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虹口买房真的太难！
2023年至2025年10月，整个虹口区只有9盘、1900套房源入市，占全市总供应的1.1%，是浦西供应垫底的存在，这让无数想要置业虹口的人买房无门。
数据源于网上房地产
最关键的是，就今年一年，虹口地价接连跳涨。
最近一次6批次出让的地块，溢价率高达46%，楼板价12.65万/㎡，按照行业内的预估，这块地未来售价可达19-20万！
人工预测数据，源于网络
再看新房，上海中环旁在售楼盘，价格已普遍站上新高。
但到人民广场的距离却更远了！例如位于上海南部、浦东三林板块的项目，距人民广场直线距离约10公里，价格却要12万+/㎡，还有位于上海西面的北新泾项目、上海东面的北蔡项目等等。
数据源于网络
这样的市场意味着三点：
1、精明的开发商们无限看好虹口的未来，它无疑是浦西七区中更具潜力和价值的存在。
2、全市新房价格大涨价之下，虹口接下来的新房门槛，起步价大约要2000万级了。
3、作为中环内项目，如此靠近市中心的虹盛里，在经历过产品焕新之后，价格却非常惊喜！
示意图，仅供参考，一切以实际为准
千万级改善首选 虹口中环三轨交
高品质滨水大盘 产品焕新
「虹盛里」
将推约83-197㎡高层+洋房+联排
01
向外生长：高品质不应止步于“红线内”
远见与价值，往往在边界之外。
当大部分项目都止步于“红线内”的精致，而虹盛里选择了一条更难但更具远见的道路：将价值创造延伸至红线之外。
它是我见过的楼盘中最抠细节的表达！
在推进虹盛里项目建设过程中，开发商不仅聚焦项目本身品质提升，更积极联动政企资源挖掘区域价值，推动社区与周边环境协同发展。
交通脉络构筑起区域发展的强劲筋骨；生态体系的重塑，则为城市注入了绵延不绝的绿色血脉；而对历史文脉的悉心守护，更是为其赋予了独一无二的精神灵魂！
一、交通脉络升级：从“便捷归家”到“畅通区域”
项目位于万安路上，所以项目针对性的对万安路道路进行了绿化升级，这不仅方便业主，更疏通了区域的毛细血管，提升了整体通达效率。交通是区域发展的先行官，虹盛里主动为之，体现了其作为城市合伙人的担当。
图源虹口江湾，万安路近江湾市河沿线项目效果图
图源虹口江湾，万安路近江湾市河沿线项目效果图
同时，虹盛里还是三轨交汇项目：
本案直线距离3号线江湾镇站约500米，无界换乘畅联城心CBD，7站人民广场、8站南京西路/东路、9站静安寺；
直线距离19号线车站北路站(在建)约900米，全线18座车站可实现同站换乘，全面焕新上海南北的大动脉；
直线距离20号线万安路站(在建)约150米，未来将辐射普陀真如、静安大宁、杨浦五角场等高能板块！
示意图，仅供参考，一切以实际为准
二、生态价值重塑：从“临水而居”到“拥河发展”
所有的发展，最终都是为了人。而生态，正是美好生活最直接的载体。
项目对面就是走马塘，开发商对河道进行了整治、绿化提升，还包括架空线入地工程等，预将打造开放、轻松、舒适的滨水公园。
示意图，仅供参考，一切以实际为准
三、文脉传承守护：从“保留历史”到“激活记忆”
虹盛里项目所在地块承载着“虬江蟠曲”的珍贵历史文脉，但显而易见的是，板块内基础设施薄弱，改造难度显著。
但虹盛里的到来改变了这一局面，项目以精细化举措推进项目建设，未来小区业主将会有约1000米的滨水生态实景和古建筑的历史文脉，真正地将看水景变为可参与、可互动的滨水生活。
此举不仅是对城市历史的尊重，更是为社区注入了独特的文化灵魂，实现了现代社区与历史文脉的对话，提升了区域的文化品位。
图源公众号虹盛里
02
向内求精：生活场景的焕新升级
所有外部的生活场景升级，都是为美好生活铺设的背景。而门内的生活也应与之呼应！
一、户型功能革命：从“空间尺度”到“生活精度”
项目推出建面约99-195㎡海派洋房、83-180㎡瞰景高层以及197㎡滨水联排。
其中瞰景高层109㎡户型有三大亮点：
