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正大缤纷城项目位于地铁7号线15号线顾村公园站地铁上盖，西顾村的陆翔路和镜泊湖路口，总占地面积5万8千方，建筑面积21万方，为世界500强绿地控股集团开发，亚洲商业巨头泰国正大集团运营，为顾村最大最核心商业一体式中心。
本案以区域主题购物新体验为标志、创造享、乐、新形态特色、三个首层概念、东西人气广场及中央环形主题街区这里将形成人、生活、娱乐的交汇是城市中心购物休闲玩乐、时尚盛宴的焦点地标，同时让冰冷的交易购物场所嬗变为容纳全球风貌的和时尚生活圈，宝山·正大缤纷城在尽情诠释和展示着最令城市心潮澎湃的生活美学。
项目地址：上海市宝山区陆翔路111号
开发商：上海绿地林森置业有限公司
运营公司：上海正大运营管理
产权年限：40年
拿地时间：2009年
竣工时间：2013年
商铺现状：带租约出售，95%满租率
交通：地铁7号线、15号线、双轨交汇顾村公园站
可售套数：188套
回报收益：5%
首付：70%
面积段：50-400㎡（主力面积100㎡）
单价：一楼6-6.5万左右、二楼3.5-4万左右、三楼2.5-3万左右、四楼2万左右
总价：100万起、主力价格200万-500万左右
面宽、层高：1层、2层4.5米，3层5米，面宽5-20米不等。
双地铁7号15号线地铁上盖，双地铁口，每天运载客流出站5万人次，东面宝山唯一三级甲等华山医院北院年接诊人数50万人，就诊服务周边直径10公里范围内，南面亚洲第一大435万方郊野公园顾村公园，约等于560个足球场大，新建顾村公园三期即将开放，逛完一圈需要8个小时左右，每年吸引的全国各地游客达到了200万人，周末游客人次1万左右。西面是保利叶语高档住宅和别墅社区，周边住宅单价5-6万左右，东面大型成熟的居住社区，南面1公里上海宝山大学城，项目自带5栋主楼、3栋酒店式公寓2栋写字楼，本案4公里辐射范围常住消费人口25万人以上，随着城市板块消费的不断融合，产业产能的不断升级，将为本案带来源源不断的消费人群。
7号线潘广路地铁站的TOD项目招商时代乐章建设得如火如荼，上海建发熙和府古风门庭古韵十足。
但再往西去，密密麻麻的新建、在建动迁房如同复制粘贴，一眼望不到尽头。
商品房开发商还会象征性地建设一些配套，动迁房不需要有这个考虑， 新顾城很新，但也荒芜得有点不像话。
在上海，有多少追求性价比的打工人要么在市区租着老破小，要么在郊区租着动迁房。
成了动迁基地，就把板块定了调 —— 负责给沪漂一个床位，然后在楼市买卖中找不到座位。
下行周期中，它们的表现真的和想象里一样差吗？
我带着这个疑问，一一拉取了它们的数据，发现它们确实超跌了（全市同期跌幅 17%）。
但即便同为动迁基地，它们对下行周期的反应也各不相同。
01
泗泾
说实话，真没想到泗泾的跌幅这么大。
归根结底，泗泾终究不是一个靠自己的板块，热闹全靠上游沿着 9号线“施舍”。
这引发了泗泾近10年的小繁荣，2015年至今 泗泾是松江除了新城之外的供应主力，供应了15297套新房商品房，约是洞泾和佘山的2 倍，九亭的 3.9倍。
九亭供应较少，房价又高，佘山太远，拉长了距离，身处其中的泗泾成了可以兼得的选择。
但伴随着泗泾站地铁盘招商时代潮派入市，板块的商品房市场也进入了存量时代。
市场下行，当大量次新房混杂着动迁房同时流入市场，房东会面临同质化的二手房源，或者更有性价比的动迁房。
睡城的阴影如影随形，买在泗泾的人想出去，本想买入的客群在犹豫，毕竟 地段更好的九亭，二手房价降下来了。
地铁是有，通勤体验却让人苦不堪言，漕河泾实力仍在，但也有不少大厂已经向徐汇滨江迁移了。
另外， 泗泾并不在松江产业主轴G60科创走廊上。
内外交困，泗泾已经没有了把人留下来置业的吸引力。
但话又说回来，当年金地、融创、保利等大牌开发商的进入，形成了 泗泾南比较清爽纯粹的城市界面，也催生了配套的发展。
三湘商业广场、保利悦活荟、绿地云天坊、不远处的山姆会员店，再加上在建的招商花园城，泗泾的配套是可以自给自足的。
产业上，泗泾也在挣扎前行。密码小镇，手拉手汽车港、信创产业也算初具规模。
对预算不多的刚需家庭来说，泗泾能给予的已经不算少了。
02
顾村
论居住环境与配套， 没几个外环外板块能比得过顾村。
7号线、15号线双轨交，一个向南，一个向内，让顾村作睡城的资质比泗泾还高。
顾村公园站绿地正大缤纷城、刘行站龙湖宝山天街、潘广路招商花园城（在建），美兰湖站中集美兰城， TOD一路连缀也是没谁了，还有华山北院和顾村公园坐镇，均好性已经不言而喻了。
拥有如此配置的顾村，也很难留住人。
和所有睡城一样，顾村公园常年靠“外溢”存活，但 7号线顾村公园到静安寺整整14站，泗泾到漕河泾仅需6站。
北上海的市北高新与7号线并不直接相交，静安寺的产业能量早就被普陀、大场、上大蚕食干净了，根本轮不到顾村。
聚焦到板块内部，顾村的困境也很典型， 宝山的重点在南大智慧城、大吴淞，根本没打算分神给顾村。
本以为，2013年“新顾城”规划批复落地会成为顾村难得的转机。
结果除了极少部分产业之外， 超600万方的体量都被拿来做了住宅。倘若新顾城能多建设些商品房，恐怕也能吸收一下板块内部的改善客群。
