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——建发海宸——
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建发海宸优势：
1、新江湾三年没出新房，板块新房供应量不足。海宸可以弥补这一块空白。
2、海宸所处位置是中心城区唯一的湿地公园景观，黄浦江沿岸很长，湿地公园旁边房子不多。
3、海宸本身低密度住宅容积率1.55多为小高层洋房以及叠墅产品。附加值高。
4、建发海宸作为建发全国300多个项目的5座灯塔之一。无论是从户型设计还是从公区的配套都是板块少有的。
目前还有105-125-161-210二期已经过会。感兴趣可以一块讨论讨论 前段时间，上海地产圈出了个“提前爆火”的项目——建发海宸。
产品还没入市，剧透已经满天飞了，“买大门，送房子”的梗四处流传，各路人马对这个项目的户型和得房率更是议论纷纷。
艳姐了解到，建发海宸在集团内部，专门被冠以“城市灯塔”的代号，能这个代号的产品在内部极度稀缺——建发全国共计200多个项目，仅拥有“灯塔”代号的项目，屈指可数。
而根据最新爆料，这个建发在上海的首个“灯塔作品”，本周已经启动建档了，预计推出105㎡、125㎡、161㎡三种户型产品，预估总价段可能在1000-2000万之间。
新江湾正芯，生态走廊之侧，这一次建发摆明了要在这里，牢牢树立一个“灯塔”。
建发海宸示意图
01
极致浪漫的规划
打破边界，与自然共生共荣
建发海宸所在的新江湾，是上海主城唯一生态湿地，在上海这座“钢铁丛林”之中，新江湾的绿化率超过60%，有“生态绿宝石”之称。
60%的绿化率什么概念？在上海能达到这个级别的，是离主城八十多公里外的西郊别墅区。
别的板块是给项目找生态配套，在新江湾，则是把项目点缀在生态配套里。
新江湾实景图
如何充分尊重并利用脚下这块“生态宝地”？如何将项目恰如其分地嵌套进这块“绿宝石”之中？如何用最大程度激发生态资源赋能业主生活？建发用了一张极致浪漫的规划图来作答。
新江湾实景图
这是一张建发海宸的俯瞰图，可以看到整个地块三面都被绿地与河道包裹，尤其是项目东侧，公共绿地、滨河景观带、城市生态走廊此地排列，天然具备构建多层次景观视域的条件，整个地块可以用8个字来形容：
玉带环腰，青龙归海
建发海宸规划示意图
建发在规划起笔之初，就淡化了“红线”，取而代之的是“无界造园”概念，将社区内外一体规划，共生共荣。
因此在项目规划图上你可以看到两个轴线：一条沿着河岸和绿廊如玉带缠绕，建发通过代建包揽了开发主权；另一条如轴线笔直贯穿，是约200米长的繁花长廊。
建发海宸规划示意图
两条轴线在滨河水岸交汇，形成了全上海罕见的“超级景观通廊”。
这样设计的好处是，这条滨水空间，虽然名义上是公共空间，但实际动线距离上，建发海宸的业主使用最便捷，其他人到此反而要绕一大圈。
长约1公里的水岸公园、背后约11.4公顷生态湿地，直接服务于建发业主，就是业主们的后花园。
另一边，建发海宸一边在社区用约1千米的内环景观步道，串联起精致园景；另一边将外环景观步道联通水岸公园、市政绿地。这内外双环景观动线，同样被繁花长廊巧妙联通。
业主日常下班回家，你在社区外已经提前置身景观之中，可以像游园一样来到家门前；饭后散步，不经意间你已经从楼下漫步至水岸之畔，湿地的自然气息扑面而来；带着孩子玩耍，你有更生动更丰富的生态科普课堂，带小朋友探索更大的世界。
景观之间没有明显的边界，没有隔离感，而是互为渗透、无界融合，不仅为日常生活带来更细腻的感官体验，也为业主提供了一种更松弛、更自由的生活方式。
在寸土寸金的上海，这种生活的松弛感是最浪漫的，也是最奢侈的。
