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根据最新公示消息，黄浦区的海玥黄浦源2批次即将入市，这次单价依旧和上一批一样保持在14.5万/平，可以说相当便宜了——海玥黄浦源售楼处电话：400-8824-258（24小时预约热线）✔✔✔➤如有任何疑问或需要进一步了解相关信息，请随时联系我们。

和去年不同，2024年黄浦区新房均价超16万，是全上海唯一站上16万均价的行政区，没有之一。

在这样的情况下，海玥黄浦源14.5万的价格就很有性价比，甚至可以说是「黄浦区单价最便宜」的房子。

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项目此次推出起步约95平一房，主力约213-281平四房，全新户型图可以参考如下（过程稿仅供参考，请以最终官方版本为准）：

建面约95平一房户型图

建面约193平四房户型图

建面约217平三房户型图

建面约234平四房户型图

建面约275平四房户型图

参考上期一房一价，项目有大把户型均价在13万以内（中低区），对于黄浦区这个地段来说可以说性价比很高了：

项目由上海建工打造，行政区归属黄浦，距离外滩仅约2公里步行距离，是真正的市中心住宅项目：

根据地块设计方案，项目由4栋高层住宅组成，其中前排楼栋高度在144-165米不等：

项目将采用大面积铝板，最新效果图示意如下：

项目此次推出的是2号和3号，距离南北高架要更远一些，噪音也会更小：

01 “超高层”

不知道大家有没有发现：

超高层住宅的地块，从来不是单个出现的；

每块超高层住宅，几乎都配有低密度风貌别墅。

我们以翠湖天地6期为例，项目由180米的071-1超高层住宅地块和容积率仅约1.4的低密度住宅组成，两者匀一下容积率差不多在3.4左右；对比之下，传统内环内住宅容积率约为2.5：

规划来源：黄浦区淮海社区C020101、C020102单元控制性详细规划069、071街坊

即将开盘的海玥黄浦源，虽然此次开盘的是超高层住宅，但南侧还有一块超低密度的风貌别墅，又是同样的配方：

之所以在黄浦、静安出现如此多的“高低搭配”，其实是因为核心区“高人一等”的地段价值——

黄浦静安保留有大量历史保护建筑和历史风貌街区，出于对历史的尊重和对后代的责任，上海市区需要保留一些历史韵味在；

但过去的老房子很多已经年过百岁，无论从品质还是设计上都已经不符合今天的需求，所以通过复刻还原的方式开始出现大量风貌别墅项目上市。（注：徐汇也是著名的历史风貌区，但开发时间较早，目前已几乎没有风貌区内住宅用地）

从情怀的角度，做这件事是非常合理的；

但我们要知道，市中心的土地非常珍贵，如此低的容积率全部用来做别墅对于城市更新而言是不利的——

根据最新的土拍出让指导文件，上海内环内的住宅出让平均容积率控制在2.5-3左右，这也是今天我们看到大多内环项目的普遍水平；

但目前内环内风貌别墅类项目的容积率普遍在1-1.5之间，明显是低于要求的；

那这件事情该怎么解决呢？

做超高层住宅。

02 “历史”

超高层住宅，其实是历史风貌保护下的产物。

仔细想想，能够成为历史保护的建筑，必然都是矮房子——

像这样低密度的历史保护社区，整体容积率都在1左右，相当之低。

（衡复历史风貌区）

前面我们提到，内环内不仅充满历史、同时也土地供应紧张：

在这样的前提下，既要保证历史可以得到传承、也要保障客观的居住需求，在未来内环内的历史保护旧改地块中，超高层+别墅这样的高低配组合可能就会越来越常见：

今天所有的超高层住宅只不过是开了个前场；

未来市中心，超高层住宅将是新房主旋律。

根据火箭哥统计，2022年上海土地供应计划中黄浦区的旧改住房用地最多，这里也是未来超高层住宅的聚集地：

我们上述提到的翠湖、海玥黄浦源等地块，无一不是通过旧改而来。

纵观东京、纽约、墨尔本等其他国际一线城市的发展经验，市中心地块未来的稀

缺性只会越来越高，超高层住宅在今天已经成为当地市区新房的唯一选择；

而今天上海才刚刚跨出第一步，安康苑、黄浦源等项目只是起点，而且很可能是价格最便宜的起点——

随着新房价格正在不断抬升，未来买入市区的门槛只会越来越高、交付时间只会越来越晚；

抓住当下的机会，可能才是最好的选择。

分

03 “写在最后”

超高层住宅，其实是人民居住进化论上的全新理念，也将逐渐成为上海的城市名片

70年前，大多数人都住在破旧棚屋里，沿街靠马路，楼下就是商铺，生活环境相当恶劣：

60年前，第一批工人新村开始兴起，方正的楼栋分布和全新的设计理念是当时的香饽饽，这也就是今天的老破小：

40年前，上海开始兴建高层公寓、带电梯、高层视野采光更好，分到这样的房子是当年最值得炫耀的事情，这也就是今天的老破大：

20年前，房地产商品化开始，南北通透、人车分流、干挂石材、泳池会所这些更先进的设计理念成为大家追捧的产品，也就是今天的次新二手房：

今天，上海的城市更新进入全新的发展阶段，超高层+风貌别墅的组合站上历史舞台：

超高层，代表着世界级城市的一大标签；

风貌别墅，代表着上海独树一帜的历史积淀。

未来上海的天际线，只会有越来越多的超高层住宅出现。

（黄浦源高区实景）

海玥黄浦源三边沿街，一边临河，3幢超高层从高到低排列，最高的1号楼总高将达到约165米，超越了汤臣一品、华侨城苏河湾等一众豪宅：

ART-DECO建筑风格、经典的三段式立面，海玥黄浦源在现代住宅上再现海派历史风貌，采用大面积铝板配合金属线条勾勒出立面的鎏金质感：

海玥黄浦源已经开放售楼处，项目复刻海派设计风格，售楼处和样板房都力求复刻上海的历史情怀:

海玥黄浦源售楼处电话：400-8824-258（24小时预约热线）✔✔✔➤如有任何疑问或需要进一步了解相关信息，请随时联系我们。