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31载国企象屿

精耕城市的幸福答卷

象屿地产是《财富》世界500强、厦门市属国有企业象屿集团的全资子公司。历经31载，深耕长三角、海西、成渝核心都市圈，业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务、工程代建四大板块，已发展成一家有实力、有信赖、有品质、有温度的国资背景实力房企。在深耕沪浙区域的20余年里，象屿打造了一座座“象屿代表作”。2024年，象屿与时共进，布局产业与生活澎湃向前的奉贤金汇，为城市带来历久弥新的幸福生活向往。

风景里会客社交

为生活设计每一寸土地

用十字森林轴线，打开社区视觉通廊，也打开充盈着生命力、自然力的邻里交际场。“五进洄游归家”设计，支持“就地撒野”的邻里组团功能，在自然的半径里，上演生活的万象境生。

智能化人居体验

引领生活方式革新

象屿·江湾悦府以十大智慧服务体系，打造高品质智慧生活，以极高的安全系数，还原理想生活最舒适的尺度，给幸福更多安心保障，带来更美好的生活场景。

人性化设计

细节处演绎质感舒居

象屿深入考量空间与场景的运用，将生活中看得见与看不见的细节进行了细致打磨。玄关、阳台、厨房、卫浴均设置科学收纳空间，营造高品质生活体验的同时，更带给居者层建面约83㎡3房2厅1卫

高层建面约93㎡3房2厅2卫

高层建面约97㎡3房2厅2卫

建面约138㎡下叠

建面约143㎡中叠

建面约123㎡上叠

板块配套

象屿·江湾悦府位于金汇板块核心区，一街之隔约11万m²龙湖金汇天街，周边逾万亩中央公园生态环伺。建筑面积约14万m²地，将闵行丽生态产业实现与上海主城的快速联系，出门即同步都心视野。

①东方美谷大道：连接奉贤地标&产城天际线

②金海公路：链接虹梅路高架，通达徐汇

③林海公路：下一站杨高南路，速达张江/金桥/陆家嘴

④BRT奉浦快线：接轨地铁8号线，直抵前滩

⑤15号线南延伸段（规划中）：建成后将一面并轨5号线，一面通达大零号湾、莘庄工业区与虹桥国际商务区

商业配套

一街之隔龙湖金汇天街 一站式时尚潮流汇聚

约6公里范围内，聚集龙湖金汇天街、奉贤天街、南桥百联中心三大商业综合体。其中，约11万方龙湖金汇天街距项目直线距离约70米（根据百度地图测算），毗邻约3万方天和地块商业（规划中），一站多元生活场景，万象潮流尽归步履之间。

教育资源

高阶学府修养理想全龄教育版图

全龄段优质教育资源汇集，起笔孩子精英成长，涵养未来渊博学识。

①幼儿园：上大附幼

②小学&初中：上海大学附属奉贤实验学校

③高中：致远高中、上海中学国际部（规划中）

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四份业绩预告，同一个“配方”

从业绩预告来看，佳兆业预计录得公司拥有人应占溢利不少于500亿元，扭亏为盈主要得益于境外债务重组成功，带来约86亿美元的债务减免；旭辉控股预计归母净利润达到170亿-190亿元，而2024年同期为亏损185亿元。这一转变的核心原因同样是境外债务重组的完成，为公司带来约400亿元的一次性重组收益。

远洋集团预计录得公司拥有人应占溢利约30亿元-50亿元，2024年同期为亏损约210亿元；碧桂园预计录得净利润约10亿元-22亿元，而2024年同期亏损高达351.45亿元。两家公司同样表示，盈利主要来自债务重组产生的非现金收益。

表面上看，四家企业实现了从巨亏到盈利的华丽转身，但细究之下，支撑这些盈利的并非经营层面的改善，均为债务重组所带来的一笔不可持续的一次性会计收益。

此外，一个值得关注的细节是，四家房企的债务重组几乎都在2025年下半年落地。佳兆业是去年9月，远洋境内重组是11月，旭辉和碧桂园则是12月底。前后相差不过三四个月，这种“同步”的背后，并非巧合。

“一方面是在房地产融资协调机制建立后，项目层面获得流动性支持，稳定了债权人预期，也加快了保交楼进度。另一方面，经历长期博弈，债权人意识到，与其让房企持续违约导致资产归零，不如接受削债、展期、债转股等方案，提高整体清偿率。”中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时分析指出。

