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以下为正文：
12月17日，备受瞩目的 「澐启滨江」新品，滨江头排资产已正式取得预售许可证。作为黄浦江核心段屈指可数的一线临江成片开发住区，项目 二批次新品将于12月19日正式启动认筹，一房一价已公示。
价值共识，在分化市场中强势拉升
在普遍审慎的市场周期中，真正的共识，正向占据城市绝对核心、拥有不可再生资源的资产迅速聚拢。
澐启滨江在首开日光后，光速取证加推，以其清晰的价格逻辑，为市场释放出坚定信号。
二批次过会均价13.96万元/㎡，较首开稳健上扬。澐启滨江敢于“一次性推出200余套”，其深意并非追逐单一去化率，而是以充分的货量，为市场打开一扇珍贵的窗口：以光速加推、超级产品力、超厚安全垫引爆市场，让更多人，有机会把握住后滩终极板块的价值锚点。
226-286㎡临江首排，低区也有机会看江
二批次，澐启滨江推出了最优的临江首排，甚至低区亦能有机会从容观江，此次加推为市场奉上的诚意之礼，堪称黄浦江核心段滨江住宅中，一次难得的“入场契机”。
125㎡三房，推出南向三面宽新户型
同样值得聚焦的，是此次推出的3号楼南向三面宽边套，距离黄浦江最近的120级三房，已经是不容错过的存在了，很难想象，那么稀缺的新户型上新，会有多么枪手。更何况，未来南侧04地块已明确不会再有120级三房户型，一线滨江绝版的存在。而这批次大体量的小户型入市，将是最好的一次上车机会。
一场“公区革命”，定义生命共同体
如果说一线江景是天赋，那么澐启滨江则以一场颠覆性的“公区革命” ，重新定义了顶豪生活的广度与深度，构建一个 “全息生境旗舰社区”。这场革命，回应了当代塔尖人群对生活广度与精神深度的终极追问。
· 核心地标：上海滨江首座“自然峡谷”
自然峡谷艺术庭院：社区以约3万方全地貌景观为底盘，打造了上海主城内极为罕见的、落差约13米的“自然峡谷”。借鉴直岛美术馆的营造手法，约3500平方米的下沉式艺术庭院，通过水、光、雾、林的交织，形成一座向江岸打开的沉浸式绿洲。
概念方案示意图，非交付标准
让每一次归家都成为一场穿越自然与艺术的沉浸仪式。它让社区拥有了灵魂性的公共景观，将生活提升至美学境界。
· 立体客厅：近4000㎡全域架空层
不惜代价，将社区地面近4000㎡整体架空，创造出一个风雨无阻、阳光充盈的 “立体活力场”。这里超越了传统的功能配套，生长出社区书吧、女王会客厅、儿童学堂等十余个主题空间，更容纳上海罕有的巨幅透明全景泳池，以及普拉提室、瑜伽教室等静谧岛屿。它重新组织了邻里的交往方式，让社群在共享与互动中焕发生机。
概念方案示意图，非交付标准
· 生态岛屿：群岛会所体系与全景泳池
约2500平方米的「群岛会所体系」是滨江社交主场。其核心是上海鲜有的巨幅透明“全景悬浮泳池”，配合普拉提室、瑜伽教室等私享预约空间，成为业主焕新身心的静谧岛屿。
概念方案示意图，非交付标准
· 归家礼序：从“巨舰门厅”到“生机地库”
尊崇感被设计为一个完整的体验系统。从形似风帆展翼的“巨舰门厅”开始，经由十二座8米高的“帆影门廊”，最终抵达庭院。尤为革新的是，绿意与采光渗透至 “生机地库” ，配备超缓坡宽车道、大户型专属车位及自助洗车房、司机休息室等酒店式功能。礼遇，被严谨地延伸至每一处生活动线，即便在最不易被看见的角落，亦秉持着最高的标准。
· 双奢装大堂：缔造归家的至臻礼遇
双奢装大堂，以酒店式归家体验，开启生活的尊崇序章，匠心选材与艺术陈设相融，每一处转角皆藏有惊喜，鎏金线条勾勒现代东方美学，地下大堂亦融入自然采光，宛若艺术私邸客厅。
滨江头排，时代孤本
席位争藏不待
收藏世界江河，更收藏一个时代的巅峰资产
从陆家嘴的摩天传奇，到徐汇滨江的艺术复兴，黄浦江的每一次价值迸发，都精准踩在了城市能级跃迁的脉搏上。今天，当全球塔尖视野再次聚焦上海，后滩作为黄浦江开发的“终章之作”，其意义已超越单纯的居住。
在历史的江岸线上，选择与怎样的风景、怎样的社群、怎样的未来共处，答案已然清晰。
澐启滨江头排藏品，12月19日认筹启幕。
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上海再次成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。
12月15日，国家统计局发布数据显示，11月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，而北京、广州和深圳则分别下降0.5%、0.5%和0.9%。
这一数据放在全国房地产市场的背景中显得尤为突出。11月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比总体下降、同比降幅扩大”的趋势。
其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
