中环金茂府-宝山(中环金茂府)楼盘详情-中环金茂府房价-户型-容积率-小区环境

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2批次南大板块的中环置地中心润府与中环金茂府同时取证。

作为两个同板块、同央企开发、同高端产品系列、相似均价的产品，这两个项目的同期入市引起了大量的关注。

谁更值得，成为了大家讨论的关注。

所以这一次，小胖看房从产品细节处跟大家分析一下这两个项目的优劣。

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中环金茂府

中环置地中心润府

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先来看看两盘基础数据的对比：

再来看具体对比：

户型分析

中环金茂府本次只有建面约100㎡2/3房2卫户型。

中环置地中心润府的户型面积相对比较丰富，建面约102-103㎡3房2卫、建面约128㎡4房2卫、建面约146㎡4房2卫、建面约177㎡4房3卫。

对于预算约850万起、有4房需求的小伙伴来说，本次中环置地中心中心润府是唯一的选择，两盘没有什么竞争。

这两个项目的主要竞争点还在于百平米的产品。

而关于户型的优劣，专业建筑师户型解读如下：

中环置地中心·润府

专业建筑师点评：该户型为边套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明，双联景观阳台，满足日常社交生活所需。户型亮点：主卧套配置齐全，外加超大转角飘窗，视野极佳；公区空间利用率高无面积浪费；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。

专业建筑师点评：该户型为中间套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明，双联景观阳台，满足日常社交生活所需。户型亮点：主卧套配置齐全，有步入式衣帽间；公区空间利用率高无面积浪费；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。缺点是由于北侧连廊和楼梯设置，飘窗有斜角，通风和采光略受影响，私密性不如边套户型。

专业建筑师点评：该户型为边套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明。户型亮点：主卧套配置齐全，外加超大转角飘窗，视野极佳；北侧书房也带有超大转角飘窗；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。缺点是次卧与书房面积略小，主卧空间略曲折，面积稍有浪费。

专业建筑师点评：该户型为中间套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明。户型亮点：主卧套配置齐全，有步入式衣帽间；客餐厅等面宽；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。缺点是由于北侧连廊设置，通风和采光略受影响，私密性不如边套户型

中环金茂府

专业建筑师点评：户型为3面宽朝南的两房两厅两卫，其中一房朝南，一房朝北，南北通透性好，入户玄关侧面布置收纳，入户就能直面大横厅客厅，尺度宽广，光线好，空间大气实用，且公卫干湿分离的设计，使用体验感好，全明卫通风采光，两个卧室配备飘窗，让卧室空间得以延升，提高了使用率，户型内部十字形动线设计，避免了长走道带来的面积浪费，双面宽的大阳台，结合洄游动线，让阳台显得大气实用。餐厅独立成区，和厨房对位关系好，结合紧密，使用方便。主卧套房配置，空间舒适，使用感受好。

专业建筑师点评：户型为3面宽朝南的三房两厅两卫，其中两房朝南，一房朝北，南北通透性好，入户玄关侧面布置收纳，正面对景仪式感强，且公卫干湿分离的设计，使用体验感好，全明卫通风采光，两个卧室配备飘窗，让卧室空间得以延升，提高了使用率，户型内部十字形动线设计，避免了长走道带来的面积浪费，双面宽的大阳台，结合洄游动线，让阳台显得大气实用。餐厅独立成区，和厨房对位关系好，结合紧密，使用方便。主卧套房配置，空间舒适，使用感受好。

我们也总结了一下两个项目六个户型各个空间的面积，大家可以看一下：

整体来看，中环金茂府的飞机户型在得房率这一块确实表现更加出色，整体的空间要稍大一些。

对于中环置地中心润府来说，虽然已经极力控制动静分离户型的走道影响了，但较多的连廊和架空层也确实影响了一些得房率。

不过，项目A1/A3户型的约270°飘窗实在惊艳。一方面，赠送的面积换算成真金白银可是实实在在的。

另外一方面，这个大转角带来的采光通透度也确实是十分出众。

我们也拍摄了两个项目的样板间，大家可以感受下：

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精装

关于精装环节，我们选了几个最主要的空间，按照项目大门处张贴的交付标准示意图，总结了一下，具体来看：

厨房方面，两个项目整体的标准极其相似，细节处的不同在具体的生活中也不会有太大的区别。

主要的区别在于：中环置地中心润府的交付中有两个西门子或同等档次品牌内嵌冰箱、法狮龙或同等档次品牌凉霸以及唯斯特姆或同档次品牌垃圾处理器，这还是比较贴心的。

再来看卫生间部分：

总的来看，华润的卫生间的主次卫在细节上有一些差距的，而金茂府每一个卫生间的装标都非常很高。这一点来看，金茂更有诚意。

最后来看大家很感兴趣的三件套：

金茂府的三大件一如既往的使用了科技系统；而中环置地中心润府采用了东芝或同等档次品牌空调地暖两联供系统，以及霍尼韦尔或同等档次品牌全热交换新风机。

这两个系统之间是有一些差距的。

先来看一下金茂府科技住宅的优势：

第一，毛细管网主要安装于顶棚、部分内墙表面，不占室内面积。

第二，无噪音（没有冷凝水、没有风扇声）；

第三，传热均匀。营造夏季约24-26℃，冬季约20-22°C的家，同时减少室内温度死角，就算是家里的墙壁也是冬暖夏凉。

第四，全屋24小时置换式新风系统，让室内始终保持适宜的湿度。

总的来说，金茂府科技系统的居住舒适度与中央空调+地暖+新风系统相比，确实是有本质区别的。

但在科技住宅的居住中也会遇到一些问题：

第一，金茂府家中的温度是无法自己调节的，对于一些对温度比较敏感的业主而言，这一点可能需要适应的时间。

第二，中环金茂府的科技住宅需要约5.78元/㎡/月，加上约7.8元/㎡/月的物业费，不少人认为很贵。

但相比普通的中央空调+地暖的房子每个月所用的电费来算，究竟贵多少呢？

我们有一个粗略的计算：

一个正常地暖+中央空调两联供的系统，一套百平米的3房（主卧室、次卧、书房、客餐厅及玄关全开）每小时的额定耗电量约3.91kw，也就是空调开一天（24h）需要花费93.84度的电量。