可如今，当我亲眼所见它兑现最多的部分——动迁房，心里不由得为顾村捏了一把汗。
但不得不说，住惯了顾村的人们对它的评价一般不会太差。
对于北上海的刚需而言，顾村的价值也不会泯灭。
03
江桥
江桥的唯一优势就是离市区比较近了。
14号线首站就在江桥封浜，链接静安寺只需要半个小时，线路又新又快，通勤体验比9号线强太多了，
但与泗泾不同的是，江桥地铁来得过晚，拖慢了板块发展与人口导入的进度，导致配套和城市界面明显落后。
身处大虹桥，交通枢纽是利好，也是拖累，这点江桥深有体会。
京沪高铁、沪苏通铁路等全都经由这里，铁路网密布，还有G2京沪高速、G42沪蓉高速，312国道（上海-霍尔果斯）等多条高速，将板块割得四分五裂。
前几年，凭借北虹桥的概念，曹安公路以北的一众新房卖得十分火热，龙湖天璞作为标杆，二手房价还一度冲高至10万/m²，然而一切都是昙花一现。
比起徐泾的大兴土木，北虹之星喊了十年，规划涂涂改改，落地相当困难。
这两年，才以 “上虹桥”的名义重新出道。
整体规划 东产西城，东区规划约1400亩土地，聚焦商务研发功能； 西区规划约1100亩土地，打造 新一代国际社区，其中一期建筑规模总量约 108万方。
另外还有 嘉闵线、G15改扩建双线推进，上师大附属、WLSA国际学校落地，“市一江桥”医院运营，以及蔚来等重大企业入驻。
这些也许是江桥最后的机会。
但一面是大虹桥概念失灵，一面是常年被嘉定冷落，江桥已然告别了那个黄金期，需要更长时间成长与蛰伏。
04
浦江
浦江的动迁房占比有点惊人了， 达到79%。本轮跌幅也明显更厉害些。
虽说浦江的动迁全部分布在南侧，和商品房的分隔比较分明，但也是实在太密集了点。
这意味着浦江北部基本定型，锁死了上限。
目前， 浦江万达是那里最大的优点，距离轨交较近还有山钢和润旭辉里两个小型商业，其下分布着不少夜市小摊，生活氛围很浓厚。
学校有新建的上 海师范大学附属中学(闵行实验学校)，公办九年一贯制。
虽然跌幅不小，但相比其他动迁板块，不少人反而更看好浦江。
首先浦江 生在闵行，身在浦东，背靠两大强区的区位让它可以左右逢源。
浦东新房特别是刚需新房的供应常年紧缺，浦江的地理位置和价格很好地填补了这片空白。
同属于滨江地带，浦江和前滩之间中间只隔着定位以高端客群为主的三林滨江、浦锦， 前滩的外溢顺着8号线，7 站就能送到浦江。
作为动迁基地里唯一身处黄浦江边的板块，浦江多少能够捞得到 “一江一河”的好处。
近几年努力发展产业的浦江已经跻身 大零号湾， 嘉闵高架南延伸，以及打通紫竹与鲁汇的东川路隧道也在议程之中。
产业有闵行谋划，人口导入有浦东托底，浦江受制于自己的现在，又让人忍不住期待它的未来。
05
周康，曹路
浦东的周康和曹路，我想放在一起讲。
还是那句话，动迁基地的命运取决于是否抱住了一个好大腿。
周康明显比曹路幸福，张江一路南下，康桥负责承接机器人产业的外溢，周浦则在生物医药领域分得一杯羹。
这种含金量足以让它们成为浦东南部郊区一哥、无数新上海人的落脚地，也是六大动迁基地中跌幅最小的存在。
而曹路临近的金桥，却还在产业转型的瓶颈期脱不了身。
2020年至今周康共供应了11723套新房，而曹路仅仅供应了4623套。
板块的大小、产业的能级、新房的供应频率，让两者的二手市场体量截然不同。
2020年至今，周康共成交了27357套住房，在浦东所有板块中名列前茅，而曹路总成交还不到一万套。
两者在浦东刚需心中的地位，简直天壤之别。
曹路还有一点也很惨，就是太边缘了。
东部临海，天生容易被人遗忘，再加上还有一些邻避设施影响观感，让曹路根本撕不掉“睡城”的标签。
不过和所有郊区一样， 周康与曹路内部的发展也是跳跃、割裂式的。
板块内围绕着地铁站、商业、离市区近的部分往往更受欢迎，走出独立行情。
周康的御沁园，曹路的金海汀雲台，根本不愁销路，还能触发积分。
金海汀雲台东侧又一幅宅地即将土拍，关注度仍旧很高，甚至引发了会否出现高溢价的讨论。毕竟神奇的浦东，万事皆有可能。
开年至今，浦东开盘在售的新盘怎么也得七八百万起步，浦东急着买房的刚需，真的只能指着曹路新地块入市了。
06
写在最后
理智上，动迁基地当然不算抗跌。
情感上，我们无法否认正是这些地方捡起了沪漂最后的尊严，初出茅庐在上海打拼，他们租在这里，结婚生子在上海扎根，他们买在这里。
这种无可奈何的背后，不就是他们不认命的拼劲吗？
关于动迁基地的“坏话”，我们听的太多了。
为城市扩张奉献颇多的它们，正如上海无数漂泊者一般， 默默无闻又不可或缺。
动迁基地，和住在其中的人们，一起组成了这座大都市的地基。
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止跌回稳
2024年无疑是房地产市场的“政策大年”。年内，行业利好政策不断加码，尤其是9月26日中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，更是开启了政策层面新篇章。
10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行和金融监管总局五部门集中表态房地产，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。
