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——保利外滩曜——

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2026年开年，上海内环楼市迎来真正的“开门红”。位于杨浦滨江内环CAZ核心的保利·外滩曜，以开盘当日8小时认购率破百、去化率超93%的成绩，登顶2026年内环滨江三冠王，一举刷新上海内环新房最快认购纪录。

如今，项目2#、3#、4#、9#楼全线热售中，4月1日起在售房源优惠已回收0.5%，内环恒产的窗口期正在收窄。本期，我们将深度剖析两大明星户型——建面约114㎡三房与建面约139㎡四房，解码热销背后的空间逻辑。

壹｜区位解码：内环CAZ，杨浦滨江价值兑现元年

保利·外滩曜雄踞上海内环内黄浦江核心沿岸，隶属杨浦滨江CAZ核心板块，与外滩、陆家嘴共筑“浦江金三角”黄金格局，直线距离黄浦江仅约500米。

项目周边，美团、哔哩哔哩、抖音三大核心数字经济项目预计于2026年相继竣工，一个数字经济产业集群正加速成型。

放眼45公里滨江带，只有杨浦滨江内环部分实现了“全域CAZ覆盖”，这里已迈入以科创产业引领城市发展的“滨江4.0时代”。

贰｜产品力巅峰：建面约114㎡三房——高得房率之王，首改家庭的终极答案

「爆款基因：93%实得率，颠覆三房想象」

建筑面积约114㎡三房两厅两卫，是保利外滩曜首开即被抢购的“开门红”主力户型，深受年轻金融科创精英及三口之家青睐。 它最大的杀手锏，在于超过行业天花板的空间利用率——采用类一梯一户独立入户设计，私享约6-8㎡独立电梯厅，可灵活改造为储物间或入户景观区。叠加全赠送的飘窗与半赠送的双阳台，整体实得率高达约93%，常规同面积段产品实得率不过80%上下。

「南向三开间：让阳光成为家的日常」

约11.2米南向面宽，搭配3.5开间朝南的罕见格局，让客厅与双卧全天沐浴在通透光线之中。零走道、零浪费的设计，使得空间利用率达到极致。全屋飘窗设计，更进一步延展了可用空间与使用场景——无论在沙发上静享午后阅读，还是在主卧阳台上眺望城市天际线，每一寸空间都物尽其用。

「主卧套房：小家化设计，豪宅级享受」

114㎡三房的主卧套房配置，在同面积段产品中堪称“降维打击”——独立衣帽间、双台盆卫浴、全景飘窗，将小家化设计理念贯彻到底。双卫全明干湿分离，三代同堂的晨间高峰期，再也不用排位。这套户型，为新上海家庭、金融科创新锐等首改客群提供了一步到位的改善方案。

「精装标准：顶豪配置，诚意拉满」

值得一提的是，115㎡户型精装标准直接对标内环150㎡以上顶豪，厨电系统配备厨电界“劳斯莱斯”嘉格纳3件套（燃气灶、油烟机、13套洗碗机），全屋智能化系统无缝接入，再配以装甲铸铝门，每一处交付细节都彰显央企保利的诚意与匠心。

114㎡户型适合谁：追求高效空间、首改预算但不愿将就品质的城市精英家庭，希望用1350万左右总价入主内环滨江的远见者。

参考总价：约1430万-1650万元

叁｜进阶改善：建面约139㎡四房——滨江之上的家族社交主场

「四房格局：一步到位应对家庭生长」

建面约139㎡四房两厅两卫，是保利外滩曜二批次加推的“楼王”主力，全部位于央景3#楼栋，占据社区最佳观景位置，直面一线江景，视野无遮挡。肆｜央企背书：热销背后的“确定性”选择

保利·外滩曜用实绩证明了“真金不怕火炼”。2025年12月31日首开，备案均价13.5万元/㎡，首开推出64套小高层房源，认购率超82%。2026年3月，二批次楼王3#楼加推，推出建面约115㎡和139㎡房源，开盘当日去化率超93%，登顶2026年内环滨江三冠王。截至目前，项目可售房源仅剩少量，臻席正在加速递减。

