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9月2日的上海高端住宅市场，因海玥黄浦源的一场创新发布会而焕发出别样活力。
当地产界首部墅享家主题微电影《上海色味》的镜头在众人眼前流转，当四大实景样板间同步揭开神秘面纱，一场关于风貌别墅的革新正式启幕—— 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
海玥黄浦源不仅以“微电影+实景样板间” 的组合拳打破行业常规，更用极具感染力的内容，将墅居生活从冰冷的户型图、效果图中解放出来，让“生活”本身成为高端住宅的核心主角，或也将引领地产营销正式从“空间时代”迈向“生活时代”。
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那在微电影、在墅居具象化的背后，是海玥黄浦源风貌别墅销售的高歌猛进，在2025年 上半年，它劲销33套，一举夺得上海风貌界销冠。
这或许是大家难得看到风貌与热销挂钩。
而在我看来，此次 热销的含金量 比其它红盘来得更高。
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一方面，大部分风貌上半年销售成绩是“个位数”或“十几套”，海玥黄浦源一枝独秀，足见高净值人群对于项目地段、产品、预期的高度认可；
另一方面，项目 成交总价基本自6000万起步，亿元级成交亦屡见不鲜，多套成交达到1—1.64亿。在高总价门槛下，依然赢得高净值人群的广泛认可，更显其稀缺价值与圈层共鸣。
我先总结一下海玥黄浦源风貌产品的优势：
1、约1.3容积率，市面难得纯风貌墅区，圈层纯粹， 邻居都是亿级大佬 ；
2、人民广场板块，市中心中的“中心”，且处在张园-东斯文里-海玥黄浦源- 新闸路/厦门路地块这条黄金风貌带上；
3、出门就是静安雕塑公园、自然博物馆，北侧近苏州河，还能走到南京西路，很少有风貌能同时触达水系、休闲资源；🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
4、已是 准现房，预计今年交房，基本所见即所得，占用资金成本少；
5、 风貌庭院特殊设计 ，且 拥有风貌别墅中更宽敞的楼间距， 保证私密性；
6、买3层享5层空间，超高附赠；
7、产品建筑形态多样，堪称石库门博物馆。
值得关注的是，项目近期全新推出少量建面约180㎡山海墅产品，采用“外市内里”格局与“上宅下铺”设计，此类产品在当前市场中极为罕见；🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
更令人惊喜的是，其总价仅约3800万起，给予更多高端购房者入住风貌别墅的机会！
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海玥•黄浦源
LUXURY HOUSE
在售详情
黄浦内环 一江一河
人民广场板块 核心地段
真正上海老牌市中心
【海玥•黄浦源】
风貌别墅
历史底蕴与摩登风貌交汇
推出51套建面约180～660㎡别墅
风貌180、360、550㎡全新样板间开放
总价3800万起
可以实地看房
—— 恭迎品鉴 ——
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本案仅接受预约参观
Part.1
土拍越狠
市中心风貌越稳
当下上海市中心土地价格的迅猛攀升，本质上是在为海玥黄浦源这类核心风貌住宅“抬升价值天花板”——地价越贵，占据稀缺土地资源的项目，其价值就越凸显！
分享几点：
①、土拍爆红背后：土地价值才是房价的「底层逻辑」
内环土拍价格的持续走高，表面看是房价数字的被动攀升，实则是城市核心土地资源的“价值重估”。
尤其像海玥黄浦源这类风貌别墅，不仅占据着上海中心的稀缺土地，更承载着城市独特的历史风貌与人文价值，其土地属性的不可复制性，让项目在土地价值不断升级的背景下，拥有更稳固的价值支撑。
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②、2.7亿别墅成交背后：土地占有量决定财富高度
日前，上海一花园别墅以单价约50万/㎡，总价2.7亿元成交，建面约535㎡，独占约1.5亩城市核心土地。
这印证了，土拍越狠，别墅越稳！买别墅才是「与土地共生」，是穿越市场周期的终极答案。
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③、黄浦高层冲破20万/㎡，徐汇风貌地王楼板价破20万/㎡，市中心风貌越来越值钱！
新的房价格局下，黄浦高层已捅破20万/㎡，徐汇更是拍出全国单价地王，预计建造风貌，楼板价已经20+万/㎡。
事实上，风貌和高层之间有一个近似的定价比例，大概是1.5倍溢价。
那按照黄浦高层20万/㎡算，市中心风貌至少值30万/㎡，且随着地价越来越高，它愈值钱！
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因为风貌供应总量先天“锁死”，它本身是稀缺的！
风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造， 它主要来源成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
▲ 示意图仅供参考，数据来源公众号上海发布
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二级旧里普遍建于1920-1950年， 历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。
