上海房产市场整体下行与高价豪宅 “日光售罄” 的反差，【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086上海楼市呈现出鲜明的“冰火两重天”态势：一边是普通住宅市场承压下行，去化压力凸显；【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086另一边却是高价豪宅屡现“日光售罄”，价格与成交量同步攀升。这种分化并非短期偶然，而是供需结构、客群需求等多重因素共同作用的结果。【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086
豪宅屡破纪录，普通住宅稳中有降，上海豪宅市场的价格天花板持续上移，核心地段的顶豪项目单价已突破30万元/㎡。2025年嘉里建设的金陵华庭开盘，顶楼复式单价达32.68万/㎡，总价高达2.8亿元，刷新上海豪宅单价纪录；【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086此前海玥黄浦源以30.27万/㎡的单价刚创下纪录，仅三个月便被超越。即便非顶层的普通豪宅房源，价格也保持高位——2024年中海顺昌玖里均价21.4万/㎡，翠湖天地六期均价28万/㎡，陆家嘴滨江凯旋门最高单价30.22万/㎡。【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086
9月2日的上海高端住宅市场，因海玥黄浦源的一场创新发布会而焕发出别样活力。
当地产界首部墅享家主题微电影《上海色味》的镜头在众人眼前流转，当四大实景样板间同步揭开神秘面纱，一场关于风貌别墅的革新正式启幕——
海玥黄浦源不仅以“微电影+实景样板间”的组合拳打破行业常规，更用极具感染力的内容，将墅居生活从冰冷的户型图、效果图中解放出来，让“生活”本身成为高端住宅的核心主角，或也将引领地产营销正式从“空间时代”迈向“生活时代”。
那在微电影、在墅居具象化的背后，是海玥黄浦源风貌别墅销售的高歌猛进，在2025年上半年，它劲销33套，一举夺得上海风貌界销冠。
这或许是大家难得看到风貌与热销挂钩。
而在我看来，此次热销的 含金量比其它红盘来得更高。
一方面，大部分风貌上半年销售成绩是“个位数”或“十几套”，海玥黄浦源一枝独秀，足见高净值人群对于项目地段、产品、预期的高度认可；
另一方面，项目成交总价基本自6000万起步，亿元级成交亦屡见不鲜，多套成交达到1—1.64亿。在高总价门槛下，依然赢得高净值人群的广泛认可，更显其稀缺价值与圈层共鸣。
我先总结一下海玥黄浦源风貌产品的优势：
1、约1.3容积率，市面难得纯风貌墅区，圈层纯粹，邻居都是亿级大佬；
2、人民广场板块，市中心中的“中心”，且处在张园-东斯文里-海玥黄浦源-新闸路/厦门路地块这条黄金风貌带上；
3、出门就是静安雕塑公园、自然博物馆，北侧近苏州河，还能走到南京西路，很少有风貌能同时触达水系、休闲资源；
4、已是准现房，预计今年交房，基本所见即所得，占用资金成本少；
5、风貌庭院特殊设计，且拥有风貌别墅中更宽敞的楼间距，保证私密性；
6、买3层享5层空间，超高附赠；
7、产品建筑形态多样，堪称石库门博物馆；
值得关注的是，项目近期全新推出少量建面约180㎡山海墅产品，采用“外市内里”格局与“上宅下铺”设计，此类产品在当前市场中极为罕见；
更令人惊喜的是，其总价仅约3800万起，给予更多高端购房者入住风貌别墅的机会！
2025年上海风貌界销售TOP1
海玥黄浦源
在售建面约180-660㎡风貌别墅
风貌180、360、550户型全新样板间开放
示意图仅供参考，数据来源公众号上海发布
土拍越狠
市中心风貌越稳
当下上海市中心土地价格的迅猛攀升，本质上是在为海玥黄浦源这类核心风貌住宅“抬升价值天花板”——地价越贵，占据稀缺土地资源的项目，其价值就越凸显！
分享几点：
①、土拍爆红背后：土地价值才是房价的「底层逻辑」
内环土拍价格的持续走高，表面看是房价数字的被动攀升，实则是城市核心土地资源的“价值重估”。
尤其像海玥黄浦源这类风貌别墅，不仅占据着上海中心的稀缺土地，更承载着城市独特的历史风貌与人文价值，其土地属性的不可复制性，让项目在土地价值不断升级的背景下，拥有更稳固的价值支撑。
②、2.7亿别墅成交背后：土地占有量决定财富高度
日前，上海一花园别墅以单价约50万/㎡，总价2.7亿元成交，建面约535㎡，独占约1.5亩城市核心土地。
这印证了，土拍越狠，别墅越稳！买别墅才是「与土地共生」，是穿越市场周期的终极答案。
③、黄浦高层冲破20万/㎡，徐汇风貌地王楼板价破20万/㎡，市中心风貌越来越值钱！
新的房价格局下，黄浦高层已捅破20万/㎡，徐汇更是拍出全国单价地王，预计建造风貌，楼板价已经20+万/㎡。
事实上，风貌和高层之间有一个近似的定价比例，大概是1.5倍溢价。
那按照黄浦高层20万/㎡算，市中心风貌至少值30万/㎡，且随着地价越来越高，它愈值钱！
因为风貌供应总量先天“锁死”，它本身是稀缺的！