02
极致浪漫的园林
园林为卷，写意“中魂西骨”
艳姐了解到，建发海宸从一开始就定下了“海派东方”这个解题的核心思路，关键点落在了一个词上：
中魂西骨
熟悉的朋友都知道，建发在新中式这条赛道上有二十余年的深耕经验，“中魂”底蕴无可置疑，但外界好奇的是，建发如何用“新中式”的沉淀驾驭“海派风情”，做出差异化的“海派”作品？
在建发海宸这个项目上，能一窥建发式海派蕴藏的极致浪漫的意境。
观察设计图就会发现，建发诠释海派与众多房企截然不同，它在用中式礼序为空间骨架，来组织西方的建筑形态。
更巧妙的是，在建发海宸，你能看到汲取了中式园林“框景”“藏露”等手法，来呈现西式风情的园林景观，通过连廊、廊柱的有机组织，实现移步异景、诗意萦绕的沉浸体验。
脚下是传统的归家礼序，途径的是中式的合院形式，眼中呈现的是欧陆风情。
基于这一布局逻辑，建发得以在有限的景观轴线上，从容铺展匠造复现的“新沪上八景”，点缀了五个不同主题、传承沪上经典元素的花园，将文化意象与现代审美融为一体。
建发海派建筑的更多浪漫细节，还藏在众多建筑纹饰和符号之中，区别于西方纹饰的直白呈现，东方传统纹饰的内涵和寓意显然更为深远，建发海宸在西式建筑的表象之下，藏有大量东方纹饰，将祝福和美好寓意进行含蓄表达。
门厅以白玉兰为造型，勾勒出摩登与飘逸并存的气质；环抱式落客区灵感来自意大利许愿池，细看池底却铺陈龙鳞祥纹，含蓄传递东方祥瑞。
建发海宸示意图
连建发项目大门口标配的铜狮，也打造成了西式造型，庄严中透出几分摩登腔调。
建发海宸示意图
主入口的铜艺精雕大门上，建发特别邀请了百年品牌“老凤祥”掐丝珐琅非遗大师陈徐奇，以掐丝珐琅工艺打造门钹，每一次叩响皆如穿越千年礼序的回音。
以东方礼序为骨，海派风雅为魂，在融合中形成了一种文化的共鸣，这是建发用海派作品表达的极致浪漫情怀。
03
极致浪漫的会所
给多一点，点燃生活的精致烟火
艳姐了解到，建发海宸为业主配置了约4200㎡摩登会所与约1370㎡泛会所空间，整体面积超6500㎡，远超市面上豪宅会所的尺度。
这样的面积，意味着市面上所有的会所功能，你都能在这里找到。
整个4200㎡的地下会所空间，通过一个艺术过厅分隔成东西两部分，分别以“健康”和“社交”为主题，这是高净值人群的生活字典里的两个高频词汇，也是建发海宸会所设计理念的核心。
但和很多开发商“存在即可”的逻辑不一样，建发海宸的浪漫在于，多想几步、多走几步。不仅满足“有”，更思考“如何更好”，有两处细节尤为动人：
一个是，建发还为业主未来的生活，预留了“多一点”的可能。
豪宅会所标配的私宴厅，建发海宸特意预备了2个。
因为建发调研发现，现代人越来越多将社交宴请放在家庭之外，多出一个满配的私宴厅，意味着业主有宴请需求时更从容一些。
建发海宸会所示意图
再比如，相较于豪宅会所标配的泳池，建发海宸特意搭配了儿童泳池和泡池，直接对标五星级酒店的使用体验。
建发海宸会所示意图
时值盛夏，这种拐个弯就能享受畅游的快乐，周末带娃下个楼就能戏水的体验，就是我们常说的，把日子过成别人羡慕的朋友圈。
另一个是，将会所社交视为一段连续的场景旅程，而非零散的功能拼凑。
相较于会所有哪些功能，建发想得更多的是，业主的邀约发出后，从客人下午到来，到晚上回去，建发海宸能否提供全时段的社交场景，能否兼顾商务礼仪与家庭温馨，同时照顾到男性、女性和孩子的多样化需求？
建发海宸会所示意图
所以在建发海宸的会所，一场家庭邀约可能是这样的：
下午时分主客茶室畅谈，孩童在私人影院尽兴；晚间移步私宴厅享用盛宴；餐后男士可至红酒雪茄室品鉴交流，女士则前往咖啡厅延续闲谈。
建发海宸会所示意图