何况是像海玥黄浦源这样的风貌，不仅在市中心，更是处在上海更具价值的黄金风貌带上。
从已成熟的张园、丰盛里，到即将开发的东斯文里， 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒再到即将交房的海玥黄浦源风貌，再到待开发的新闸路/厦门路地块， 一路上都是风貌，这些风貌建筑串联起的是一条连贯的城市文脉， 更悄然确立一个亿级TOP级圈层，进一步放大了项目的稀缺价值。
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Part.2
产品力解码：
纯风貌墅区+超高附赠+强私密性
再看产品：
首先，在海玥黄浦源的一众产品中，180山海墅堪称风貌界的稀缺孤品，其 “外市内里，上宅下铺”的独特形制，让商业空间和住宅空间相互融合，在当前市场中难寻第二个。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
更难得的是，在核心风貌产品里， 180户型极为少见，而3800万起的总价，也给予更多购房者拿下市中心头部风貌的机会！🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
从空间形制来看，180山海墅完美复刻了老上海“前店后院”的经典格局，实现了 “门外烟火、门内静谧”的理想生活场景。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
推门而出，即是充满艺术潮流气息的山海食光街区，高级烟火气触手可及；推门而入，瞬间切换至独属自己的私密天地，这种“入世”与“避世”的无缝衔接，在整个风貌产品领域都堪称稀缺。
室内空间的分层设计，更将居住舒适度拉满。地上三层规划清晰，满足多代同堂的居住需求：
一楼采用LDK通厅设计，直面街区景致，保留了与烟火气的亲近感，临街空间可以是花艺工作室、精品买手店或小而美的咖啡店，日常下楼采购后也能直接归家； 对于有的业主更都能实现“工作+生活”的无缝融合，外面经营，转身就回家。
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▲ 样板间实景图
二楼可作为子女的独立居住层，保障年轻人的生活隐私；
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▲ 样板间实景图
三楼则是整层主卧套房，为业主打造专属的休憩奢享区。
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▲ 样板间实景图
而超高挑高的地下室，更是这款产品的“点睛之笔”。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒其格局方正完整， 利用率远超常规地下室，业主完全可以根据喜好自由规划：摆满专业器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、保障静谧的私人钢琴房、放松身心的SPA区，甚至是收藏爱好者梦寐以求的私人酒窖、雪茄室…… 所有关于理想生活的想象，都能在这里落地。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
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▲ 样板间实景图
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阁楼利用率也很高，不管做收纳空间、孩子的娱乐空间或书房皆可。
▲ 样板间实景图
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其次， 我们通过550传世墅，给大家总结一下项目特性，项目圈层、空间、隐私、品质四大维度确实直接高净值大家庭需求。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
①、纯风貌墅区：圈层高定，私密无扰
市面风貌社区，多数是高低配，高层对别墅有视线干扰和采光影响。
而海玥黄浦源十八里是难得一见的纯风貌别墅，没有一丝小高层和高层，圈层更纯粹、更高端，私密性得到严格保证。
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▲ 项目效果图，以实际交付为准
②、宽境空间规划：楼距拓宽，采光升级
项目在保留原有风貌肌理的基础上， 特意拓宽社区道路与楼间距。更开阔的楼间距离，不仅减少了邻里间的生活干扰，更让别墅一层的采光面大幅增加。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
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▲ 项目效果图，以实际交付为准
③、风貌庭院特殊设计：更好阻隔外部视线
区别其它别墅，你路过就能把庭院看遍，隐私欠佳， 海玥黄浦源的围墙比一般别墅高很多，内部生活，外部无人能窥见。
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▲ 样板间实景图
④、超高附赠空间：买3层享5层空间，还带露台及顶层空间，生活情境拉满！
✔一层：庭院+LDK 横厅，家庭互动主场
前庭花园，既是父母的“园艺天地”，可栽种四季花木；也是主人的“休闲茶室”，午后品茗观景；更是孩子的“欢乐派对场”，生日聚会、亲子游戏皆可承载。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