1、精细化收纳系统：全场景收纳，卫生间镜柜内含美妆冰箱、房门后有家政收纳空间、厨房的小家电区、衣帽柜收纳等等，这些一起解决了家庭的大部分收纳问题。
其中，最细节的收纳是餐边柜，三段式结构：最上层操作台面预留小家电专用位，内置带开关插座；中部开放格采用可移动隔板+内置灯光，展示杯具与收藏品；底部抽拉系统搭配密网篮收纳零食、茶饮，侧边设15cm窄柜存放瓶装饮料。轻松实现精细化居家收纳！
B4户型，建面约109㎡，仅做示意，具体以实际交付为准
2、宽景阳台俯瞰滨水景观：该户型三开间朝南，同时，主卧套房+客卧+弧形宽景阳台三面观景，未来可俯瞰走马塘约1000米的滨水生态实景；
在设计上，还贴心打造了动静分离，两个区域各自分开，能保障安静休息和娱乐社交互不干扰！
B4户型，建面约109㎡，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
3、智慧科技赋能：虹盛里以“超低能耗”书写生活的更优解，打造舒适的栖居体验！
地暖供热系统散热更均匀，舒适度更高，同时还具有静音、高效、节能和节省空间的多种优点，让人居安心、舒心。
中央空调以精准的方式控制全屋温度，绿色节能、如沐春风，给家人带来细致入微的关爱。
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
关于洋房，项目推出建面约99-195㎡户型，洋房产品本身就代表着更高的得房率、更低的密度、更多的阳光与宁静……而本案也充分发挥着洋房的优势，有两大核心优势：空间感极强&舒适度超高！
以建面约141㎡户型为例：
1、空间感：在该户型中，能发现采用的是客餐厨+阳台一体化设计，这种设计直接放大了物理尺度，让空间瞬间豁然开朗，视觉感受与实际体验双双倍增。
同时，能让室内通风、采光更好。与阳台链接，从室内向外望去，向上看，是蓝天白云，向下看，是河道水景。
空间感的营造也离不开储藏空间，该户型也做到了全场景收纳！
①集换鞋凳、挂衣区、鞋柜、雨具存放及钥匙托盘于一体的多功能玄关柜，最多可收纳约30双四季鞋履！
②家政柜+零食柜，双柜体均进深达800mm，超高利用率至少可以放置3-4个28吋的行李箱！
③还有门后“隐藏式”收纳、配件区专属设计、镜柜与地柜的极致利用等等……
C4户型，建面约141㎡，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
2、舒适度：从户型图能看出采用的是经典四叶草户型，即4个卧室分别在房屋的四角。这种设计的优势就在于营造了一种即便是一家人，也要有专属私人空间的概念。
在这种设计之下，家人们既可以在各自的空间生活，有可以随时到中间的社交区聊天，这样核心区的开阔感也能成就家的向心力。
C4户型，建面约141㎡，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
本案还有别墅可供选择！
自2020年以来，上海楼市整体波动明显，但别墅始终备受追捧，成交坚挺、价格稳升，自成一股“硬通货”！
数据源于网络
通过建面约197㎡的户型图，可以看到本案非常注重生活仪式感！无论是双开门入户仪制、南北双玄关，还是超大尺度星空露台、行政奢华级主卧套房，都能看出在美好生活体验这个层面，本案都做到了！
在约5米层高的地下室，也能感受出项目对真实生活的关注。如果将地下室隔成两部分，其中一层就可以做收纳，这样一来即便是三代同堂，也是够用的！
A3户型，建面约197㎡，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
样板间，仅做示意，具体以实际交付为准
产品的焕新不仅是红线外和室内设计，社区内部的公区也在持续精进！
作为未来业主的第一社交场域，泛会所、商业配套，即便是已经实景呈现之后、项目仍在追求进步，不断完善。
03
未来可期：从“一个项目”到“虹盛里现象”