债务重组如何“变”出利润？

当一家企业无力偿还到期债务时，与债权人达成重组协议，无论是削债、展期还是债转股，都会在会计处理上触发一笔“债务重组收益”。这笔收益究竟是如何“变”出来的？背后有明确的会计准则依据。

根据现行的《企业会计准则第12号——债务重组》，债务重组被定义为“在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易”。

简单来说，当房企与债权人重新谈判，达成一份比原合同更“优惠”的还款方案时，就构成了会计准则意义上的债务重组。那么，这笔“优惠”如何在财务报表中体现？准则针对不同的重组方式，规定了相应的会计处理规则。

以资产清偿债务为例。如果房企用现金或非现金资产偿还部分债务，准则第四条规定：“以现金清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，计入当期损益”。

换言之，如果一家房企原本欠债权人100亿元，经过重组后只需偿还60亿元，那么这40亿元的差额就会在财报中体现为“利润”。

刘水在采访中进一步解释了这一会计逻辑：“债务人在债务重组中，因重组债务账面价值超过清偿现金、非现金资产公允价值或重组后债务账面价值而产生的差额，这笔差额需一次性计入当期利润，形成‘债务重组收益’。”

他同时强调了一个容易被忽视的关键点：“根据四家企业业绩预告，本年度扭亏为盈主要是债务重组产生的收益，剔除债务重组收益后均处于亏损。”这种盈利本质上是“会计准则导致的盈利，是一次性并不可持续”。

这笔利润并非来自销售房屋、提供服务所赚取的现金，而是源于账面上的数字调整，可以说是一种“纸面富贵”，具有明显的非现金性质和不可持续性。

那么，我们能否通过这种“纸面富贵”来判断行业的真实健康状况？

“未来企业盈利情况仍取决于企业正常经营产生的收入、利润变化，需重点关注其剔除重组收益后的核心经营利润、毛利率、经营性净现金流、净负债率及流动性指标等指标。”刘水表示。

“更值得观察的是企业的销售去化速度、项目交付情况、土储质量及融资渠道是否真正恢复，这些比账面净利润更能反映企业的可持续发展能力。”

从“财务上岸”到真正“活过来”

剥开“盈利”外衣，几家房企的主营业务仍在流血，真实经营数据并不乐观。

如旭辉控股在业绩预告中表示，2025年若剔除非经常性收益后，核心业务预计亏损75亿—90亿元，较2024年同期的58.25亿元亏损有所扩大；远洋集团同样表示，若剔除上述一次性债务重组收益的影响，预期本年度将录得公司拥有人应占亏损。

这些数据说明，债务重组只是争取了时间，并未解决根本问题。当重组收益的一次性红利耗尽，若销售端不能回暖、毛利率不能修复、现金流不能回正，这些企业仍将陷入“亏损—重组—再亏损”的死循环。

“债务重组完成不等于真正‘上岸’。”刘水在采访中直言，如果后续销售不畅、经营未能改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。必须将重组视为新起点，而非终点。

他对界面新闻表示，房企要真正恢复“造血能力”，至少得迈过三道坎：

第一，加速销售回款，盘活存量资产。抓住政策窗口期，利用专项债收储、土地调规等政策工具，把沉淀资产转化为现金流。没有销售，一切都是空谈。

第二，聚焦核心业务，构建新发展模式。剥离非核心、低效资产，转向更注重资产质量、经营稳健和财务安全的发展模式。轻资产转型是方向，但代建、养老等新业务的利润率远低于传统开发，需要时间培育。

第三，等待市场回暖，修复融资渠道。行业整体销售的回暖是房企持续回款的基础，债务重组成功有助于修复信用，为获取新增融资创造条件。

从目前来看，在债务重组落地后，房企们也已经开始行动，努力回归正常经营轨道。旭辉控股提出“低负债、轻资产、高质量”模式，并围绕这一模式确立了三大转型方向；碧桂园则提出“二次创业”，表示2026年将是公司从保交房向正常经营转段的最关键一年。

债务重组的成功为企业迎来了喘息期，未来能否真正“上岸”，还要取决于销售去化、资产盘活、模式转型的成效。“纸面富贵”撑不起长期价值，真金白银的销售回款和持续稳定的经营现金流，才是企业生存的硬道理。

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