而上海市电费收费标准如下：

1、电量每年0-3120度，电价每度0.617元，高峰电价为0.617元/度，低谷电价为0.307元/度。

2、电量每年3120-4800度，电价每度0.667元，高峰电价为0.667元/度，低谷电价为0.337元/度。

3、电量每年超过4800度，电价每度0.917元，高峰电价为0.917元/度，低谷电价为0.467元/度。

极端情况下，如果按照每年365天每天24h都开着空调，那得到的结论如下：

33天突破第一档，花费406.8元

18天突破第二档，花费239.3元

之后全部都是第三档，花费5780.112元

（按照平时一般情况下所计算，具体以实际消耗电费为准）

全年共花费6426元。对比金茂府能源费一年的6936元来说，还是要便宜一些。

当然，也不是所有家庭都会一年全部都开满365*24h的，所以整体而言，能源费确实要比正常居住花的成本更高。但也会收获更加出众的居住体验，这一点就看小伙伴们如何取舍了。

社区

中环金茂府

关于社区，这一次中环金茂府的社区重点在于这个约1500㎡的会所。

实景图

实景图

实景图

首先，这个会所只对业主开放，由金茂物业整体运营。

实景图

据悉，会所内包含泳池、健身房、瑜伽室等。

效果图

效果图

业主们除了在这里健身，还能在中央洽谈区进行邻里交流。这样的空间设计既有排面，也很实用，相当于业主的第二客厅。

实景图

实景图

除此之外，会所还拥有下沉水光庭院：与周围建筑融为一体，墙面大面积原石，产自西柏坡景区内，粗犷、古朴。乌桕树以石为台，如自然盆景。

还有给孩子打造的儿童游乐区、给女业主们准备的兰心瑜伽室...

整个会所不管是从颜值、格调还是实用性来看，都非常出色。并且只对业主开放，私密性更佳。

中环置地中心·润府

润府的社区同样有一个约1500㎡的恒温泳池会所。不同的是，润府的会所是收费使用的。

除此之外，整个社区还有全能智慧社区配套，包括无人超市、老年体医融合等，打造以业主居住需求为核心的智慧社区，保证业主大部分的生活需求都能在社区内解决。

还有森系的拾光礼序，一街六境九园的设计。

海派公园式大门、多元主题公园、下沉式自然岛屿...将让业主有更加舒适的森系归家礼遇，在加上社区外的走马塘水岸绿廊，这个宜居度全市少有。

最后，还有华润置地的五奢体系以及8+108项精工细节。

在整个中环置地中心·润府的公区，您能看到大量的奢玉、奢皮、奢石、奢镜、奢板。

整个社区很大，不管是功能性、仪式感还是宜居度等等，华润置地都有更大的空间去营造，更具优势。

地段

作为北区崛起的希望，南大智慧城这两年可谓是风头无两。

先是2022年6月13日，宝山迎来南北转型实施层面级别更高的文件《关于加快推进南北转型发展的实施意见》（级别：上海市人民政府印发），划定了吴淞创新城、南大智慧城为转型示范区，各种政策参照新城的标准。

之后，2023年10月23日，市政府新闻办举行“高质量发展在申城”系列市政府新闻发布会第十六场“勇担新使命，奋进北转型”宝山区专场。

整个新闻发布会中的结尾有一句话：宝山将紧紧抓住难得的历史机遇，将南大打造成为新时代上海的新奇迹。

这证明了宝山政府对于南大的重视。发布会上也公布了近期南大的一些建造成果：

当前已经建成和在建的产业载体近100万方；

双子塔楼实现交付；

数智绿洲一期、国际人才社区、科创之门等标志性项目已经实现交付或者结构封顶，并同步启动招商运营工作，加快推进已建成产业载体产业导入。

上师大附中宝山分校、南大中央公园都在加快建设；

南大路和丰翔路两个地铁TOD联动开发建设；其中丰翔路TOD今年年内要开工，我们将把这两个TOD打造成上海北部重量级的旗舰商圈。

作为“北转型”中的重点，南大智慧城以极快的速度从蓝图变为现实，大量高精尖产业、城市地标、高端商业、完善教育资源不断落地。

再加上隔壁桃浦的规划，总体量约968万方的庞大规划引领着北区的崛起。

南大也成为不少人置业的首选。

而目前整个南大地段最好的无疑是丰翔路的TOD项目中环置地中心·润府。

虽说是TOD，但是项目的住宅距离地铁口还是有一些距离，尤其是最西侧的那块宅地，距离地铁站直线约500米左右，这个距离与南大的另外一个项目保利海上瑧悦相差不多了。

不过，华润距离整个南大最核心的区域，也就是南大路站直线也仅约600米左右。

这里是南大商办、地标、产业最集中的区域，这在三盘中还是比较有优势的。

最后是中环金茂府，项目距离地铁站较远，需要公共交通或者电动车的接驳才能抵达，所以买金茂府的客户还是推荐以自驾出行为主。

不过项目东侧靠近上大阳光居住区，是个发展已经极为成熟的区域，比起南大智慧城的配套，这里的生活气息已经非常浓郁。

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