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【面积】
约124-165-195
240-280-330㎡
【项目均价】约14.8万/平
【总价】约1500万-5900万
【装修】精装交付
【总规划】4栋
【总高】24-31层
【层高】
1号楼为3.15米
次顶层3.5米，顶层3.6米
2、3、4号楼为3米
【占地面积】14280.63㎡
【地上建面】59209.93㎡
【容积率】3.87
【得房率】78%
【绿地率】35%
【地下车位数】482个
【车位配比】1 : 1.35
【梯户比】
2号3号楼三梯四 户
1号两梯两户
4号楼两梯三户
【交房时间】
2028年6月30日
【物业公司】润加物业
【物业管理费】12.5元
【项目位置】：
虹口区九龙路777弄
轨道交通：
10号线四川北路站直线距离约300米
4号线10号线海伦路站约350米
3号线东宝兴路站直线距离约900米
19号线海伦路站350米（在建中）
自驾：
三纵：外滩隧道、新建路隧道、南北通道（规划中）两横：北横通道、延安路高架
教育配套：
虹口区中州路第一小学
虹口区教育学院实验中学
虹口区东余杭路幼儿园
虹口区西街幼儿园
民办新华初级中学
上海外国语大学附属北外滩学校
上海外国语大学虹口校区
注：入学条件以教育局招生规则为准
丰沛绿意:
北外滩滨江绿地、四川北路公园、和平公园、鲁迅公园
三甲医院：
上海市第一人民医院，上海四一一医院，上海市中医医院、上海中西医结合医院、仁济医院(西院)
商业配套：
四川北路商圈、北外滩商圈
瑞虹商圈
户型鉴赏：
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外滩，其最美的一公里串联起半部中国近代史从万国建筑群到外滩源，外白渡桥界定了外滩的三重肌理:南段是奠定“东方华尔街”地位的金融中心，北段是延续霓虹烟火的“东方百老汇”，中段则汇聚了见证东西方文明碰撞的万国领事馆群。而曾为上海之巅的上海大厦，至今仍是俯瞰黄浦江与苏州河交汇的绝佳视角，象征着这座城市不息的摩登精神
外滩瑞府正落座于这片传奇腹地，与陆家嘴的璀璨当下隔江对望，直线距离约1.8公里，形成百年荣光与时代成就的镜像对话。项目更与承载上海全球城市雄心的北外滩一街之隔,这里正在崛起的480米浦西第一高楼将引入全球金融机构亚太总部，北外滩世界级航运枢纽年经济规模超3000亿元，上港集团、中远海运等巨头云集，共同构建上海的全球城市能级。项目地处外滩、陆家嘴、北外滩“黄金三角”的关键节点，与外滩直线距离约1公里，以众心捧月之势，执掌现在，链接未来。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