同时LDK大横厅打造出通透开阔的互动场域；再加上充足的采光面，室内明亮通透。
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▲ 样板间实景图
✔二层：三套房+家庭厅，分层私密共存
可以是三个子女的套房，满足多孩/多代同堂需求。
楼上楼下分层而居，各享私密，让「青年子女的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰，即使青年业主举办小party玩到深夜，也不会打扰长辈休息。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
双开窗的卧室，让四季美景尽收眼底。
同时还专门设置家庭厅，是家人专属的”轻互动空间“，可围坐闲聊日常，分享趣事，增进感情。
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▲ 样板间实景图
✔三层：超大主卧+露台，主人仪式感拉满
主人套间将私密性与生活仪式感推向极致。
你能拥有带起居室、长廊阳台、超大衣帽间和卫浴间的超级主卧。
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还带专属露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。
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▲ 样板间实景图
✔顶层空间：多功能拓展，想象无界
可作为藏品陈列室或星空观景台，实际实用空间远超想象！
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▲ 样板间实景图
✔方正采光地下室：超高挑高，功能百变
你可以安排一间布满书架的家庭图书馆，为孩子营造浓浓的书香气；也足够你铺开自助餐与鸡尾酒会的长桌，甚至请来一支小型乐队现场助兴，在烛光与灯光中，尽情歌，尽情舞。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
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▲ 样板间实景图
或者，打造成一座时髦艺术的社交场，陈列上你从世界各地搜罗而来的艺术品，惊艳每一位到访者。
得益于超高挑高，它能把更多的功能"装进来"，健身厅、影音室、棋牌室、儿童玩乐区......；甚至可以把家政空间、储藏空间、卧室等空间集中到地下。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
且每一户地下室，都有超大面积采光井，大大提升通风采光度，无需100%依赖灯光照明。
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▲ 样板间实景图
✔直连车库+独立电梯厅：归家尊崇仪式
B2地下车库的设置，为家族成员的归家提供了尊崇的仪式感。独立私家电梯厅则保障了出行的便捷与私密，从下车到进入家中，每一个细节都彰显尊贵。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
值得一提，项目产品建筑形态多样，几乎每一栋都有不同的海派立面，大量老外立面砖的使用，复古还原，使其色彩更加生动，更好满足了高净值客户个性化的选择。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
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▲ 项目效果图，以实际交付为准
总结一下： 当多数项目还在“造房子”时，海玥黄浦源早已在“造生活藏品”—— 从纯粹圈层到通过风貌庭院特殊设计保护隐私，从超高附赠空间到定制化立面，每一处细节都围绕 “让别墅回归大家族舒适生活载体”的核心目标。
Part.3
踞市中心“心脏”地带，全维配套环伺
更享东斯文里焕新红利
地段无需多言，标准市中心中的”中心“。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
海玥黄浦源十八里直线距离人广约800米，是上海近年来离人广更近的新盘。
直线距离约1公里范围不仅有南京西路“恒梅泰”，还有南京东路商圈、上海来福士广场等繁华商业；
新天地、淮海路等商圈也在约2公里范围内； 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
静安寺、外滩、陆家嘴商圈都在直线距离约3公里内；
北侧则是苏河湾，业主可以从容下楼骑着自行车享受苏州河滨水慢生活。
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▲ 示意图
丰盈的物质生活之外还有精彩的文化盛宴，上海自然博物馆、上海博物馆、上海城市规划馆、上海大剧院等高端市政配套一路连缀。 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
项目3公里生活半径内浓缩一城之繁华，不是其它新贵板块可以比的。
另外，东斯文里地块已正式落槌，苏州河畔这一沪上最大石库门群落即将迎来全新焕新——未来这里将引入石库门风貌酒店、创意办公、合院办公、艺术街坊、斯文绿谷等多元业态，不仅会让项目周边的城市界面大幅提升，更将形成一个集文化、艺术、商业、休闲于一体的全新高端生活圈。🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
