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【时代·云树望山院项目笔记】
西湖群山浓荫掩映，之江芯传统墅居贵地，近邻音乐学院、中国美院。
18席纯改善低密墅作，一席一定制。
毛坯均价31400元／㎡，主城区最后一批低密限价盘，机会弥足珍贵。
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▶ 配套成熟 交通便利 宜居优选
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一、核心区位
地址：西湖区转塘创意路，艺创小镇凤凰创意国际西侧， 九炮山 南麓，之江国家旅游度假区核心
轨交通勤
直线距 6 号线音乐学院站约 800 米，步行 10 分钟；6 号线 4 站钱江世纪城、6 站钱江新城，换乘全城轨交；在建 12 号线双浦站约 1.5km，远期直达西站、未来科技城。自驾：3 分钟上彩虹快速路，15 分钟滨江 / 钱江新城；2 公里紫之隧道，15 分钟城西；5 分钟之江路隧道通达主城，跨江通勤顺畅。
板块红利
西湖主城稀缺 1.2 容积率低密山居地块，限墅令后同指标地块近乎断供；时代中国联合安得利开发，2026 年 6 月全盘现房，楼栋、园林、公区全部实景落地，零延期、减配风险；坐落美院、音院艺创核心，人文氛围浓厚；整片纯墅规划，无老旧城中村混杂，界面纯粹。
生态资源（独家稀缺）
北侧背靠九炮山 300 亩原生山林，天然屏障隔绝噪音粉尘；南向无遮挡远眺钱塘江；内部台地式 30% 宋式山林园林，高差造景、叠水庭院、全冠乔木；内外双山水，主城难得城市山居藏品住区。
二、社区整体规划
开发商：杭州晨悦房地产（时代中国全资）物业：滨江一级高端管家物业， 大平层 4.5 元 /㎡/ 月，叠墅 5.8 元 /㎡/ 月（含公共能耗） ，24h 一对一私属管家、庭院养护、圈层私宴、全年园区精细化运维地块参数：占地 0.79 万㎡，总建面 0.95 万㎡， 容积率仅 1.2、绿化率 30% ；仅 3 栋 5-6 层台地建筑（大平层 + 上下叠墅），全盘仅 18 户 ，无二期、无加推，售完绝版；地下车位配比 1:3，每户标配多车位，全地下三层星空精装车库，预装新能源超充管线楼栋布局：台地抬高 3 米打造，无底层潮湿、扬尘困扰；南北错落排布，前排叠墅、后排大平层，物理分区互不干扰；外立面天然石材 + 哑光铝板 + 三玻两腔静音玻璃，极简山境美学； 无沿街底商 ，彻底隔绝车流油烟；无大型恒温泳池，主打山林庭院景观；局部首层小型休闲架空（茶室、书吧）；全人车分流，地面仅景观步道，禁止机动车通行。
核心产品亮点
西湖主城仅 18 席极小顶豪圈层，1.2 绝版低密零高层
，无刚需小户型、保障房混杂，私密性、静谧度主城断层领先；2026 年 6 月现房交付，实体楼栋、园林、采光全部可实地核验，所见即所得。
全系独立私梯入户，大平层 3.85 米超高层高（常规住宅 3 米），22 米南向全景面宽、70㎡巨幕横厅；叠墅地上 2-3 层 + 5.8-6.6 米挑高双层地下室，下叠带 60-80㎡南向私家庭院，上叠配 30-70㎡全景星空露台，拓展空间巨大，毛坯交付可全屋高定改造。
背靠九炮山原生森林，开窗即山林，南向江景视野，主城稀缺山江双景资源；70 年纯住宅产权，可落户、通燃气、民用水电，区别于 40 年商墅无居住限制。
滨江高端物业加持，二手流通保值能力业内标杆；车位配比 1:3，每户标配多车位，适配多车高净值家庭；台地抬高设计，规避低层潮湿、蚊虫问题。
双产品线分层顶豪：700 万起大平层低门槛山居改善，千万级叠墅带庭院露台，覆盖高端自住、私人会所、家族终极藏品需求。
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三、主力户型 & 总价（限价 35400 元 /㎡，毛坯现房）
（一）5-6 层私梯大平层（248-320㎡，700-800 万起）
248㎡3 房 3 厅 3 卫（700 万起，入门山居）
三开间朝南，独立私梯玄关，70㎡一体化横厅，80㎡全景观景大阳台，3.85 米奢阔层高，全套房布局，三口高端改善首选。
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248㎡大平层户型图
320㎡4 房 3 厅 4 卫（800 万起，平层楼王）
12 米巨幅南向面宽，270° 山景落地窗，双主卧总统套房，独立茶室、储藏间，高区俯瞰九炮山与钱塘江远景。
320㎡大平层户型图
（二）4 层叠墅（348-364㎡，1100-1200 万起，藏品级）
348㎡上叠 4 房 3 厅 5 卫（1100 万起）
地上 3 层，30-60㎡顶层星空大露台，270° 环幕山景，每层独立观景阳台，预留私家电梯井，无地下室潮湿困扰。
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348㎡上叠户型图
364㎡下叠 4 房 3 厅 5 卫（1200 万起，墅区顶豪）
地上两层 + 5.8 米挑高双层全明地下室，60-80㎡南向私家庭院，双采光天井，独立私宴厅、红酒雪茄室，大家族自住、私人会所两用。
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364㎡下叠户型图