风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造， 它主要来源成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束
二级旧里普遍建于1920-1950年， 历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。
何况是像海玥黄浦源这样的风貌，不仅在市中心，更是处在上海更具价值的黄金风貌带上。
从已成熟的张园、丰盛里，到即将开发的东斯文里，再到即将交房的海玥黄浦源风貌，再到待开发的新闸路/厦门路地块，一路上都是风貌，这些风貌建筑串联起的是一条连贯的城市文脉，更悄然确立一个亿级TOP级圈层，进一步放大了项目的稀缺价值。
在上海的地理零点——人民广场，黄浦区核心地段迎来又一纯墅力作。
海玥坊」，由上海建工打造，项目距人民广场仅约500米，
以1 .2超低容积率、149席纯风貌别墅的稀缺形态，
重塑市中心别墅的天花板。
建面约180–660㎡联排、双拼、类独栋与独栋产品，
预计2 026年6月交付，部分实景已呈现，预约可看。
项目信息一览
项目名称：海玥坊
地址：黄浦区新闸路456弄
开发商：上海建工
物业公司：第一太平戴维斯
物业费：23.88元/㎡/月
交付标准：毛坯
交付时间：预计2026年6月30日
主力户型：联排/双拼/独栋 约180–660㎡
均价：约25万元/㎡
总价区间：约4000万–2.1亿
01
城芯地段｜人民广场500米，黄浦纯墅区唯一在售
海玥坊位于 人民广场核心地段，直线距离人民广场约500米，坐拥上海最成熟的城市资源。
项目隶属黄浦区CAZ中央活动区——这也是 上海唯一全域CAZ，地理中心与文化源点合二为一。
地段稀缺、供应极少，收藏与投资价值极高。
23年限价拿证，均价约25万/㎡。
同区域中海项目均价已达29.5万/㎡，未来随着翠湖入市，板块单价仍有上升空间。
02
产品稀缺｜1.2容积率纯别墅社区
纯风貌别墅社区，无高低配
容积率仅1.2，限高12米，地上多为2-3层建筑
149席联排、双拼、类独栋与独栋别墅
地上面积约180–660㎡，地下空间约为地上面积一半
地下挑空5.5米、首层3.6米、阁楼最高5.5米
多重赠送空间：地下+阁楼+天井（约20–30㎡），拓展生活边界
实得使用面积可大幅超出登记面积，
空间尺度与舒适度均为市中心罕见。
03
海派风貌｜石库门重生，文化藏品级建筑
项目整体沿袭黄浦百年里弄肌理，以 18个里弄结构重现石库门风貌。
立面设计融合海派砖墙、拱形门廊与现代比例，
仿佛是一座“ 可居住的石库门博物馆”。
外部街区延展高端商业，
成都北路与陆家路界面将形成街区商业与绿地融合带，
业主出门即享文化、生活与便利并行的都会体验。
04
交通与配套｜立体通达，生活半径1公里全覆盖
地铁：1/2/4/8/13号线环绕，
距1号线新闸路站约200米
距13号线自然博物馆站约500米
高架路网：南北高架、延安路高架、南浦/卢浦大桥、复兴路与西藏南路隧道全覆盖。
商圈：
人民广场—新天地—南京西路—静安寺—外滩，
步行、驾车皆可轻松抵达，5-10分钟生活圈。
05
医疗教育资源完善
教育：曹光彪小学、格致初级中学、黄浦区优质教育体系环伺
医疗：长征医院（500米）、仁济医院西院、和睦家私立医院
人文：上海博物馆、自然博物馆、大剧院、一大会址、八号桥艺术区等
从成交占比来看，上海豪宅市场的份额正持续扩大，【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086成为拉动楼市的“稳定器”。2023年上海总价3000万以上商品住宅成交占比仅1.18%，2024年便攀升至4.59%，2025年前三季度已接近2024年全年水平；【海玥黄浦源】营销中心预约热线：40011850865000万以上豪宅的成交占比从2023年的不足0.3%，升至2024年的1.03%，2025年前三季度进一步跃升至1.97%，两年间占比翻了近7倍。与之相对，普通住宅的市场份额虽仍占主导，但呈收缩态势。【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086
当黄浦江的涛声掠过百年外滩，当陆家嘴的霓虹点亮天际线，上海这座城市始终以开合天地的气度，承载着时代先行者的理想与抱负。【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086在这片浸润着历史厚度与时代锋芒的土地上，一处能匹配城市格局的传世豪宅，【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086从来都不只是居所的定义，更是身份的勋章、生活的艺术品。今日，我们邀您共赴一场关于顶级人居的深度邂逅，在【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086的方寸之间，读懂上海豪宅的真正内涵。【海玥黄浦源】营销中心预约热线：4001185086