这套“组合拳”概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个取消”，取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”，降低住房公积金贷款利率、房贷首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担；“两个增加”，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增至4万亿元。
11月13日，财政部、国税总局和住建部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策公告，结合取消普通住房与非普通住房标准，对住房交易契税、土地增值税、增值税等政策调整，进一步加大居民购房优惠力度、缓解房企财务压力。
地方层面，年内地方出台房地产调控政策超过700条，积极落实各项中央政策的同时，也因城施策，通过发放购房补贴、推进购房“以旧换新”、支持购房落户，加大公积金贷款支持力度等多种方式，助力房地产市场止跌回稳。
2024年，从中央到地方，一系列重磅房地产政策密集出台，其力度之大和频次之多彰显管理层对市场稳定和健康发展的坚定决心。
筑底
10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。
10月份以来，房地产市场交易总体回升。住建部网签数据显示，10月全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。10月份楼市出现了积极信号。
11月楼市在10月的基础上继续回暖。根据国家统计局数据，11月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比10月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比10月增加2个。10月和11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长，一线城市带动二线三线城市商品房成交增长。另据相关统计，截至目前，今年全国二手房交易网签面积同比实现正增长。11月份房地产业市场预期指数比上月回升1.1个百分点。
总体来看，在系列调控政策组合拳的拉动下，房地产市场筑底初见成效，信心和预期得到提振。
地王
今年以来土地市场延续低温运行态势，但自多地楼市成交回暖后，土拍市场也开始升温，热点城市频现高溢价地块，不少城市涌现新地王。
12月2日，深圳市南山区后海金融总部基地地块以185.12亿元成交，溢价率46.32%，创下深圳涉宅地块总价新高，也是2024全国成交最贵的宅地。11月29日，北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”地块以153.32亿元成交，成为北京单笔土地出让金纪录。11月28日，上海市新杨思地块以7.44万/平方米的楼面均价成交，溢价率40.37%，该地块是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。而在此前8月份的上海第四轮土拍，绿城以48.048亿元拍下的徐汇区原小米总部地块，楼面价高达13.1万元/平方米，再创全国单价地王新记录。
除一线城市以外，包括西安、成都和杭州等热点城市近期也相继出现“地王”。
12月12日，西安市北二环地块以25.59亿元成交，成为西安土拍市场总价地王。11月6日，成都市高新区大源板块地块以26300元/平方米的楼面价成交，溢价率46%，刷新高新区纪录。10月22日，杭州市江湾新城核心板块宅地以34.2亿元成交，楼面价50717元/平方米，成为杭州新单价地王。
尽管土地市场的回温目前还仅限于热点城市优质地块，但土地市场的活力进一步提升，有利于房企拿地信心逐步修复。在中央经济工作会议提出加力促进房地产市场止跌回稳的背景下，各地将持续优化房地产政策，随着楼市不断回暖，预计未来土地市场也将得到进一步提升。
防风险
2024年，防风险仍是房地产行业的重要工作内容之一，从政府工作报告到年内各大重要会议，都在强调积极稳妥化解房地产风险。
而近期的中央经济工作会议，再次强调了“有效防范化解重点领域风险”。值得一提的是，中央经济工作已连续三年将“房地产防风险”相关工作列为议题。
2022年，会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及了房地产。2023年，会议明确持续有效防范化解重点领域风险，提及房地产等三大领域风险。2024年，会议明确有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。从最近三年中央经济工作会议的表述来看，防范风险要高度关注房地产领域的问题。相信在2025年，防范化解房地产风险，仍将是年度重点关键词。
白名单
2024年以来，高层出台多项政策举措防范化解房地产风险，而“白名单”制度成为了一个重要抓手。
