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2024年的新房市场，越来越卷。对于置业者来说，却是一个购房的好时机。

1、新政出台，外地户籍单身人士+连续5年社保，可以购买上海外环外区域（崇明除外）一套购房资格。进一步释放购房需求。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

2、LPR利率下调，首套房贷利率调降至3.85%，二套房贷利率调降至4.25%，外环临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山七大片区二套房贷利率下调至4.15%。减少了购房成本，缓解购房压力。

3、开发商们真金白银的开始做产品。从产品调性到交付品质，从售楼处到样板间，不惜成本地打造。对于购房者来说“或许将迎来这两年最好的买房时机”。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

不少小伙伴问当下在外郊环置业，还有更合适的机会吗？答案当然是有！

这个9/12号线（在建中 ）双轨交红盘，华发·海上都荟就是一个上车好机会。

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论轨交，9/12双地铁口，直线距离均在500米以内；华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

论价格，首开价格惊喜，仅4.91万/㎡就能上车墅质社区，低于联动价5万/㎡；

论产品，华发优+体系5.0，约2000㎡邻里空间配套，自带泳池会所......诸多优点，同价位段里难觅对手。

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9/12号线西延伸（在建中）双地铁房

上海西南新一代高品质封面之作

华发·海上都荟三期火热在售中

主推建面约91-101㎡3房，均价45784元/㎡

项目示范区&样板房已开放！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

90m²3房实景如下：

当然，除了劲爆的价格，华发海上都荟的未来前景和产品品质也是遥遥领先同纬度同价位竞品的，我们详细来看：华发海上都荟腾飞在即！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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睡城和双轨交新枢纽，无需犹豫的选择！

纵观整个外环外，双轨交汇的住宅项目是臻稀品。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

因为大多数外环板块的意义都是作为市区板块的延伸，有1条轨交导入即可。

如果有板块能从1条地铁变成双轨甚至多轨交汇，那么职能就不再是睡城，而是具备资源交互，对外辐射能量的“二维空间”，也就是下一个城市新枢纽！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

而纵观上海西南，即将晋升双轨交枢纽，项目所处的松江新城北无疑就是那个即将腾飞的存在！

当然，交通命脉的打通只是第一步，我认为还有4个潜力点亟待爆发！

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①上海西南新晋交通枢纽：9/12号线（在建）双轨交汇+沪松公路快速路（高架）！

一直以来，松江都被看做徐汇&漕河泾的后花园，华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√大量高净值人群沿着9号线源源不断的导入。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

未来随着12号西延伸线的通车，不仅能有效分流9号线的压力，还能进一步放大通勤范围，让华发海上都荟的生活圈几乎覆盖了整个传统市中心，吸纳更多市区外溢能量！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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区位示意图，仅供参考

另外，沪松公路快速化项目（高架）已经启动，未来接驳沈海高速、嘉闵高架，迅捷通达虹桥核心区和传统市中心！

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区位示意图，仅供参考华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

②板块内预留大量建设用地，具备成片开发的后发优势！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

目前，松江九亭和泗泾的土地开发基本殆尽，只有零星的土地再做更新，未来成长空间有限。

反观华发海上都荟周边，预留了大量的建设用地，具备整体规划，成片开发的后发优势！在极短的时间内，板块就能有颠覆性的突破！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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规划示意图，仅供参考

③商业中心：三TOD规划，上海西南新晋繁华之都！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

《洞泾镇城市数字化转型2023年重点工作安排》中提及，将围绕地铁12号线西延伸段的三个地铁站点（包括洞泾地铁站、沪松公路站、刘五公路站））形成TOD综合开发方案。都是集地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育配套和古镇特色商业等多功能于一体的综合性城市地标。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

未来华发海上都荟的居民享受的是接轨国际的潮流生活，更有可能接棒松江新城成为整个上海西南的新晋繁华之都！

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规划示意图，仅供参考

④产业中心：G60科创走廊策源地，人工智能产业基地！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

作为G60科创走廊的起点，项目所处板块在2017年就成功获批人工智能特色产业基地，走在了时代的前沿！

目前区域内已入驻的企业超过3000家，包括小米、海尔等一大批高科技产业项目，这些高能级产业将源源不断地带来高净值人才，夯实项目价值底盘！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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示意图，图片来源于网络

⑤优质教育：华二落地，教育质量迎来质的飞跃！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

松江人民翘首以盼的“松江华二”华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√——华二附中松江实验学校（九年一贯制）择址华二松江实验学校（九年一贯制公办），今年9月正式开始招生。华二的入驻，无疑把板块内教育资源带到了新的高度！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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规划示意图，仅供参考

