静安内环内苏河湾板块
华发招商静安北站项目
暂定名【静安里】直接认购！
首开28席约262-370m²风貌别墅
均价21万/㎡！样板间已开放！
总价在4800万-1亿元左右
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去年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即 静安04-05、05-01北站新城地块。
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来源：静安区规划资源局
根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以 房地联动价21万元/㎡为基准。 就在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目：
仅从图上看，该地块直线距 苏州河约1公里，直线距 外滩约1.4公里，直线距 北外滩约1.7公里，直线距 3/4号线宝山路站约300米，直线距 10号线四川北路站约560米，区位优势明显。 静安里售楼处电话：400-8894-986VIPLINE24小时在线预约📞📞
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区位示意图
【产品规划】该地块地处北站新城，老上海人习惯称它为"老北站"，区域历史底蕴悠久，地块内留有不少历史建筑，比如优秀历史建筑虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。
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自2017年，北站新城启动征收，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间。下面，我们具体来看看地块信息！
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项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，该地块位于静安内环内，旁边就是待入市的弘安里。 武进路正是虹口静安交界，静安里地块属于静安，弘安里属于虹口。
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地块实拍图
地块四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。
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上海静安里，位于百年历史街道武进路旁，以历史原真性融入现代手法规划222席低密风貌大宅，保留南市北里的格局，在成片的风貌之间，诠释出入之间迷人的摩登生活诗篇。
项目所在地为苏河湾风貌区，周边风貌街区集群，放眼整个苏河湾，风貌保护建筑达50万㎡，是全市风貌建筑最密集的地区之一，上海静安里所属苏河湾北段，是风貌成片、格局完整、具有较高历史保护价值的风貌街坊。
最新消息！静安内环内苏河湾板块，华发招商静安北站项目「静安里」222席建面185-200-262-301-370㎡风貌别墅；首开28席约262-370m²风貌别墅！均价约21万/㎡ ，总价在4800万-1亿元左右；就在弘安里北侧！
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静安内环【静安里】
推出约180-370㎡风貌别墅
首开预计260-300㎡
共222席，首推28席
联动价21万/㎡！
套均5500万纯别墅 直接定！静安里售楼处电话：400-8894-986VIPLINE24小时在线预约📞📞
据悉， 项目为建面约200-396㎡城市典藏作品，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间， 打造历史风貌住宅里面少有的有社区大堂、会所、精装地库，进阶规格。
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上周（11月10日-11月16日），上海楼市呈现“二手稳量缓跌、新房结构分化”的鲜明特征。
二手房网签量小幅回升但高库存压力未减，价格延续下行态势；新房市场则在成交面积微升的同时，呈现“高端与刚需两头热、中端平淡”的格局，高端项目凭借核心优势表现坚挺。
01、二手房：网签量小幅回升，挂牌高压与价格下行态势未改
上周（11月10日-11月16日），上海二手房市场整体呈现“量微升、价续跌”的运行态势。根据上海网上房地产统计数据，全市二手房共网签5318套，环比小幅上升约3.5%，日均成交约759套，整体规模仍处于近期中低位区间。
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成交节奏上，周末“翘尾”特征再度显现：11月15日单日网签1120套，16日紧随其后成交1016套，连续两日破千套，印证了部分购房者“周末集中签约”的习惯，但这种短期脉冲式成交，并未形成趋势性支撑。
供应方面，二手房挂牌规模仍处高位。截至11月17日，全市二手住宅挂牌总量为355,646套，虽较前周略有回落，但总量依然庞大，市场去化压力尚未得到实质性缓解。
从区域结构看，浦东新区以91,964套的挂牌量位居全市首位，闵行区（41,945套）和宝山区（36,838套）分列二、三位。核心区及近郊区域仍是挂牌主力，供需矛盾较为突出。
价格层面，市场仍处于下行通道。据诸葛找房数据研究中心监测，上周上海二手住宅市场均价为58,932元/㎡，环比下降0.33%，已连续多周保持缓步回落趋势。
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数据来源：诸葛找房
在实际成交中，议价空间有所扩大，部分业主为促进成交主动调低报价。尤其在高总价、老旧房源类别中，价格弹性更为明显，反映出卖方心态进一步松动。
综合来看，当前上海二手房市场仍处于“高库存、缓去化、价格承压”的调整阶段。尽管周末成交偶有回升，但整体需求仍偏谨慎，购房决策周期普遍拉长。
业内分析指出，随着年末传统淡季临近，若政策面未出现显著利好，预计二手房市场仍将延续“以价换量”格局，价格短期内难言见底，买卖双方之间的博弈或将进一步深化。
02、新房市场：成交结构分化，高端项目表现坚挺
与二手房的调整态势不同，上周上海新房市场呈现出鲜明的结构分化特征，成交面积与均价同步走高，但背后是“高端与刚需两头热、中端平淡”的格局。
据佑威房地产研究中心数据显示，上周全市新建商品住宅成交面积约7.72万平方米，环比小幅上升7.22%；成交均价受个案结构影响波动明显，环比上涨27.03%，至75688元/平方米。
从产品类型来看，市场呈现“两头热、中间冷”的特征。成交金额前十的楼盘中，单价10万元/㎡以上的高端项目占据4席，而单价在2万至4万元/㎡的刚需项目则占据5席，显示市场购买力分层明显，中端产品表现相对平淡。
其中位于黄浦老西门板块的绿城黄浦ONE表现突出，上周完成网签23套，成交面积3870平方米，网签均价168519元/平方米。该项目于11月8日开盘，推出56套155-193平方米大平层房源，去化节奏稳健。
皇都花园四期（闵行七宝）紧随其后，上周网签11套，成交面积1998平方米，延续了其作为区域改善标杆的市场认可度。
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数据来源：佑威房地产研究中心
供应方面，上周共有9个项目开盘，整体去化表现分化。位于黄浦的金陵华庭推出40套房源，均价20.6万元/平方米，收获61组认购，未触发积分制，最终售出38套，去化率95%。宝山中环麓岛推出144套房源，均价6.6万元/平方米，认购157组，去化115套，去化率80%。
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此外，浦东汤臣君品（均价19.68万元/平方米）与黄浦金陵华庭等高端项目认购率均超过140%，显示高总价楼盘在特定客群中仍具吸引力。但部分中端项目如中建山水雅境三期、招商序等去化率偏低，市场接受度有限。
认购方面，上周共5个项目启动认购，整体气氛平淡。除中信泰富外滩道（3日100+组，认购率83%）与联发金海雲墅（2日100+组，认购率96%）外，其余项目未公开认购情况，市场信心仍待修复。
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在新房公示方面，上周共有6个项目取得预售许可，合计推出590套房源，分布于浦东、虹口、闵行、松江等多区，这批房源的陆续入市，预计将为市场带来新的供应支持，或对后续成交形成一定支撑。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，虽然成交略有反弹，但回升速度太慢，主要是供应少牵制的成交发挥。尤其是前期豪宅类项目入市少，单靠刚改类产品无法承托住整个市场。上周统计局公布70城房价数据，上海新房继续领跑全国，背后是大户型、高价房产品在带领市场向前冲。随着近期高价房供应到位，预计后续成交有望快速上行。