虹盛里的“焕新哲学”核心逻辑在于“内外兼修、持续进化”，将外部贡献、内部提升、产品升级统一于“打造高品质滨水生活大盘”的愿景之上。
当虹盛里全面落地后，城市界面更靓丽、生态环境更优越、文化氛围更浓厚、生活配套更完善。
同时，它不仅是一个住宅项目，更是一个区域发展的催化剂和价值标杆，它的成功将重新定义该板块在城市的地位。
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房地产行业与国民经济诸多领域联系紧密，同时对社会、文化和技术等方面影响深远。建立与环境和谐共生的运营模式、与社会协调发展的共赢理念、与各利益相关方共同成长的公司治理结构，是房地产公司实现长期可持续发展的重要战略路径。
在此背景下，近日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院和上海克而瑞信息技术有限公司共同发布了《2025房地产公司ESG测评研究报告》。
ESG（环境、社会、治理）作为评估企业可持续性、社会责任和道德风险的重要体系，涵盖资源消耗、人力资源管理、治理结构等多方面，其研究成果可为投资者判断房企发展潜力、房企自身实现可持续发展与提升竞争力、政府制定行业政策提供重要依据。
据了解，本次房地产公司ESG测评研究以发布或提供ESG相关报告或内容的49家典型房企为样本，遵循数据客观、方法科学、立场公正的原则，对房地产公司进行客观梳理，并在深度跟踪研究企业的基础上发布。
ESG测评分析——环境维度
ESG体系中，环境范围的主要议题包括温室气体排放管理、废弃物排放管理、自然资源利用、绿色建筑探索等。ESG强调的生态环境保护，与我国经济高质量发展的道路不谋而合，房企在环境层面的投入有助于吸引重视可持续发展的客户及投资者，提升市场竞争力。
2024年，49家典型房企ESG报告的环境信息披露质量整体有所提升。同时有更多企业制定环境管理目标并积极落实，其中34家房企设立了环境管理目标，占比为69%，较上年提升4个百分点。
49家典型房企中，19家房企环境数据覆盖指标全面，包含了温室气体排放、废弃物排放、水资源消耗、绿色建筑四个方面相关内容，占比为39%，较上年提升9个百分点；20家房企环境数据覆盖指标相对较少，占比为41%，较上年下降1个百分点。从报告的完整度和丰富度来看，披露环境信息数据的房企已基本形成信息披露意识。
在披露指标的口径方面，房企间环境数据统计范围仍存在较大差距，无法有效体现房企经营过程中的温室气体排放总量、废弃物排放量、耗水量等信息。
49家典型房企中，有39家发布温室气体排放数据，披露率为80%，较上年提升9个百分点。有27家披露了相对完善的废弃物排放量数据，披露率为55%，与上年基本持平。有33家披露了总耗水量，披露率为67%，较上年提升14个百分点。仅统计已披露环境数据的房企，2024年温室气体排放总量已经超过500万吨，废弃物排放总量超过90万吨，总耗水量超过1.56亿吨。
在环境维度方面，总体来看，目前企业缺少按标准披露数据的动力，环境数据披露率较低，虽然2024年典型房企的指标披露率较上年均有所提升，但整体数据披露率仍有提升空间。从企业层面来看，环境数据收集工作存在较大难度、绿色建筑项目开发成本相对较高，企业内生开发动力不足等问题依然突出。
监管部门对信息披露的激励机制、企业完善数据采集方法和优化绿色建筑技术体系方面，都还有很大的提升空间。
ESG测评分析——社会维度
社会维度要求企业在追求经济利益的同时，还要关注在经营过程中是否处理好与政府、合作伙伴、员工、客户、社会和公众之间的关系，是否回应利益相关方诉求和期望，从而对社会产生更为积极的影响。
通过对49家典型房企2024年ESG相关报告进行统计，发现房企对社会数据披露差异性较大，28家企业数据披露较为全面，基本涵盖了员工权益、供应链管理、产品责任、反贪污、社会责任等多方面；13家企业数据披露情况一般，细分指标覆盖率较低；8家企业数据披露情况不理想，只涉及员工权益和社区责任方面1～3个指标的情况。