综上所述，上海西南新枢纽的腾飞势不可挡，华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√占位9号线和12号线西延伸（在建中）交汇处的华发·海上都荟无疑是爆点板块的C位红盘，这样的城市原始股，没有错过的理由！国企华发扛鼎之作，实现物超所值的越级改善！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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此前，受制于预算，总价400万级购房者总要做出取舍。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

但作为华发在松江的新晋力作，华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√开发商在海上都荟身上可谓花尽心血，在居住的五大要素上全部打满，呈现的高阶品质对于其他同价位产品形成了碾压级别的优势，将“物超所值”4个字诠释的淋漓尽致！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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①高颜值立面，打造城市新天际线！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

项目外立面采用现代简洁风格，以浅色涂料及灰色涂料搭配为主，门头局部采用石材及铝板，华贵典雅的同时兼具时尚现代，未来必然又是上海西南一道靓丽的风景线！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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项目效果示意图，仅供参考非交付标准

②唯美园林景观，满足全龄段业主社交需求！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

景观园林上，项目邀请朗道国际景观设计倾力打造，上海融创滨江壹号院、上海万科中兴路一号、上海万科翡翠滨江都是其代表作。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

华发海上都荟打造“都市园林，无界生活”的概念，华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√创造开放、生活活力的城市街角空间。内向景观营造，汇聚三大组团景观及各类休闲活动场地，不仅能兼容人情味道与居住品质，也能同时满足全龄段的社交需求。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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项目示范区实景图

③星空顶网红车库，每一次归家都充满仪式感 华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

项目车库是网红“星空顶”IP，高标准选材调试打造“星空之约“的归家体验！

整体呈现简奢典雅的贵族气质，让归家的尊贵感油然而生。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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项目示范区实景图

④丰盛社区配套，足不出户尽享精致生活！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

项目现在的售楼处交付后将是项目的邻里空间配套，另外小区内部还自带了约2000㎡社区配套，致力于打造业主第二会客厅。涵盖恒温泳池、健身房、华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√四点半学堂、瑜伽室等功能区域。

另外还有约1000㎡水岸街区，多元业态社区商业，让业主足不出户尽享高阶烟火气息！

建面约91-101㎡3房火热在售中！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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项目三期加推的33、35号楼紧邻社区中央景观，享有开阔的视野和观景体验，宽阔的楼间距也保证了充足的采光。

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项目效果示意图，仅供参考非交付标准

户型全部是3房，客户选房无需纠结全部都在射程范围之内，未来统一圈层，邻里交流更顺畅！

来看户型具体分析：华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

①建面约91㎡3房2厅2卫：总价400万级预算错过不再有的高性价比之选！

市面上90㎡左右户型两房居多，华发海上都荟建面约91㎡直接3房一步到位，并且有2卫配置，主卧进阶套房，功能性远超同价位竞品！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

格局上也无可挑剔，三开间朝南的飞机户型，通风采光效果俱佳！

客餐厅厨一体化+大尺度观景阳台，整个公区几乎没有面积浪费，将面积极致利用！

全卧室飘窗、U字型厨房设计，细节把控到位！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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②建面约101㎡G户型：尺度更阔绰的进阶品质之选！

几乎延续了上一个户型所有的优点。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

但是在尺度感上更进一步，南向面宽做到了惊人的约9.7米，让业主起居更加从容。

南向观景阳台进一步拉大，贯穿客厅和次卧，形成了一个更为灵动实用的多功能空间。

细节处理更到位，次卫做了干湿三分离设计，利用率更一步提升！

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③建面约101㎡H户型：三面采光，全能景观王炸边厅户型！

同样是3房2卫的配置，功能性与舒适度兼具。华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

该户型惊艳的地方在于大尺度的景观边厅设计，搭配超大阳台，营造IMAX级别的客厅景观面，极具阔绰感！ 全卧室飘窗、干湿三分离、U字型厨房设计，同样的魔鬼细节！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

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附上项目高层的样板间实景图：

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9/12号线西延伸（在建中）双地铁房

上海西南新一代高品质封面之作

华发·海上都荟三期火热在售中

主推建面约91-101㎡3房，均价45784元/㎡

项目示范区&样板房已开放！华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

对项目感兴趣的伙伴

欢迎预约看房 华发海上都荟售楼处预约热线☎：400-8894-986 VIPLINE√√√

9月29日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》从调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策三个方面出台7条措施，有利于更好促进上海房地产市场平稳健康运行和高质量发展。此次新政距离“沪九条”出台仅过去四个月，上海为何再次多措并举？以下为相关部门解读。

