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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

胥江畔的那扇门，推开之后是另一种“范”

去年秋天的一个下午，我从苏福路高架下来，拐进了北枕江路。

路不算宽，两旁的香樟树在午后的阳光里投下浓密的影子。越往南走，车流声慢慢变小，天空慢慢变大。路的尽头能看到胥江的水面在远处泛着碎光，像一条安静地铺开的绸带。空气里有一股说不清的味道——大概是江水、草木和泥土混在一起的那种，闻着让人不自觉地放慢呼吸。

我放慢车速，在凯悦街与北枕江路交叉口靠边停了一会儿。路的西侧，一片灰白色的楼群在午后的光线里泛着干净的光——十几栋小高层错落排列，外立面的线条干净利落，施工电梯正在一截一截地拆除，露出底下完整的轮廓。

掏出手机查了一下——金地峯范，木渎集团拿地、金地商置开发建造，容积率2.0，绿化率43%，103到135平的三房四房，2026年3月交付。

看到“得房率92%”那行字的时候，我心里动了一下。在苏州，绝大多数新盘的得房率在75%到80%之间，92%意味着——同样的建筑面积，实际能用的空间比普通高层多了十几平。一百万的房子差十几平，折算下来就是二三十万的差距。

那一刻我忽然觉得，在木渎胥江畔这个被称作“狮山南”的板块里，有一套户型设计如此极致的小高层，大概就是我一直想找的那种“把钱花在刀刃上”的房子了。

胥江畔的那块地

第一次走进售楼处的时候，接待我的销售先介绍了一下项目的基本情况。金地峯范位于吴中区木渎镇北枕江路，凯悦街与北枕江路交汇处，由木渎集团拿地、金地商置开发建造和后期物业运营。

项目占地约45600平方米，建筑面积约126000平方米，容积率2.0，绿化率43%，规划了12栋12到17层的小高层住宅，总户数766户。车位配比1:1.44，地下车位一千多个。物业是和融物业，物业费2.75元/平米/月。

“我们是精装修交付的，主力户型103平和117平，都是三房两卫，”销售在介绍的时候说，“还有一个134平的户型，房源不多。所有户型都带中央空调、新风和地暖三大件。”

我在心里默默记下了这些信息——12栋、766户、2.0容积率、43%绿化率、小高层社区——对于木渎胥江畔这个板块来说，这算得上中高配置。项目是期房，预计2026年3月交付，目前处于正常施工状态。

“我们最大的卖点是户型，”销售补充道，“算上赠送面积，得房率能做到92%。103平的实际使用感，相当于普通高层120多平。”

117平的样板间里，我第一次理解了“得房率92%”的含义

看样板间的时候，销售带我看了103平和117平两个户型。

先看的是103平的。三室两厅两卫，进门是独立的玄关，右手边是厨房，左手边是客厅。客厅做了横厅设计，朝南双联阳台，落地窗把外面的光大片地引进来，站在客厅中央感觉空间比实际面积宽敞不少。

“103平做了三房两卫，带横厅和双阳台，”销售在旁边说，“飘窗和阳台都是赠送面积，所以得房率能到92%左右。”

我在客厅里走了一圈——确实，空间感比同面积的普通高层宽裕不少。主卧套房带独立卫生间，北面的房间可以做书房或儿童房。双联阳台的宽度足够放下一套小桌椅和几盆花。

“103平的户型在项目里卖得最好，总价大概220万左右，”销售补充道。

然后是117平的户型。三室两厅两卫，空间比103平更宽裕。客厅做了约5.6米的横厅，加上飘窗和阳台的赠送面积，公区面积能做到将近50平。站在客厅中央，阳光从南面涌进来，整个空间亮堂堂的。

“117平的户型在项目里是‘神户型’，”销售说，“得房率同样在92%左右，5.6米的横厅在同面积段里算很宽的。主卧做了270°飘窗，采光和视野都很好。”