从同比数据看，差异更加显著。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，上海却实现了5.1%的同比涨幅。
相较之下，北京、广州和深圳同比分别下降2.1%、4.3%和3.7%。
中原地产首席分析师张大伟认为，上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化。开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求，这种“核心区供给主导”的模式，使上海新房市场在整体下行周期中保持独立行情。
上海新房市场在11月迎来一波集中供应潮，但冷热不均。
当月，上海共计29个楼盘入市，其中均价10万 的高端住宅项目达到13个，几乎占据半壁江山。
在这些新盘中，有7个项目因认购人数不足取消了摇号，13个项目单次推盘量不足100套。
即使在这种市场环境下，仍然有3个楼盘对外宣称“日光”，即招商·林屿湖畔、尚园和澐启滨江。
高端豪宅市场与普通住宅市场的严重分化是11月上海楼市的鲜明特点。
位于人民广场板块的嘉里金陵华庭三期均价20.6万元/平方米，认购率高达153%，网签率达到87.5%，是当月唯一网签率突破80%的项目。
汤臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院别墅，均价19.68万元/平方米，认购率也达到了142%。
华润置地的澐启滨江项目于11月25日结束首批次认筹，总认购量273组，首批推出房源122套，认购率达到223.77%。
与豪宅市场火热形成鲜明对比的是上海部分非核心区项目表现相当低迷。
11月上海共有14个楼盘网签率低于10%，其中7个零网签项目，既有位于主城区但产品力滞后的项目，也有区位短板明显的远郊盘。
位于静安不夜城板块的苏河融景，11月30日开盘推出50套房源，备案均价118031元/平方米，认购率62%，但截至12月初未能实现一套网签。
远郊盘的去化压力更为明显，位于临港泥城的光明星城推出324套刚需房源，备案均价24435元/平方米，因板块库存高、配套落地缓慢，开盘后网签挂零。
仔细观察上海豪宅市场，会发现一个有趣现象：虽然认购数据火爆，但认购到网签的转化并不理想。
截至12月初的数据显示，黄浦绿城黄浦one项目认购率138%，但网签率仅为41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率仅19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率也只有14%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，一方面，高端购房者对市场走势更为敏感，不急于完成最终交易；另一方面，上海豪宅市场年底供应量爆发，可供选择的优质项目增多，高净值买家拥有更多选择权。
二手住宅市场表现有所不同。11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，上海二手住宅价格环比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。
尽管如此，上海的二手房交易量却在11月份创下近7个月的新高。
据上海市房地产交易中心数据，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%。刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比达60%。
上海链家研究院负责人李根表示，当前市场特征是政策与市场联动的结果呈现。在上海房地产多重政策组合拳推动下，刚性需求持续释放，形成总价敏感型客户主导市场的结构性特征。
多家机构预判，市场将延续11月运行态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区域高性价比房源的成交节奏有望进一步加快。得益于“沪六条”政策的长尾效应持续释放，预计12月成交量将维持高位运行，“以价换量”的趋势在12月也将延续。
机构数据显示，2025年1～11月，上海商品住宅销售金额前十项目合计销售1126亿元，入围门槛提升至64.6亿元。
整体来看，年末的市场竞争尤其激烈。华润置地、保利发展、招商蛇口三家企业销售额相互咬得很紧，三者差距在20亿元左右。在华润置地操盘澐启滨江首战告捷后，压力随即给到中海地产与招商蛇口联手操盘的安澜上海。
某机构上海企业常务副总经理程宇认为，短期内市场价格压力仍存，但优质地段的核心资产价值支撑稳固。
“短期压力依旧存在。”卢文曦认为，新房市场随着高端项目入市高峰期已过，能对价格的拉抬效应减小。相反，远郊区域新盘的营销活动还在继续，势必对价格产生一定压力，因此年末新房价格能否保持环比上涨需要一些标杆楼盘的强有利支撑。