社交不仅限于单一功能或人群，实现全维度、全场景的细致考量，建发海宸的会所，不仅是一种配置，更是一种懂得。
建发海宸会所示意图
04
极致浪漫的空间细节
女性视角，藏在生活里的温柔
参观建发海宸样板间，你会被大量的设计细节深深打动，这些细节不是花里胡哨的设计，而是对业主生活的细微感知，对日常习惯的深度洞察，非常能代表建发的产品态度。
此次建发海宸的户型完美命中了最新设计规范，拿125㎡主力户型举例，艳姐用组关键词概括：
标准四房、全屋飘窗、边套270度转角飘窗、中间户三阳台……
建发海宸户型示意图
LDKB+X设计，阳台、客餐厅、厨房+X空间全线贯通，一镜到底；利用阳台放大了两个次卧和客厅，不仅让公区活动空间更从容，也将每个卧室做出奢阔的双人卧室空间：
125㎡户型，硬是做出了160㎡产品的尺度感！
建发海宸样板间实景图
但真正让人对建发的细腻感叹的，是样板间内随处可见的女性友好设计。
这是125㎡样板间的“女神卫浴”空间，专门利用镜面光、顶光、侧边光墙打造了一个协同光域场，让你站在镜前不会感到传统光源的刺眼，光线均匀柔和洒下，让你在梳妆时每个细节都纤毫毕现。
建发海宸样板间实景图
打开镜柜面，会发现每面都做了内外双层镜，两边打开，就能提供360°的环身镜面效果。
这样设计的好处是，你无需大幅扭头，就能轻松观察左右及身后的妆造效果，有过妆造经历的就会了解这样的设计有多好用。
整个镜柜收纳空间，不仅设计了方便拿取的壁龛，还贴心配置了一个可调节温度的美妆冰箱，贴心储存口红面膜等护肤品。
建发海宸样板间实景图
在主卫区域，建发直接用了一面墙的区域打出一个薄柜，设计了大小不一的壁龛，大到挂放浴袍睡衣，小到能摆放耳环戒指，方便日常的贴心取用。
而在主卧区域，建发也将大量赠送的飘窗窗台做低，可以放置收纳，成为女士的化妆台，以及夫妻松弛畅聊的沙发卡座。
“女本位”视角的设计细节，不是单纯的考虑去便利女性日常习惯，也考虑到女性在家务工作中的便利，一个典型代表就是建发海宸天花板级别的收纳体系。
125㎡户型仅仅在客厅公区，就打造了三处整面墙的柜子来做收纳，除了传统的收纳柜，还有隐藏推拉零食架、内嵌式吧台等创新收纳方案，从衣服鞋帽，到大件行李箱再到家用清洁工具，都有专属的安置空间。
建发海宸样板间实景图
而在厨房，这种极致收纳的思维被简化为“一步原则”：收纳空间全部打开，几乎能填满整个厨房空间，这些收纳空间不是随意塞满的，而是根据日常烹饪习惯的频率来贴心规划的，能保证你在操作半径内触手可得，整个烹饪能一气呵成。
建发海宸样板间实景图
顶柜上方一面镜子，能让你清楚知道柜子里有无遗漏物品；卫生间台盆下方，特意为扫地机预留了空间；针对高处拿取物品难题，特意配置了下拉柜；针对转角深处取物，配置了转角联动抽拉组件……
这些细节中，不仅有让你眼前一亮的惊艳，也有让你倍感欣慰的共鸣。
还有几个大家会忽略的地方，比如建发特意选择了兼容90%以上家电品牌的华为智能系统，未来可以根据自己的喜好，随心DIY一整套的智能生活解决方案。
考虑到女性平时喜欢在浴室边泡澡边追剧、在阳台跟着直播练瑜伽等，建发特意采用了光纤入室的方案，让高速网络无损覆盖房间每个角落，室内随意转场不卡顿。
另外，室内每扇门下都安装了底吸，配置了静音门锁；所有户型都设计了同层排水，并配置了特殊设计的降噪管材；楼板做到了130mm以上厚度，搭配YKK门窗系统，用这种“全域静音”的方案去保障住所的宁静舒适。
建发海宸的“女性友好”设计，不仅仅是作为营销的卖点，而是以女性独有的细致和耐心，把日常细微的痛点，也纳入整体设计考量，这大概是海宸能打动人的关键。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