这意味着，海玥黄浦源的业主不仅能享受当下的城芯繁华，更能坐享未来周边板块升级带来的价值红利，无论是居住舒适度还是资产保值增值能力，都将得到进一步提升。
▲ 东斯文里规划图，来源上海静安
最后，项目除7号地块在售风貌别墅外， 1号地块还有主力建面约198-400㎡超高层产品火热销售中，196㎡全新样板间也于近期同步开放，可直观呈现空间格局与居住质感，方便客户实地感受细节。
需要注意的是超高层 仅剩少量高区房源，想买的客户要抓紧了！另外超高层当前也已 实景呈现，所见即所得，预计 今年年底交付，欢迎现场参观！ 🥗海玥黄浦源售楼处电话：400-8894-986🍒
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人民广场板块 核心地段
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风貌别墅
历史底蕴与摩登风貌交汇
推出51套建面约180～660㎡别墅
风貌180、360、550㎡全新样板间开放
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上海内环土地市场，近日又迎来一枚“重磅炸弹”。全国总价地王—— 徐汇东安项目终于尘埃落定，迎来实力雄厚的新主人。
9月5日，中海地产发布公告称，其与招商蛇口、中旅投资组成联合竞买方，同上海城更、徐汇城投签署转让协议，收购后者旗下两个项目公司的部分股权，从而成功获取上海徐汇东安项目（包括125-31与127b-24地块）。
这两宗地块的易主，也意味着，那个“全国地王”，终于要从图纸走向现实。
更令人振奋的是项目推进的速度。据消息称， 项目首批房源预计将于今年12月推出，产品涵盖170-190-275-360平方米大平层，预计最低总价约2500万元起步。
Part.1
现场直击：三大地块均已动工
热度未消之际，9月8日，凤凰网房产实地探访发现， 东安新村三幅地块已全面启动施工。
现场可见，三幅地块均已完成封闭围挡，场内多台机械设备正进行桩基施工，部分区域甚至已启动土方开挖，整体建设进度正按计划稳步推进。
而就在地王成功易主的消息刷屏的同时，东安新村剩余的 另一幅地块——127b-23地块也传出了新进展。
9月8日，该地块的项目规划设计方案正式对外公示。 方案显示，项目将建设5幢17-25层住宅楼，所有楼栋首层均为架空设计，同时配建社区大堂与配套用房。
具体来看，1号楼为17 1F住宅，2号楼为25 1F住宅，3 号楼为20 1F住宅，4 号楼为23 1F住宅，5号楼为20 1F住宅；此外，6号楼为社区大堂，7号楼为配套用房。
值得关注的是， 网传该地块预计推出建面约260-350㎡的产品；更引发市场好奇的是，坊间传闻该地块将由宸嘉发展与上海地产合作开发。
网传260㎡户型图
Part.2
“全国地王”的诞生
东安新村地块的“地王”头衔，源于其惊人的土地总价。
这片始建于上世纪五六十年代的旧改区域，于2024年初启动上海史上最大单地块一次性征收，总出让面积15.93万平方米，总建筑面积达60.04万平方米。
2025年征收完成并拆平后， 地块拆分为三宗协议出让，最终创下523亿元的总成交额。
这一数字不仅打破了2020年香港置地以310.5亿元拿下徐汇滨江地块的内地纪录，更超过2021年恒基兆业以508亿港元竞得香港中环新海滨地块的纪录，成为当之无愧的“全国总价地王”。
三宗地块的出让细节各有特色：127b-24地块以98.18亿元成交，楼板价12.41万元/平方米，为纯住宅用地；127b-23地块出让价83.5亿元，楼板价12.6万元/平方米，同样为纯住宅属性；而体量最大的125-31地块为综合用地（含住宅、商业、办公等），住宅占比60%，出让价341.35亿元，平均楼板价7.5万元/平方米，因业态多元，楼板价低于纯宅地。
Part.3
地处黄金区位，周边豪宅项目环伺
地块之所以备受关注，除“全国总价地王”光环外， 其得天独厚的地理位置同样是吸引市场目光的关键因素。
该地块北邻以衡山路-复兴中路为核心的衡复历史文化风貌区，南接徐汇滨江西岸金融城，西毗上海早期城市副中心徐家汇，区位优势显著。
相较于楼板价12.6万/平方米、溢价率40%的宸嘉发展徐汇龙华地块，东安新村地块的地段价值更胜一筹。地块北侧紧邻地铁4号线东安路站，交通网络四通八达，大木桥路、内环高架路等重要交通干线近在咫尺，出行极为便利。
此外，周边还汇聚了龙美术馆西岸馆、星美术馆、西岸金融城等重要文化设施与商业办公集群，配套资源堪称顶级。
特别值得一提的是，该区域还拥有上海最高密度的医疗资源。以4、7号线交汇枢纽东安路站为圆心，630米半径范围内分布着四家三甲医院，分别是中山医院、上海复旦大学附属肿瘤医院、上海中医药大学附属龙华医院、上海市精神卫生中心。
周边豪宅市场的热度更直观印证其价值。一公里左右的绿城潮鸣东方，今年5月，推出120套房源，均价约19.5万元/平方米，复式最高单价达26万元/平方米，总价段介于4123万元~1.54亿元，120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元。
相隔一条高架的能建西岸誉府，3月推出312套房源，均价14.3万元/平方米，同样当日售罄，销售额47.68亿元。
不过，项目也存在些许遗憾：因距黄浦江有一定距离，江景资源基本无缘；且南侧紧邻内环高架，中高楼层可能面临噪音影响。
结语：
从旧改征收启动到地块出让，再到如今全面施工，东安项目的每一步都牵动着市场神经。随着首批房源年底入市进入倒计时，这个全国总价地王将如何定义上海内环豪宅新高度，值得期待。
