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昆山新一代意志作品

5.0迭新墅作

循迹昆山城市发展脉络与人居代际演变

打造约1.2低密墅区

让主城重回低密居住时代

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260万平方米重新规划

昆山贵脉涌现迭新墅作

2023年4月，《昆山市B0509、B0513、B0514、0515基本控制单元控制性详细规划》修编草案公示，260万平方米将重新规划，新建住宅、学校、商业等。

效果示意图（仅为效果示意，具体以批准方案为准）

值得注意的是，B05地块内有14块待出让优质住宅用地，有望形成全新高档的改善社区高密带，打造昆山高品质示范生活区，地块内已有全新项目「琨悦里」率先到来！昆悦里售楼处VIP专线：400-8874-108 ☎

古希腊先哲亚里士多德曾经说过：“人们之所以居住在城市之中，是为了获得更好的生活”，这句话在城市别墅区被诠释得淋漓尽致。

琨悦里占据昆山主城核心板块，坐拥青阳港城市会客厅、夏驾河科创走廊双擎极核圈，3km范围畅享便捷交通、自然生态、繁盛商业、文体医疗、优质教育等精粹资源。

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坐享三横三纵黄金主轴

置身繁华都市，人们往往渴望更高的居住环境，不仅追求“阡陌交通，屋舍俨然”的悠然自在，更渴望“朝喧弦管，暮列笙琶”的繁华魅力。

琨悦里基于对城市发展脉络的聚焦与洞察，以超前眼光洞悉城市发展新风向，择址主城热土。项目横向邻近前进路、景王路、震川路，纵向坐拥中环东线、洞庭湖路、东城大道，构成三横三纵的自驾交通体系，加上地铁11号线加持，极速畅达全城。尤为值得一提的是，就在前几天昆山东城大道主线贯通，出行更加便捷快速！昆悦里售楼处VIP专线：400-8874-108 ☎

东城大道畅通无阻

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坐拥优质教育+多维商圈

项目周边全龄教育资源环绕，狄邦华曜学校（原上海华二）、雅立福国际幼儿园、兵希小学、晨曦中学、震川高级中学以及B05区域规划的2所幼儿园、2所小学、1所中学、1所高中，助力孩子未来。

地处优越位置，琨悦里周边商业林立：合盛嵘商业广场、金鹰国际购物中心、世茂广场、奥特莱斯、永旺梦乐城（规划中）、开市客（规划中）等集聚于此。

永旺梦乐城效果图

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人文资源和自然资源共塑昆悦里售楼处VIP专线：400-8874-108 ☎

成熟的配套怎么能缺少人文康养？奥体中心、昆山艺术宫、国际会展中心、开发区体育休闲中心、昆山第一人民医院（东部医疗中心）、宗仁卿纪念医院等丰盈生活享法。

昆山奥体中心

此外，白士浦滨河公园、昆山母亲河“娄江”、黄浦公园、时代公园、夏驾河湿地公园环伺，自然鲜氧浸润日常，让生活变得松弛、舒适。昆悦里售楼处VIP专线：400-8874-108 ☎

交通、教育、文教、医疗等城市鼎配资源荟萃，代言时代所向的核芯场域。这或许就是项目带来的独一无二的尊贵感。大浪淘沙，沉者为金。经典之所以成为经典，就在于它们经受住了时间的考验。这句话放在项目的开发商上亦是如此！

匠心国企+万亿央企

联袂打造新一代意志产品

昆山国创联袂招商蛇口，打造新一代意志产品——琨悦里，用极致纯粹人居，敬献昆山少数大人物。

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匠心国企，深耕昆山32年

昆山国创投资集团有限公司成立于1992年，是一家集园区基础设施建设与运营管理，集成电路、智能制造、光电显示、人工智能等相关产业投资及资产运营管理为一体的综合性国有资本投资运营公司。集团下设一级子公司6家，各级子公司共计38家，集团资产总额超千亿元。

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万亿央企，专注产品迭代改善

招商蛇口，创立于1979年，目前布局全国近40个城市，开发项目超200个，入昆6年、布局3区、落地8子，打造多个昆山主城超高端的叠墅产品，是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，专注高端住宅及商业开发，多年来荣誉加身，载誉前行。