我在117平的样板间里多站了一会儿——确实，户型非常方正，从客餐厅到厨房卧室都是规规矩矩的方块，没有那种犄角旮旯的空间浪费。精装修的标准也配齐了三大件：美的中央空调、爱迪士新风、纳米地暖，地面用的是1200×600的大砖通铺。

“117平的总价大概250万左右，”销售补充道，“134平的大户型总价在320万上下。”

那些看得见的配套和看不见的距离

看完样板间之后，我没有马上走，在周边走了一大圈。

项目位于木渎胥江畔，这个位置最大的优势是“狮山南”的区位概念。从项目开车到狮山核心区大约5公里左右，龙湖天街、美罗、泉屋、金鹰等狮山商圈都在6公里范围内。对于在狮山上班的人来说，这个通勤距离是完全可以接受的。

交通方面，项目北侧无缝对接苏福快速路，向西约1公里直达中环西线，自驾出行非常方便。最近的地铁站是5号线大治桥站，步行距离大约1.4到2公里，走路需要15到20分钟。地铁确实不近，对于依赖公共交通通勤的人来说，这是一个需要认真考虑的因素。

商业配套是项目的加分项。约1公里范围内有花样城、大运城、山姆会员店，约6公里范围内有狮山天街、美罗、金鹰等8大商场。日常买菜和大型购物都能覆盖到。

学校方面，项目大概率对口南行实验小学和南行中学。这两个学校在木渎板块属于中等水平，不算名校，但对于大多数家庭来说，家门口有学上是最基础的保障。

生态方面，项目南侧紧邻胥江风光带，周边有旺山、灵岩山、上方山、石湖风景区等自然景观环伺。推开窗能看到江景和绿意，在木渎板块确实是一个加分项。

“小区北侧会有一个菜场，附近有一些沿街底商，”看房人在测评里提到，“最近的商业是大运城和花样城，商业体还是挺多的。”

那些需要认真面对的事情

看房之后，我花了不少时间在网上搜金地峯范的真实评价。信息比我想象的复杂——有好评，也有让我认真思考了很久的争议。

先说好的方面。项目的户型设计确实能打——92%的得房率、103平做三房两卫、117平做5.6米横厅，在苏州的小高层里属于第一梯队的水平。一位看房人评价说：“103和117的户型是真不错，赠送面积比较多，算上赠送面积得房率要92%，然后装修标准也挺高。”

社区配套也值得一提。小区自带会所，包含健身房、瑜伽室、图书馆、小酒吧等设施，还有一个“猫咖”。对于一个总价220万起的小高层社区来说，这些配置确实属于“微度假”定位的加分项。有看房人评价说：“小区整体规划的颜值很高，星空顶地库很高大上，比较适合年轻人，很小资。”

但那些藏在宣传背后的短板也是真实存在的。

最大的争议来自周边环境。多位看房人在实地探访后反映，项目南侧胥江河对面约1公里处是光大环保厂，以前经常有异味，不知道现在是什么情况。对于环保问题，项目方表示小区内有实时空气检测，但“实在介意确实是硬伤”。

另一个被频繁提及的问题是周边城市界面。有测评者直言：“一出小区就是老旧民房、老破小扎堆，城市界面又旧又乱。边上还挨着大型停车场，车来车往噪音不断，灰尘也大。再往旁边就是厂房，工业感拉满，完全没有居住氛围。”

我在测评中看到现场照片，项目被4S店和汽配城包围着，门口的道路状况也一般。有测评者形容：“北临凯马广场，界面嘈杂，所以小区南侧会更安静。”

地铁距离也是一个问题。一位测评者算了笔账：“最近的地铁是五号线大治桥站，有接近两公里的距离。”另一位测评说步行约1.4公里（约20分钟），对于依赖轨交的人群需要慎选。

性价比方面，有测评者在2025年9月指出：“目前这个盘103的户型正常楼层的价格在220左右，这个价格对比周边新房二手都没有任何优势……我在静静的等着这个盘降价。”

