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基础信息
2025年6月19日，在上海第五批次土拍中，中建八局成功竞得宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01共6幅子地块。
四个月前案名确定为——中环麓岛。
其中91-01已经入市，92-01地块方案公示。
2025年12月26日，94-01地块方案公示。该地块总出让面积达98659.8平方米，总建筑面积321540.815平方米，成交综合楼面价25488元/平方米，溢价率1.17%。
三万平方独家制作
本次三万平方就为大家来进行基于公示方案的，项目更多技术内容的分享。
规划设计亮点
根据公示图所示，地块一共规划三栋高层，一层抬板设计，将居住空间整体抬升，打造“地面-抬板-地下”的立体生活系统，不仅能有效降低噪音，提升居住静谧性与舒适度，利用抬板下方空间规划全人车分流通道、菜场、配套、垃圾房等功能区域，释放地面更多空间用于景观营造与公共活动；
同时借鉴同组团地块设计亮点，板上架空泛会所空间，配套下沉式庭院等特色景观，提升居住舒适度。
三万平方独家制作
户型解读
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①1#17层102+98+95三单元户型
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北连廊设计，一梯两户，三开间朝南，预测全飘窗，边户转角飘窗，延续南北阳台做法。因为是6户来公摊一步楼梯，所以户型的公摊会很低。
②2#，18层100+95两单元户型
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北连廊设计，一梯两户，三开间朝南，预测全飘窗，边户转角飘窗，延续南北阳台做法。
③3#24层108+102两单元户型
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北连廊设计，一梯两户，三开间朝南，预测全飘窗，边户转角飘窗，延续南北阳台做法。
配套优势
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地块需配建不少于2260平方米的公共服务设施，包括1500平方米自持菜场、200平方米日间照料中心、200平方米老年活动室、360平方米养育托管点，除菜场外其余设施建成后将无偿移交大场镇人民政府；若配套商业，将优先布局24小时便利店、生鲜超市等便民业态，全面满足社区日常需求。
1、交通便捷通达
紧邻轨道交通15号线南大路站，最远距站点约600米，实现“零距离”轨交出行；区域内已规划轨道交通22号线、18号线、26号线，未来轨交网络将进一步加密。自驾方面，无缝对接S5沪嘉高速、S20外环高速等城市快速路网，30分钟内可达静安寺、虹桥枢纽、人民广场等核心商圈，立体交通网络畅达全城。
2、教育资源优质
区域教育配套成熟，已建成南大实验学校、南大实验幼儿园等6所学校；市实验性示范性高中上海师范大学附属中学宝山分校已开学，未来周边还将集中引入一批顶尖公办名校，从幼儿园到高中形成完整优质教育链条，充分满足居民子女就学需求。
3、医疗保障充足
1.4公里范围内有上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院（二期已投入使用），15分钟车程可达复旦大学附属华山医院北院，优质医疗资源环绕，为居民健康提供坚实保障。
4、商业生态完善
北侧在建的华润万象汇（丰翔路TOD项目）将与本项目所在的南大路TOD形成“双TOD”商业矩阵，其中万象汇定位“北上海商业标杆”，将引入30%区域首店品牌，重塑区域商业能级。3公里范围内还有弘基文化休闲广场等成熟商业设施，多元消费场景全覆盖。
5、产业生态集聚
依托南大智慧城数字经济、人形机器人、生命科学三大主导产业，中车资产、捷瑞肯、上大通用智能机器人研究院等重量级企业已纷纷落户，产业集聚效应显著。产城融合发展模式将带来大量优质就业机会，同时推动区域配套持续升级，提升居住价值。
总结
作为上海五大重点转型区之一，该地块依托南大智慧城“以产兴城、产城融合”的发展战略，以PARK-TOD生态社区为定位，致力于打造集品质居住、生态休闲、便民服务于一体的现代化人居标杆，助力区域形成“双TOD”发展格局，推动北上海城市能级提升。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