交付标准
全盘毛坯交付，外立面石材铝板、院墙、入户铜门统一完工；公区极简石材山门、星空顶地下精装车库、独立人脸识别呼梯、全域高空抛物监控、台地山林水系园林；预留中央空调、地暖、新风管线接口，无统一精装配置。
四、全维配套亮点
教育（步行覆盖）
959 米 定山小学 、午山幼儿园；3 公里中国美院、浙江音乐学院，十五年公办 + 艺术名校教育闭环（学区以当年教育局划片为准）。
商业
1.6 公里云栖银泰城；1 公里 艺创小镇 文创商业街；3 公里之江转塘商圈，生鲜、影院、文创、重奢一站式配齐。
医疗
3-5 公里浙大一院之江院区（三甲）、省人民医院望江山三甲院区；社区卫生服务站覆盖日常体检、慢病诊疗，大病三甲资源充足。
休闲（独家优势）
家门口九炮山原生山林步道、社区台地山水园林；自驾 10 分钟龙坞茶镇、宋城，山林徒步、茶文化休闲资源主城稀缺。
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五、优劣势总结
优势
西湖主城 1.2 绝版低密山居，仅 18 席极致小众圈层
，背靠原生山林、南向江景，2026 年 6 月全盘现房，无任何期房风险，稀缺收藏属性拉满。
全系私梯入户、3.85 米超高层高、叠墅带庭院 / 露台 + 双层地下室，毛坯改造自由度拉满；滨江高端物业，长期保值能力远超板块普通改善盘。
之江艺创核心，美院、音院人文氛围浓厚；快速路直达滨江、钱江新城，跨江高端改善自住承接力强；70 年住宅可落户带学区，区别商墅。
台地抬高设计隔绝潮湿、噪音；人车分流无沿街底商，居住静谧纯粹；每户多车位，高净值家庭停车无压力。
主城稀缺山江双景资源，同价位竞品极少，自住、资产收藏双重价值突出。
短板
距 6 号线地铁站 800 米，步行略远，雨天依赖骑行 / 自驾；无室内恒温泳池、大型下沉会所，高端室内休闲配套偏弱。
全盘毛坯交付，庭院、地下室全屋改造投入高昂；仅 18 户单一极小社区，无大型邻里活动空间，配套体量有限。
前排临近创意路主干道，低楼层房源早晚高峰存在短时车流噪音；对口公办为区域普通分校，无之江头部顶尖名校加持，教育增值一般。
总价 700 万起门槛极高，仅适配千万级高净值客群，受众面极窄；容积率 1.2 对比越秀星缦和润 1.06 密度略高，无纯联排、合院顶级院墅产品。
板块往返钱江新城单程 15 分钟以上，主城核心每日通勤耗时
壹｜之江贵地，杭州老牌墅居文化高地
之江，是杭州公认的高端低密发源地， 九溪玫瑰园 、云栖玫瑰园等顶豪作品在此沉淀，纯粹高端墅居圈层早已成型。
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项目扎根之江国家旅游度假区，人文艺术氛围拉满：之江文化中心四大馆、中国美院、浙江音乐学院、西湖大学、浙大之江校区环伺，整座板块自带艺术书香底色，是杭州独一份的灵感人居主场。
约 70% 区域森林覆盖率，高浓度负氧离子包裹日常，推窗便是西湖群山连绵景致，2 公里内沿江湿地公园、高尔夫球场相伴，繁华与静谧一键切换。
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贰｜全维配套，15 分钟一站式成熟生活
交通｜双隧道 + 双地铁，全城随心通达
▫️主干道：之江路直达钱江新城、梅灵路串连西湖黄龙、彩虹快速路直通滨江奥体与萧山机场；
▫️双隧道：紫之隧道直达城西西溪，之江路隧道无红绿灯速达钱江新城；
▫️双地铁：近 6 号线音乐学院站，规划 12 号线一站换乘直达杭州西站，公共出行高效便捷。
商业｜多座综合体环绕
西投银泰城 、奥莱金街、之江银泰等商圈齐聚，逛街、聚餐、休闲举步即达。
教育 & 医疗｜优质资源全覆盖
文三教育集团定山小学、杭州第七中学护航孩子成长；浙一之江院区、 省立同德 、省人民医院望江山院区等多家三甲医院，守护全家健康。
叁｜1.2 低密规制，18 席孤品墅居
项目由时代中国 + 温州安得利联合打造，杭州晨悦房地产开发有限公司开发，硬核规划指标尽显稀缺：占地约 7899㎡，总建面约 15988.80㎡，容积率仅 1.2，绿化率 30%，地上仅 5-6 层建筑，搭配地下 1-2 层，整盘仅 18 席纯改善产品。
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70 年住宅产权，毛坯交付，预计 2026 年 6 月 30 日交付，后期由滨江物业提供英式管家服务，高阶生活礼遇一步到位。
五大独创空间设计，重新定义低密尺度
私家林荫入园路
：专属林荫归家动线，绿树环绕，归家即是一场风景仪式；
南向一字排布
：楼栋横向铺开，户户无遮挡，全天候直面山景；
3.85 米超高层高
：打破杭州低密住宅常规尺度，预留充足定制装修空间；
超大面宽 + 巨幅落地窗
：最大开间 27.2 米，层层退台外立面，山林江景无缝引入室内；
超高拓展空间
：单套最多可拓展约 100㎡，影音室、茶室、藏酒间、健身房随心打造。
全系毛坯交付，拒绝千篇一律精装，一席一定制，完全遵从主人生活审美打造专属居所。
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四、项目核心专属服务权益
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