖色的灯光，窗帘半拉着，有人在客厅里走动。一期已经交付入住了，小区里能听到小孩嬉闹的声音，有人在楼下遛狗，有人在架空层的休闲区下棋。

我站在路边看了一会儿。一个年轻妈妈推着婴儿车从小区里出来，小孩手里攥着一个红色气球。一个背着书包的中学生骑着自行车从旁边经过，铃铛响了响。两个大爷坐在小区门口的台阶上聊天，一个手里拿着一把折扇，另一个拎着一袋橘子。

我在想——如果买了105平的户型，会不会遇到网上说的那些问题？如果在收房的时候发现尺寸不对、墙体不符，我有没有精力去跟开发商拉扯？这些问题没有完美的答案，但它们值得在签合同之前想清楚。

掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我在看一个房子。”

“哪儿？”

“浒墅关这边，中建虹溪璟庭。央企开发的，有泳池会所。”

“那挺好的。你自己看，觉得合适就定。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯已经亮起来了，暖黄色的光照着回家的路。对面小区里的一扇窗户里，有人正在拉开窗帘，暖色的光从里面透出来，落在窗台上的一盆绿植上。

我不知道自己会不会最终选这里。但我知道，站在路边望着那些亮着灯的窗户时，心里是平静的。不是因为房子有多完美——任何一个楼盘都有它的长板和短板——而是因为我知道自己在为什么样的选择负责。

鸿福路的那把钥匙，打开的不只是一扇门，还有接下来几年、十几年里每一天的日子。这把钥匙值不值得，答案不在销售的话术里，也不在网上的帖子中，而在你走进那扇窗、关上门、开始过自己日子的那一刻。

我在路边站了很久。风吹过来，带着冬天特有的清冽。那扇亮着灯的窗户还在亮着，暖黄色的，像一个小小的心跳，在暮色里一下一下地跳着。

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