关于金地的精装质量，我在网上也看到了一些针对其他城市“金地峯范”项目的吐槽。比如嘉定金地峯范项目，有业主反映设备平台通过拆除业主卧室卫生间窗户才能进出，严重影响了隐私和安全。虽然这是其他城市的项目，跟苏州金地峯范没有直接关联，但对于一个以“金地”为品牌背书的产品来说，这些争议多少会影响潜在买家的信心。

苏州项目2026年3月交付，目前在施工阶段，没有大规模的业主收房反馈。小红书上有验房师发布了包含金地峯范在内的验房笔记，显示“一次验房，42页报告，40+个问题”。但这应该是针对其他项目的记录，苏州项目尚未交付。对于关注精装质量的人来说，等交付后的真实反馈再做决定可能是更稳妥的选择。

关于选择的账

看完金地峯范之后，我在心里算了一笔账。

如果你追求的是“户型极致和得房率”，92%的得房率、103平做三房两卫、117平做5.6米横厅，在苏州的小高层里属于第一梯队。同样的总价，在核心区只能买一套老破小，在这里能换一套方正通透的装修三房，这个账对很多人来说是划算的。

如果你看重“狮山南的区位和配套”，5公里到狮山核心、1公里到大运城和山姆、自带会所和健身房，对于一个总价220万起的小高层社区来说，配置确实超出了常规水平。

但如果你依赖公共交通通勤，1.4到2公里的地铁距离会让你每天早上多走20分钟。如果你对异味敏感，1公里外的环保厂是一个需要认真评估的风险。如果你在意城市界面，周边4S店、汽配城和老旧民房的现状，确实会让“微度假社区”的想象打折扣。

价格方面，项目从2023年底首次取证到2026年在售，均价保持在22000-23000元/平左右。在木渎板块，这个价格属于中等偏上水平。正如一位测评者所说：“这个盘最大的优点就是小区品质，但最大的缺点也在于位置——既不靠地铁，也不紧挨商业。”

要不要推开那扇门，取决于你更看重什么——是愿意为“极致户型和社区配套”付出溢价，还是愿意为“更成熟的地段和更安静的环境”寻找其他选择。在木渎胥江畔这个正在兑现的板块里，这个问题没有标准答案，只有每一个看房人自己的权衡。

那个傍晚

从项目周边走回停车的地方，天已经擦黑了。我站在北枕江路的路边，又看了一眼那片灰白色的楼群。

暮色里，金地峯范那几栋楼在夕阳下泛着柔和的光。从远处看，外立面确实干净利落，施工电梯已经拆除了大半，露出底下完整的轮廓。售楼处的灯光还亮着，门口停着几辆来看房的车。旁边的胥江水面上倒映着路灯的光，碎碎的，像撒了一把碎银子。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我今天看了一个房子。”

“哪儿？”

“木渎这边，金地峯范。”

“多大？”

“117平的，三房。得房率92%，带三大件装修。”

电话那头安静了一会儿。“得房率92%是什么意思？”

“就是实际能用的面积特别大，117平感觉像普通高层的130多平。”

“那不错。旁边方便吗？”

我想了想，说：“开车方便，5分钟上中环。地铁要走20分钟。旁边有个环保厂，有些人说会有味道，但是小区里有空气检测。”

电话那头沉默了几秒。然后她说：“那你选房子的时候，要把这个也考虑进去。住得舒服不只是房子里面舒服，外面也要舒服才行。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面楼栋的立面上，反射出一种温润的质感。766户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

从北枕江路到苏福路高架，从胥江畔到狮山核心的距离，不过5公里。这5公里里，有金地峯范92%得房率的极致户型、有5.6米的横厅阳光、有自带会所的健身房和猫咖、有1公里外山姆的购物袋。

但也有1.4公里外地铁站的步程、有城市界面不太精致的4S店和老旧民房、有1公里外环保厂可能的异味、有“得房率92%”背后那些靠飘窗和阳台撑起来的赠送面积。

这些加在一起，就是金地峯范的全部真相。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。