一、政策出台背景

（一）贯彻落实党中央、国务院等一系列最新部署

此次上海政策，深入贯彻落实党中央等一系列决策部署，既包括中央政治局会议“止跌回稳”的工作指示，也落实了央行等金融监管部门的信贷新政。下表对相关重要决策部署进行梳理。

（二）服务安居，回应群众关切

此次上海政策，立足服务安居导向，回应群众关切。尤其是针对5月份以来上海购房市场的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更稳更健康。针对群众关切的问题，此次政策考虑到了职住平衡、产城融合、非沪籍居民购房、购房成本、税费问题、改善型住房需求等，总体务实。

（三）降低交易成本，支持改善购房需求

此次上海政策，落实降门槛、降成本的导向，支持购房需求。政策工具既包括限购政策和住房信贷政策调整，也包括住房税费政策的调整，涉及行政、金融和财税等领域。将有助于打好政策组合拳、促进政策效应进一步释放。

二、调整住房限购政策方面

（一）缩短社保缴纳年限，满足刚需购房需求

此次上海调整优化社保缴纳的政策。政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点即是对社保缴纳年限的调整。下表对三次社保缴纳年限的调整情况进行总结。需要说明的是，购房者应结合政策原文做理解，因为此类政策调整对购房有区域范围的要求。

随着社保缴纳年限缩短，一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，其有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格；二是构建完善“来沪工作-缴纳社保-购房安家”安居链条。下表对非沪籍居民不同社保缴纳情况所对应的购房资格进行梳理。需要说明的是，本部分只考虑有1套购房资格的情况，其他特殊情况不做分析。

（二）提升持有居住证群体的购房待遇，服务人才安居

此次上海针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益。政策明确，对持有《上海市居住证》满3年、且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。“《上海市居住证》且积分达到标准分值”制度源于人才居住证制度。此次提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。需说明的是，相关居民家庭仍需符合社保满3年要求。该政策深入落实新型城镇化精神，更好服务于人才安居等工作。下表对可享受沪籍居民家庭购房待遇的情况进行总结。

（三）落实职住平衡导向，在临港新片区增加购房资格

此次上海针对临港新片区增加1套购房资格的政策。一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。此次政策出台，有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。

三、优化住房信贷政策方面

（一）积极落实存量房贷利率下调工作，减轻房贷利息支出

此次上海第一时间作出响应、积极落实存量房贷利率下调精神。政策明确，将引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放的贷款利率附近，进一步减轻购房人的房贷利息支出。存量房贷利率下调，将有助于降低月供压力、释放购房者潜在消费需求。

（二）降低首付比例，购房门槛显著降低

此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。此次政策调整有两个特点。一是相比上一次的首付比例政策调整，此次首套房首付比例和全国层面看齐。二是二套也出现了下调，但比全国15%的最低值要略高。今年上海共出现两次首付比例下调的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。下表可更好看出首付比例下调的路线图。

首付比例下调的减负效应是明显的。下表对认购500万和1000万总价的住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降压力效应。对比历史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。

四、调整住房税收政策方面

（一）缩短增值税征免年限，支持置换改善购房需求

此次上海明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥一定的减负效应。

（二）及时取消普通住房标准，引导减少交易成本

此次上海明确将落实国家要求，及时取消普通住房标准政策，和此前北京“适时取消普通住房和非普通住房标准”的导向一致，主动适应住房从“有没有”转向“好不好”发展阶段的需要。与普通住房挂钩的二手住房交易的增值税和个税政策，将迎来调整，进而实现减少交易成本效应。需要说明的是，两个税种和“买家”的关系不大，但和“卖家”的关系密切，即对房东降低售房成本有显著的作用。

相关政策效应方面，房管部门表示，《通知》满足多样化住房需求，旨在促进市场交易活跃，服务城市发展和促进产城融合。

此次政策出台，进一步聚焦需求端，特别是居民多样化改善性住房需求，从购房资格、购房资金以及购房成本等方面，多部门、多措并举调整优化住房金融、税收和限购等政策，满足居民合理购房需求，促进安居宜居。

同时，政策调整体现了上海在持续降低购房成本、激活潜在购房需求、助力改善型住房需求释放等方面的导向。从短期来看，临近十一长假，政策出台有助于提振市场信心和稳定预期。二是从中长期来看，随着各类政策效应的释放，购房市场将持续向好发展，其对于巩固今年上海既有的房地产市场复苏态势、促进住房交易市场活跃具有积极作用。