年初，住建部和金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，明确按照“一项目一方案”提出“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。
6月，上述两部门召开会议强调，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，更好满足城市房地产项目的合理融资需求，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任；完善机制组成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度；加强“白名单”的审核把关；指导银行做好融资支持等。
10月，两部门继续推动“白名单”项目扩围增效，明确继续做好增量工作，让符合标准的项目“应进尽进”。截至11月底，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。而年底前，“白名单”项目的信贷规模预计增加到4万亿元。
这一年来，“白名单”的持续推动和落地见效，也为房地产行业带来了场“及时雨”。
优化存量
房地产行业从增量扩张转向存量发展阶段，如何进一步盘活存量资产也成为了今年的工作重点。
城中村改造不仅改善居住环境，完善城市功能，在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，更有利于消化存量商品房，一举多得。
2024年，推进城中村改造的范围、力度都有所增加。10月17日，住建部表示，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。11月15日，住建部会同财政部印发通知，明确将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近 300个地级及以上城市。
与此同时，为消化存量商品房、优化保障性住房供给，年内越来越多的城市开展存量商品房收储工作。据相关统计，截至目前已有超过80个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超过36个城市已经发布征集公告和具体细则。
此外，盘活存量闲置土地方面的工作也在提速推进。
6月份，自然资源部会同国家发改委出台妥善处置闲置存量土地若干政策措施，推出了帮助企业盘活存量土地资产、鼓励并购转让、支持地方政府收地等三方面18条政策措施。
之后在多次高层会议中也都提及到了盘活存量闲置土地的工作部署。10月12日，财政部宣布允许专项债券用于土地储备，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。11月7日，自然资源部发布通知强调，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。
适度宽松
近期的中央经济工作会议提出，要实施适度宽松的货币政策。这也是时隔14年，中国货币政策基调首次由“稳健”转向“适度宽松”。
适度宽松的货币政策通常伴随着利率下调，这将进一步降低购房者贷款成本，减轻还款压力，提高购房能力。
事实上，2024年许多购房者已经享受到了利率下降带来的实惠。5月，中国人民银行取消了全国层面个人住房贷款利率政策的下限。到了10月，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）降至3.6%，从而引导各地房贷利率下行。同时，全国范围内的存量房贷利率进行了下调，以缓解新老房贷利差扩大问题。
年内相关货币政策已惠及新购房需求和存量房贷，对于降低购房成本和增强购房信心发挥了积极作用。而近期高层重要会议对货币政策的定调更有望持续为房地产市场注入信心，稳定楼市交易与发展。
此外，适度宽松的货币政策还可以降低融资成本，改善房地产开发企业的现金流状况，使其在资金运用上更加灵活，从而有利于房地产市场的整体健康发展。
好房子
随着房地产行业经历深刻变革，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”的阶段。高层多次表态，要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时也提出了居住环境升级的全方位蓝图：从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区。
目前，好房子已经成为行业发展和房企发力的核心导向。今年，各地在深入落实好房子建设的理念上，持续优化好房子建设，不少房企也已经在积极探索建设第四代住宅项目。
不仅新房要建设成好房子，住建部多次强调，对于老房子，也要结合城市更新，想办法去改造成好房子。甚至不同面积、不同价位，也都有不同的好房子。而近期召开的住房城乡建设工作会议再次明确了好房子建设也是2025年的重点工作之一。
好房子不仅关系着人们对美好生活的需求，更是构建房地产发展新模式的重要抓手。在即将到来的2025年，全行业将会更加大力推进好房子建设。
