综合来看，如果购房者是刚需或改善型需求，且目标房源位于外环外或核心区优质地段，年末可能是一个不错的入手时机，此时市场上房源相对充足，政策也有一定的支持。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
作为开发商营销总外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086最近上海限购政策有有点风雨欲来的感觉，那大家都在想，难道上海限购政策真的要全面放开了吗？但是在房产行业这么多年，目前看下来短期内应该是不会有进一步的动作，但是优化存在进一步优化空间。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-50862025 年 8 月 25 日，上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，其中明确符合条件家庭外环外购房不限套数，本地户籍家庭在外环外购房不限套数，非本地户籍 1 年社保，外环外也不限套数，但内环内仍执行沪籍家庭最多 2 套、非沪籍需缴满 3 年社保才能买 1 套的政策。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
近日，上海楼市有几条重要消息。
1
期待的降息没有到来
10月20日，最新一期lpr公布，没有降息。
1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
这是lpr连续5个月按兵不动。
美联储降息以来，市场一直期待我们央行跟着降息。
不过有几个现实的阻力：
1）首先，中美利率倒挂仍然严重，资金有外流压力。
美国10年期国债收益率4%以上，中国为1.88%。
2）最核心的，是银行那边也没多少空间了。
要降贷款利息，存款利息要先降，银行可不能做赔本的买卖，还要算上可能的坏账。
3）还有一点，就是最近股市火爆，如果降息就是再加一把火，很容易暴涨后暴跌，不符合国家慢牛的追求。
不过，迟早会降的，今年最后两个月很有希望。
cpi为负的时代，3%的房贷利率还是太贵了。
大家耐心点。真降息了，会刺激存款从银行出来，股市楼市总会去一个地方；而股市走牛，对楼市也是利好。
另外还能降低房东的房贷压力，减少被动抛盘。
等到房贷利率和租售比持平，上海楼市差不多就该见底了。
2
一线城市房价跌幅最大
国家统计局最新70城房价数据公布，令人意外的是：北上广深，几个一线城市房价跌幅最大。
9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。
二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。
一线城市房价加速下跌，领跌全国。
背后原因是几大一线城市最新一轮救市新政，不及预期，全面放开救市的期待落空，房东信心下降，反映在了挂牌价和成交价上。
具体到上海，最近部分小区房价急跌。
长宁天山标杆仁恒河滨城，挂牌单价已经出现9字头，最贵的时候成交价在13万以上。
唐镇三兄弟仁恒东郊7字头，浦发罗兰6字头，绿城一期也6字头了……
也有很多房东，因为房价降幅太快，撤牌下架不卖了。
不过乐观点看，楼市里最好最核心的资产一线城市补跌，类似股市大蓝筹补跌，意味着触底有望。
3
在市场最悲观的时候，也意味可能出现救市措施。
2025年上半年，上海楼市交出"成绩单"：新房成交面积同比下滑18.6%，二手房挂牌均价较年初下跌2.3%，外环外部分板块库存去化周期突破24个月。
开盘时光芒万丈，再开时门可罗雀。
曾几何时，上海新房开盘即日光、千人摇号的盛况还历历在目。但如今，市场正在悄然发生变化： 越来越多曾经的红盘，正在遭遇“高开低走”的尴尬
从北蔡到宝山，从唐镇到老静安，不同板块的新房不约而同地出现了一个诡异的现象：首开火爆，再开遇冷，三开滞销……甚至有的项目已经悄悄开启了全民营销和中介分销。
北蔡浦发莲园：今年4月首开触发58.1分的高积分，二期认购率155.2%；但到了三期认购率直接下降到105.5%，四期102套房只有87人参加摇号。
宝山招商序：作为上海首个三阳台新房，5月首开161套房160组摇号；二期94套房112组摇号；但8月三期96套房仅47组摇号，认购率腰斩。
唐镇保利天奕：首开231套房454组认购，触发45.5分积分；二三期不再需要积分，认购率从197%下降到115.5%。
老静安康定壹拾玖：前两次开盘均当日清盘，认购率超250%触发积分；但三批次184套房源认购率仅128%，热度明显消退。
华润外滩瑞府，9月首开119席当日售罄，二期早早开启中介分销，蓄客一个多月，10月16日开启认购，虽然没有公布认购数据，但可想而知，肯定不咋地，害“羞”了。
中建玖上琅宸，首开140席，日光，二期迟迟没有入市，还开启了全民，想来逃不掉高开低走的命运。
类似的例子比比皆是，就不一一列举了。
新房卖不动，开发商资金就没办法回流。
没钱，拍地的劲头也大大折扣，刚不久结束的八批次土拍不温不火，就是最大的写照。
很多央国企销售不达预期，小开发商都瑟瑟发抖。
说服老板花钱买地，前所未有的难。
你不救市，我就摆烂给你看。
土地卖不动，看看谁先着急？
政策"空窗期"的市场疲软，已迫使决策层提前布局。
从政策导向来看外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086上海 “十五五” 规划提出要 “构建房地产发展新模式”，完善商品房销售等基础制度，限购政策作为销售环节的调控手段，有进一步优化的空间。而且目前上海房地产市场存在核心区房子供不应求，外环外库存积压的分化情况，从供需匹配的角度看，政策可能会继续因城施策进行调整。不过，全面放开限购可能会突破现行政策框架，并与 “房住不炒” 的基调相冲突，因此上海短期内大概率不会全面取消限购。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
综合市场供应、价格走势、政策环境等多方面因素考量。以下是具体分析：
● 市场供应情况：2025 年上海新房供应呈现收缩态势，预计新增住宅降至 4 万套，较 2023 年腰斩。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086截至 2025 年 2 月 9 日，每周约有 3 个新盘入市，累计 15 盘，总房源量 1735 套。供应减少可能导致部分热门楼盘竞争加剧，但也为购房者提供了更精准的选择机会。
● 价格走势：上海新房价格呈现结构性上涨，全市新房均价稳定在 5.87 万元 /㎡，核心区如徐汇滨江、黄浦老城厢等地单价突破 15 万元 /㎡，豪宅市场成交占比提升至 8%，推动整体价格中枢上移。不过，远郊板块如奉贤、青浦等地库存高企，价格存在回调压力。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
● 政策环境：2025 年 8 月 26 日起，上海实施新的房地产政策，符合条件的居民家庭在外环外购买住房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086同时，购买符合规定的绿色建筑住房，公积金贷款额度有上浮优惠，购买新建预售商品住房可提取公积金支付首付款。这些政策对外环外购房需求有一定的刺激作用。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
● 购房成本：目前上海首套商贷利率为 3.3%，公积金贷款利率为 2.85%，处于较低水平，购房成本相对较低。如果购房者是首套刚需，且符合外环外购房条件，此时入手新房可以享受较低的利率和较为宽松的限购政策。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
综合来看，如果购房者是刚需或改善型需求，且目标房源位于外环外或核心区优质地段，年末可能是一个不错的入手时机，此时市场上房源相对充足，政策也有一定的支持。外滩瑞府售楼处咨询预约热线：400-118-5086