从员工权益来看，在49家典型房企ESG相关报告披露的数据中，筛选出员工规模和结构、健康与安全、权益及福利、员工培训等具体指标，综合分析房企在保障员工权益方面的表现。整体而言，各项指标披露率较前两年有所提高，房企较为重视员工健康安全，能基本保障员工法定权益，但在女性就业权益、员工满意度等方面关注度降低。
在供应链管理方面，管理系统不断优化和完善，但培训覆盖率较低。有39家房企在2024年ESG相关报告中描述建立供应链管理机制，保障供应质量与安全。有23家企业明确表示向供应商开展培训，致力于提升供应链可持续性，披露率为46.9%。有30家企业表示与供应商签订了《廉政责任承诺书》，构建阳光、透明的采购环境。
在产品责任方面，产品质量管控和服务有待提高，客户满意度有所降低。有35家房企在ESG报告中描述了保护客户隐私的规章制度和措施；有11家企业披露了产品安全或健康有关的违规情况；有23家房企披露了接获关于产品及服务的投诉数目；有33家企业针对客户投诉建立投诉响应及处理机制；有26家房企披露了客户满意度调查相关数据。
在反贪污方面，持续做好廉洁风险防控，加强廉洁文化建设。有28家房企披露了2024年反贪腐相关数据披露，数量较上年有所增加；39家房企开展了多次反贪腐、反贿赂等廉洁文化宣传与培训，加强廉洁文化建设；32家企业明确了关于反贪腐防范措施、举报保护机制以及相关执行及监察方法。
在社会责任方面，典型房企公益慈善方面投入减少，"保交房"持续推进。有37家房企披露了在2024年公益慈善事业上投入的资金额度。综合来看，更多企业选择投入更多人员和时间在公益慈善活动中，或者通过捐赠物品替代直接捐款。在公益行动上，有24家企业在ESG相关报告中披露了在公益活动中投入的人数和时长。
2024年，房企响应国家政策号召，推进保障房开发和建设工作，保障性租赁住房建设和供应持续增加。49家典型房企中，有19家披露了保障性住房建设的相关数据。在"保交付、稳民生"政策导向下履行项目高质量交付责任方面，有20家房企披露了2024年项目交付的相关数据。
总的来看，受房地产行业持续下行影响，企业经营困难，不断转型调整，对社会责任相关议题重视度有所降低，虽然能基本保障利益相关方的法定权益，但在多元化雇佣、回应员工诉求、供应商管理培训和产品责任等方面仍存在较多问题。
ESG测评分析——治理维度
良好的企业治理是房企实现可持续发展的基石。从2024年49家典型房企股权结构、董事会独立性与多元化、风险防控、廉洁建设、知识产权保护、信息披露与利益相关者沟通、可持续发展建设等多方面表现来看，在相关制度建立健全和政策加持下，房企治理水平总体持续提升。
在股权结构方面，房企股权结构优化，制衡性股权结构占比持续提升。根据对49家典型房企股权结构统计，第一大股东控股比例在50%以上的集中型股权结构房企有17家，占比约34.7%，较上年下降约7.1个百分点；第一大股东控股比例介于10%～50%的制衡型股权结构房企有32家，占比约65.3%，较上年提升约8.9个百分点。
在风险防控方面，房企风控意识继续提高，大部分房企已建立相对完善的风控体系。根据49家典型房企2024年ESG相关报告，有45家房企披露了风险防控方面的信息，占比约91.8%。其中，有30家房企已建立包括风险识别、评估、防范、应对等在内的风险防控体系，并持续提升企业风险管控能力，风险防控意识很强。
在商业道德方面，房企廉洁建设和反腐工作持续推进，知识产权管理制度建设进展较慢。根据49家典型房企2024年ESG相关报告，有43家房企披露了廉洁建设和反腐工作的相关信息，占比约87.8%。但仍有超过四成房企ESG报告或企业年报中缺少对知识产权保护相关信息的披露，知识产权管理制度建设总体仍显薄弱。
总体来看，典型房企在治理维度方面，推动股权分散化、提升董事会多元性、将廉洁建设和反腐工作落到实处、加强知识产权和创新管理、增加非财务信息披露等方面，都有很大的提升空间。
