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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
区位评级C+
先看区位评级C+，其中，地理c，交通b+，配套b，相邻b+。
临港片区，并不是普通的远郊板块，而是上海“十四五”期间重点打造的临港滴水湖核心片区，一共划分了一环五片。
项目位于105区，这里是临港金融城核心商务区，直指“临港版陆家嘴”，规划导入金融总部、高端商业、国际化教育、优质医疗资源等配套。
但从实地调研结果来看，105片区的开发进度极为缓慢，土地与路网开发未成型，片区内仍有大量土地处于待开发状态，交通路网施工为主，项目周边的乔柏路（南北向）也尚未贯通，整体呈现“碎片化开发”特征；关键配套落地进度缓慢，规划的学校仅完成选址公示，未进入施工阶段，大型商业综合体无明确完工时间，医疗配套也是处于规划图纸阶段。
所以从当前的情况来看，项目周边的配套仍处于弱势。两港快线是包括诺德璟宸在内的105片区楼盘区位上核心的价值点，通车后4站去浦东枢纽，并换乘机场联络线，另外两港快线到上海东站后再换乘21号线（预计2027年底通车），7站到张江副中心，但值得注意的是，两港快线预计2026年下半年才能通车，且在临港片区仅设3站，项目距离两港快线滴水湖北站直线1.4公里，通勤效率仍较低。
产品评级B
再来看产品评级B，其中规划与排布b+,公区c,户型b+,内装c
因为临港有60%中小套型的政策要求，造成了99㎡产品同质化严重。因此，在临港清一色的刚需产品矩阵中，诺德璟宸是存在一些优势的：一是规划了稀缺洋房产品，它的容积率是2.25，不仅做了15-17F的中高层，也有这里相对稀缺的11F的小高层，采用1梯2户设计。
二是得房率高。它的得房率在78-79%，高于片区普遍的71-74%，这一优势直接转化为户型空间使用价值上。比如89㎡户型比竞品元启多了一个卫生间，99㎡的客厅面宽3.8米，主卧3.3米，129㎡则以“四开间朝南+大平层概念”迎合改善需求，也正因此规划和户型都给到高于平均水平的b+。
不过，高得房率在提升户型使用价值的情况下，也会带来压缩公区面积的弊端，比如电梯轿厢的宽度、电梯厅的公共空间、连廊通道的收窄，一定程度上影响公区使用舒适度。
在内部装修方面，包括测评项目在内的临港大部分项目普遍装标都不高，一般是1500元/㎡的标准，这个装修用材仅以满足日常生活使用。
交易评级C
最后交易评级给到C，其中定价c,供需d，竞品c 能力b。
从区域市场整体面来看，105片区当前处于明显的供过于求的失衡状态，这里的狭义库存已超五千余套，后续待开发土地还有超过1万套，庞大的存量与缓慢的销售速率，带来了整个板块供需矛盾的持续激化，这就是我们供需给了d的核心原因。
价格战是目前区域最为有效的提升去化的方式，所以政府给的表价基本是不可能实现的，经折扣、返佣等优惠操作后，片区项目实际折扣幅度集中在 7-8 折区间，如隔壁的未来港元启实际成交价为2.3万/㎡（8折），此价格下8月目前已成交37套，上实望海实际成交价在2.4万/㎡（7.5折），近期月流速上到15套左右。
中铁诺德璟宸虽也推出相应折扣和返现，但它的折扣力度实际在8.5折左右到了2.5万/㎡，这与片区客户普遍认可的2.3万/㎡还是存在着心理预期的落差，因而它的交易表现不佳。
同时，交付问题处理不好，也会对项目形成很大影响，比如说出现的公区儿童设施交付与实际不符合，外墙涂料鼓包、开裂等问题，开发商在问题处理上，整改效率相对较低，继而拖累了购房者对这个项目的价值认知。
从数据上看，它交付前后流速的反差是显著的：2024年10月 31日首批交付前，这个项目还能卖到30-40套/月；而在交付后只能卖10套/月左右。相反的例子是鹏瑞云璟湾，它本身是区域内的产品标杆，交付阶段虽也出现部分问题，但都能做到积极面对，快速整修，因此它的交易还保持了较好的局面。诺德璟宸是2000套的大社区，在当前的背景下，要做好长期抗战的准备的，建议在交付这个方面还是要做些改进。
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近日，财政部会同国家税务总局发布公告称，自今年9月增值税纳税申报期起，对相关行业采取新的增值税留抵退税政策，并突出对重点行业的支持。
房地产行业获退税政策支持
根据公告，制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业等4个行业，9月起可按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。而这些行业也是国家大力支持，符合产业政策导向的领域。
同样，房地产作为支柱产业，为支持市场稳定健康发展也享受了单独留抵退税政策。
公告明确，房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月（按季纳税的，第二季度）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。
上海财经大学公共政策与治理研究院执行院长田志伟表示，此举保持房地产开发企业的留抵退税政策的稳定，在一定程度上能够缓解房地产开发企业资金压力，是保障房开企业稳定发展的重要举措。
中南财经政法大学财政税务学院副教授张子尧认为，公告单独明确房地产开发企业适用留抵退税政策具体情形，且体现政策连续性和一致性。房地产业的行业特殊性决定了其留抵税额总体规模相当可观，此次留抵退税政策的实施有望对房地产业的经营稳定和高质量发展起到有力支撑。
留抵退税政策落到实处
为将政策落到实处，规范办理留抵退税业务，公告还明确了有关征管事项。
公告称，房地产开发经营业纳税人，是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。
销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定；申请退税前经营期不满12个月但满3个月的，按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款，不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。
同一计算期间内既取得房地产开发经营业务增值税销售额或预收款，又取得其他业务增值税销售额，且销售额及预收款比重符合房地产开发经营业纳税人规定的纳税人，申请退还期末留抵税额时，应当按照“房地产开发经营业纳税人”、“其他纳税人”规定办理。
从房地产行业来看，鉴于2020-2021年的投资高位、以及2022年以来行业下行周期的客观事实，大量房企普遍在2019年后累积了高额留抵税额。
对此，克而瑞研究中心指出，若按照过往的增值税政策，这一增值税抵税额将与行业的恢复供求新平衡同步，可能需要5年左右甚至更长的时间才能消化，而新出的退税政策将有望把这一周期大大缩短。
克而瑞研究中心认为，政策利好高度聚焦于新拿地企业，有利于减轻新增项目的税费压力，促进房地产市场出现更多优质新增供应，稳定新房市场销售热度和规模，助力行业进一步止跌回稳。