▪ 2023年度交付力领先企业

▪ 2023年中国房地产企业稳健经营榜TOP3

▪ 2023中国房地产百强企业TOP6

▪ 2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业TOP10

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所有伟大的开篇，都源于一场浓墨重彩的相遇。落子昆山主城核心区，是追溯城央臻境的决心，也是昆山国创与招商蛇口共著城市的进取雄心。这一次，5.0迭新墅区由TA来定！

纯粹改善之作，引领人居升级

昆山主城核心5.0迭新墅区驾到

琨悦里占地面积34100㎡，建筑面积40072.88㎡，于醇熟主城打造唯一约1.2低密墅区。项目仅规划198席建筑面积约185-300m²的4F叠墅（最大使用面积约430m²）和8F-10F洋房，稀缺属性不言而喻！

正所谓，精工细作，终成大器。这句话用在「琨悦里」上恰如其分。项目在产品、社区、园林乃至户型的打造上极尽考究，完美诠释出什么叫无可挑剔。

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主城墅居封面刷新

现代美学系建筑，南向外立面采用大面积落地窗，搭配湾流曲线设计和石材、铝板、多彩漆等雅淡浅色系材料，定义主城墅居封面新高度。

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约72米超尺度门庭界面、约38米宽盛世门头、约5米屋顶净空挑檐，复兴礼序门庭。项目遴选高端进口玉石、奢石等石材，方寸间尽显威仪大气之美，演绎当代世家的门庭礼遇。

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五重归家礼序尽显尊崇

社区打造一剧一带两轴四巷十二景园林景观，规划2700㎡城市活力公园（约500㎡主题活动乐园、约200㎡健身+活动场地）、约500m环形跑道、雅居会客厅，再现东方园境雅致。通过五重归家礼序，层层递进，带来融于自然的人居体验。

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海派风泛会所升华生活格调

项目规划约155m²现代美学海派风奢装泛会所，四面落地窗、中央空调，地面采用拼花地砖，墙面采用浅色石材、木饰面和皮革等材质搭配，设置会客区、水吧区、聚会区，满足会客、品茗、休闲、聚会等功能，匹配菁英人群所需。

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全系大户型重构墅居尺度

项目185-300m²4F叠墅仅128席，超大赠送空间，天地尽揽；8F-10F洋房，含一线品牌奢装，超高得房率，无敌阳台占比，全系大户型规划，带来极致居住享受。

• 建筑面积约300㎡下叠，实得面积约430㎡，四房两厅五卫

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• 建筑面积约235㎡上叠，实得面积约360㎡，四房两厅五卫

• 建筑面积约185m²极境洋房，四房两厅三卫

每一次的深耕，都是对城市的探索

每一次的思考，都是对未来的决断

琨悦里用一笔笔厚重出彩的笔墨

描绘出城芯层峰人居未来新篇章

主城 7年仅此一墅

首开叠墅仅 48席（上叠、下叠各仅 24席位）

洋房仅 35席纯粹高端改善

每一席皆藏品

期待与您共叙美好！

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一、普通住房认定

同时具备以下条件，才被认定为普通住宅(2023年 12 月15 日起执行)

1、5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

2、单套建筑面积在 144 ㎡以下(含144㎡)

二、商业贷款政策

商业贷款购房流程：

1、收取意向金或支付定金(签署转定买卖合同)

2、签署房地产买卖合同、贷款合同

3、买方办理贷款

4、领取贷款合同

5、不动产登记预受理(核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核)

6、缴纳税费

7、领取新不动产权证书(不动产登记证明)

8、银行放款

9、物业交割

商业贷款资格认定：

1、主贷人条件

① 18-70周岁，有完全民事行为能力(个别银行政策不同，根据当时银行政策);

②有稳定收入，借款人家庭的收入是家庭负债的2 倍，有相对应的银行流水;

③征信较好，逾期不能“连三累六”征信越差，拒绝贷款的可能性越大;

④首付款来源明确(不可通过借款、信用贷、经营贷等第三方方式得来);

⑤家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。

2、抵押物条件

①住宅类房屋(房屋性质为公寓)

②借款年限最长不超过30年

商业贷款年限确定

商业贷款利率

根据央行规定自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准点形成。

上海当前执行利率为:

①首套个人住房贷款利率不应低于相应期限：LPR-10个基点

②二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+30个基点

③其中在自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+20个基点

商业贷款套数认定

商业贷款额度判定

自2021年8月6日起，上海二手房商业贷款执“三价就低政策:购房者申请贷款时，银行会根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中三价取低作为贷款额度确认的依据。

三、住房公积金贷款政策

1、申请公积金贷款的条件

①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)

②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月

③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款

④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质非居住类房屋不能使用公积金贷款

2、限制公积金贷款的情况

①家庭名下在全国范围内有住房公积金贷款在还

②家庭名下在全国范围内使用过 2 次住房公积金

③家庭名下在上海市有 2 套或以上独有住房(符合剔除标准的不计算在内)

④夫妻征信报告显示逾期五年内连 6累 12，或者有当前逾期(当前时间点借款人有逾期行为)

3、公积金贷款套数认定

首套房:家庭名下在本市无住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清

二套房:家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清

注:在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自可1套剔除，取消人均住房面积限制。

4、公积金贷款年限判定

5、公积金贷款利率

6、公积金贷款额度确定

公积金贷款额度的影响因素有下列4种情形，按4种情形最低值确定最终贷款金额

①当地政策规定

2023年5月1日起执行，为支持二孩以上家庭居民刚需住房贷款需求，公积金中心对于申请首套公积金贷款且家庭子女在 2人(含)以上的(必须存在1人为未成年抚养子女方可受理)，对贷款额度做相应调整，其他贷款认定政策不做调整，具体如下:

(1)无补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高 100 万，多子女家庭最高 120 万，二套住房最高贷款额度 80 万

(2)有补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高最高 120 万，多子女家庭最高 144 万，二套住房最高贷款额度 100 万

②参与申请公积金贷款的人数

(1)2 人及以上申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高144万，无孩或单子女家庭最高120万，二套住房最高贷款额度100万

(2)1人申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高72万，无孩或单子女家庭最高60万，二套住房最高贷款额度50万

③缴存额度或缴存基数

(1)按月缴额或缴存基数计算:以下为同一公式的不同表现形式

a、月缴额(当前月缴额)÷0.14x4.8x贷款年限

b、借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数x还款能力比例(40%)x12个月x贷款年限

(2)按余额计算:余额x30

(3)补充公积金:余额x10

④首付比例

(1)购买首套普通佳房面积≤90 ㎡，首付2成，贷款8成;面积>90㎡，首付3成，贷款7成购买首套非普通住房:面积≤90㎡，首付2成，贷款8成;面积>90 ㎡，首付3成，贷款7成

(2)购买二套住房

自2024年1月3日起实行，首付5成，贷款5成贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定，青浦，松江，奉贤，宝山，金山6个行政区全域的，最低首付比例为40%。

四、不动产交易税费政策

1、增值税及其附加税

2、个人所得税

个人所得说特殊情况

①免征的情形

(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税

(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税

②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算

卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。

个人所得税退税政策

政策解读

自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

3、契税

①契税免征或者减征的常见情形

法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税:

注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征;

②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税;

③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免;

计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新购入住房应缴纳的契税税率。(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)

④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。

计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率;若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。

注:(3)(4)可同时使用

五、限购政策

上海户籍

大陆非上海户籍

特殊人群

如何计算家庭名下拥有的住房套数?

家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数

1、居民家庭已拥有住房，具体包括:

①已经取得不动产权证书的住房

②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房

③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)

④2021年7月24日(含)起赠与后，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数，产证上产权人之间的赠与提供相应材料不计入赠与人家庭名下住房套数。

2、在2011年1月31日前，上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数上海户籍买方未成年时与父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数(同时最多可剔除2套)。

3、认定住房套数时，“认房”,是指本市区域内住房

4、非居住用房不计入住房套数，例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。

离异情况如何计算住房套数?

夫妻离异的(含协议离婚、判决离婚、调解离婚)，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若购房人3年内有多次婚史的叠加计算。

离异套数认定任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承/动迁所得)累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核查。上海市住房城乡建设管理委等4部门29日联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等多条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

在调整住房限购方面，《通知》明确，一是对非上海户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二是对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在上海自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

在优化住房信贷方面，《通知》提出，一是落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面，《通知》提出，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。二是按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，此次优化政策亮点主要体现了3个方面的考量。聚焦安居，进一步支持改善性住房需求。分类施策，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限；差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。