一、建设绿色低碳的美丽城市，开发企业的ESG是关键环节
2025年7月召开的中央城市工作会议提出城市建设七大任务之一是着力建设绿色低碳的美丽城市。巩固生态环境治理成效，采取更有效措施解决城市空气治理、饮用水源地保护、新污染物治理等方面的问题，推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性。房地产与城市发展休戚相关，城市界面的变化某种程度上也是房地产市场发展的结果。房地产开发过程中，涉及大量的水资源消耗、温室气体排放、有害废弃物排放等，房地产企业环境问题的治理对于城市发展影响巨大。单个企业重视环境议题是承担社会责任的表现，是企业治理现代化的标志，房地产企业群体都重视环境议题，就会形成合力，在社会层面、城市建设层面形成正向推动，有利于实现中央确定的着力建设绿色低碳美丽城市的工作目标。
二、相关行业测评标准发布，促进房地产企业ESG工作进一步规范
2025年1月17日，由中国房地产业协会技术工作委员会、北京中房研协技术服务有限公司等单位制定的《房地产企业环境社会治理（ESG）评价标准》，经中国房地产业协会标准化管理委员会审查通过，自2025年3月1日起实施。该评价标准采用三级评级体系指标构成：一级指标3项，即“环境、社会、治理”；二级指标17项；三级指标77项，是获得评分的基础性评价指标。
该评价标准的出台，有利于促进房地产企业的ESG披露工作。2024年4月份，上海、深圳和北京三大证券交易所正式发布《上市公司可持续发展报告指引（试行）》，明确一定范围内的上市公司应当披露《可持续发展报告》，其中也包括一些重点房地产开发企业。完成报告披露是一方面，数据披露是否完备和规范是另一方面。中国房协发布的测评标准，对每一项指标的披露情况进行打分，意味着数据披露越详尽，数据表现越好的房地产开发企业，测评得分越高，评级也就越高。无论是投资者还是购房者，能够通过对房企ESG测评结果的发布，获得客观的投资参考信息，从而做出相应决策。同时也会促进房地产企业ESG披露工作进一步规范。
三、不同企业披露数据口径差异需要统一
在披露指标的口径方面，虽然A股和港股去年都发布了规范“指引”，但上市房企信息披露口径不统一的问题依然存在。无论是温室气体排放，能源消耗情况还是废弃物排放情况，普遍存在披露口径不统一，数据单位不统一的问题。建议相关部门继续完善ESG报告相关披露规则，并加大执行落地的力度。行业协会发布的ESG测评标准，也在一定程度上鼓励和引导企业发布相对统一的指标数据，以便增加数据的可比性，参考性。
四、典型房企社会责任方面需要进一步提升
受房地产行业持续下行影响，企业经营困难，不断转型调整，对社会责任相关议题重视度有所降低。员工雇佣方面，典型房企在职员工数量连续几年下降，而女性员工占比的下降相对更多。供应链管理方面，由于法律意识淡薄，劳资纠纷引发的停工、群访、延期交付等现象对社会稳定造成影响。产品交付方面，部分知名企业也出现了房屋渗水漏水、纸皮房门、楼板开裂，墙体鼓包、装修材料低劣等严重质量问题，这与当前国家大力倡导的建设“好房子”政策导向不合拍。
五、典型房企整体治理水平提高，个别领域的问题短期难解决
2024年，49家典型房企在董事会独立性与多元化、风险防控、廉洁建设、知识产权保护、信息披露与利益相关者沟通、可持续发展建设等多方面的治理水平总体持续提升。
综合看，以典型房企为代表的开发企业群体在治理维度还存在若干问题。董事会独立性与多元化水平有待提升，尤其是发挥独立董事在独立决策和监督作用，制衡大股东权力保护中小股东权益等方面，受客观因素影响，其制度设计与实际效果还存在较大差距，且短期内难以改善。廉政建设和反腐败工作流于形式、缺乏有效监督；仍有超过40%的房企没有将知识产权保护纳入企业ESG管理重要内容，知识产权保护机制缺失严重，既有保护企业内部自有知识产权不被侵权的要求，也有避免陷入外部知识产权使用纠纷甚至涉诉的要求。