项目规划涵盖3幢高层、1幢洋房及2幢低密别墅，打造内环罕见的纯粹改善住区，255户总户数搭配约1:1.2车位配比，实现完全人车分流，无高低配混杂，全力保障居住圈层的纯粹性。

伍｜最后臻席：内环滨江的终极入场券

在内环核心土地供应占比不到全市4.1%的当下，兼具“内环+滨江+CAZ”三重优势的项目，在上海楼市中更是凤毛麟角。

从近三年上海成交数据看，内环新房成交均价从2023年约11.9万/㎡跳涨到2025年约16.23万/㎡，三年涨幅达到36%。随着杨浦滨江板块规划的全面兑现与城市地位的持续提升，内环滨江资产的未来势能不言而喻。

114㎡三房用93%的高实得率诠释了“每一寸都不浪费”的完美空间哲学；139㎡四房则以约5.2米横厅与双270°环幕视野定义家族社交新奢高度。两大明星户型各有千秋，不变的是央企保利的内核品质与极致产品力。

【温馨提示】

保利·外滩曜火爆热销中，余席分秒递减。案场实行预约制，看房请提前预约登记，专享一对一专属服务。提前预约可减少等待，高效尊享前瞻。保利外滩曜售楼处电话:400-88 74-108✔【最新预约】⭐⭐⭐⭐⭐

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“从年末土地竞拍情况来看，房企更多关注核心区位和低容积率地块，上述地块不仅利润可观，也便于打造高品质住宅，提升未来销售表现和区域居住环境。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。

从地块条件来看，年末供应的地块普遍区位优价格低，叠加低容积率，吸引了不少房企。例如，11月25日万科企业股份有限公司接连在武汉、杭州拿地。

“低容积率、小地块依然是主流。房企纷纷创新投资模式，聚焦好城市、好地块、好房子，通过代建、合作等方式，实现区域深耕目的。”中指研究院华中分析师李国政向《证券日报》记者表示，品牌房企加大与区域平台公司合作代建模式，通过打造“好房子”稳扎稳打。

除此之外，华东地区也是头部房企的重要补仓区域。绿城中国控股有限公司于近期以17.98亿元竞得余杭区未来科技城单元地块，成交楼面价35000元/平方米。据悉，这也是未来科技城核心区时隔五年推出的首宗纯低密宅地。

“未来科技城地块的出让有助于提升板块高端居住环境，预计后续房企将继续聚焦核心区位或有明确规划利好的地块，产品创新与精准定位将是竞争关键。”中指研究院华东大区常务副总高院生向《证券日报》记者表示。

值得一提的是，不仅土地供应趋向优质，地方政府也同步推进“好房子”建设相关标准与政策，指引房企持续提升住房品质。

例如，今年10月份，湖北省住房和城乡建设厅组织编制的《高品质住宅技术标准》（以下简称《标准》）发布，将于12月10日正式实施，这也是全国首部高品质住宅建设的工程建设地方标准。《标准》从住宅规划、建筑设计、建筑设备、施工建造、保障与服务等全生命周期提出了具有湖北特色的工程建设标准。

不少地区还提出全市住宅品质提升试点项目，相应的地块建设也应符合“好房子”建设规范。例如，杭州相关的试点地块需符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》要求，对未达到提升要求的试点项目要严查严管，督促整改。

“地方政府出台的各类‘好房子’政策，从规划、建设到服务全链条均提出了规范和要求，不仅提升居民居住体验，也为房企打造高品质产品提供了制度保障。目前优质宅地楼面价与市场销售价之间存在较大空间，这也为房企投入资金打造高品质住宅提供了动力，‘好房子’的陆续推出，也有望为楼市持续增添活力。”严跃进如是称。