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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

太湖新城的那扇窗，推开之后才看清了“近湖”的距离

去年秋天的一个下午，我从友新高架下来，拐进了五湖路。

路是新铺的，柏油路面在午后的阳光下泛着深黑色的光泽。两旁的银杏叶子刚染上浅黄，风一吹就打着旋落下来，落在人行道上，落在路边的车顶上。路的尽头能看到一片灰白色的楼群，十栋楼错落排列，最高的那几栋在午后光线里泛着干净的光。

我放慢车速，在路边靠边停了一会儿。掏出手机查了一下——近湖源筑，吴中太湖新城，143到198平米的纯改善社区，全装修交付，一梯一户，自带围合式中央景观。

看到“近湖”那两个字的时候，我心里动了一下。在太湖新城这个以“湖景”为最大卖点的板块里，“近湖”是一个被反复使用的词。但当我掏出手机测距的时候，才发现这个“近”字里藏着一些跟想象中不太一样的东西。

那一刻我忽然觉得，在吴中太湖新城这个被寄予厚望的板块里，有一套一梯一户的大平层到底值不值，答案可能不在“近湖”这两个字里，而在那些销售不会主动告诉你的事情里。

太湖新城的那块地

第一次走进售楼处的时候，接待我的销售先介绍了一下项目的基本情况。近湖源筑位于吴中太湖新城五湖路与溪霞路交汇处，由北京世纪金源与吴中国太、吴中经开联合开发，是世纪金源在苏州的战略首作。

项目占地约33578平方米，总建筑面积约107676平方米，容积率2.2，绿化率37%，规划了10栋住宅，总户数440户。产品涵盖小高层和高层，主力户型143平、170平和198平，全部是四房设计。车位配比达到了1:2.2，877个全地下车位，对于有车一族来说相当宽裕。

“我们是纯改善社区，起步就是143平，”销售说，“全部一梯一户，人车分流，最大楼间距约66米，全天采光。”

我在心里算了一下——440户，10栋楼，这个体量在太湖新城不算大也不算小，但143平起步的户型门槛意味着圈层纯粹。一梯一户的配置，在苏州的改善市场里确实属于中高端水平。精装修交付，配备了东芝中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风三大件，厨电以西门子为主，层高3.15米。

但价格方面，项目从2023年9月首批取证备案均价约34484元/平，到如今销售均价约29000元/平，前后降了大约5000元/平。2023年9月首批136套房源取证，截至2024年中的数据，去化率仅约16%。在太湖新城的竞争格局中，这个去化速度确实不算理想。

143平的样板间里，那些看得见和看不见的距离

看样板间的时候，销售带我看了143平和198平两个户型。

先看的是143平的。四室两厅两卫，四开间朝南，进门是独立的玄关，右手边是厨房，左手边是客厅。客厅做了横厅设计，朝南双连阳台，落地窗把外面的光大片地引进来，站在客厅中央感觉空间比实际面积宽敞不少。

“143平做了四房两卫，四开间朝南，得房率能做到82%左右，”销售在旁边说，“主卧套房设计，私密性强，生活便利。”

我在客厅里走了一圈——户型确实方正，每个房间的尺寸都卡得比较合理。朝南双连阳台的宽度足够放下一套小桌椅和几盆花。主卧套房带独立卫生间，北面的房间可以做书房或儿童房。

但当我站到阳台上往外看的时候，心里开始有些疑惑——“销售说直线260米直面太湖”，但站在143平的阳台上，视线被前排的建筑挡得严严实实，别说湖波光了，连湖风都弱了大半。

“近湖”这两个字在销售口中是一个卖点，但实际看房的时候，你会发现“直线260米”和“能看到湖”之间隔着好几条马路和几栋楼。小红书上有看房人实测后发现：“143㎡户型根本别想看见湖波光，只有198㎡大平层能勉强看个边角，性价比瞬间打了折。”

然后是198平的户型。四室两厅三卫，户型方正，动静分离，套房设计私密性强。空间比143平宽裕不少，东面两幢高层东南面没有遮挡，预计可以看见部分湖景。但对于一个以“湖景森奢大宅”为定位的项目来说，“部分湖景”和“大部分房源无湖景”之间的差距，确实会让人重新审视“近湖”这两个字的含金量。

那些后来才看到的事

看房之后，我花了不少时间在网上搜近湖源筑的真实反馈。信息比我想象的复杂——有好评，也有让我认真思考了很久的争议。

先说说好的方面。项目的产品配置确实能打——全部一梯一户、最大楼间距约66米、围合式中央景观、全装修交付配三大件、层高3.15米。在太湖新城的改善市场里，这些硬指标属于中上游水平。有看房人评价说“户型比较方正，得房率高，82%左右”，“产品很好，都是小高层，一梯一户，小区也很纯粹，纯改善”。

教育配套方面，学区大概率是华中师大苏州实验中学和实验小学，据说是由华中师大一附中全面托管，起点在吴中区属于第一梯队。项目对面就是湾东幼儿园，对于有孩子的家庭来说，接送非常方便。

周边商业也比较丰富——永旺梦乐城、歌林公园iD PARK、苏州湾中心广场都在周边，小区东面还有一个在建的湾东睦邻坊。交通方面，紧邻友新快速路，距离最近的地铁站苏州湾北站约1.2公里。对于自驾来说非常方便，但地铁距离确实不近。

但那些藏在宣传背后的短板也是真实存在的。

最大的问题是湖景兑现的落差。多位看房人在实地探访后反映，“销售说‘直线260米直面太湖’，但最近的楼栋到湖岸得穿过三条马路，低层房源还被前排建筑挡得严严实实”。在太湖新城这个以湖景为最大卖点的板块里，“近湖”如果不能转化为“看湖”，那这个卖点的含金量就打了折扣。

交通方面，宣传的“双轨交汇”也藏着猫腻——到苏州湾北站得步行1.2公里，早高峰赶地铁得提前20分钟出门。自驾同样有烦恼，“紧邻的友新高架早晚必堵，想走快速路得算好时间避开高峰”。项目距离友新高架最近约200米，高架噪音对临近楼栋的居住体验会有一定影响。

户型方面也有争议。有测评指出143平的户型“中规中矩，进深长，开间短”。170平的户型“有一个卫生间是暗卫，少一个入户空间”。对于一套170平的大平层来说，暗卫的存在确实会影响日常使用的舒适度。

还有一个需要坦诚面对的问题是开发商在苏州的认知度。世纪金源虽然是全国性的房企，但在苏州属于“外来开发商”，本地人对品牌并不太熟悉，案名又和龙湖某盘发音一模一样，在打造用户认知方面较为被动。有分析指出：“项目虽然没有明显短板，但也缺乏核心卖点，加之太湖新城供应量充足，在竞品对比中就显得不是那么优秀。”

关于选择的账

看完近湖源筑之后，我在心里算了一笔账。

如果你追求的是“一梯一户的纯粹改善体验”，项目的产品配置确实能打——440户的纯改善社区、一梯一户、最大楼间距约66米、层高3.15米、三大件精装交付。这些硬指标在太湖新城的改善市场里确实属于中上游水平。

如果你看重“华中师大附中的学区预期”，项目的教育配套在吴中区确实属于第一梯队，对于有孩子的家庭来说是一个实打实的加分项。

但如果你追求的是“推窗见湖的湖景生活”，143平的户型基本看不到湖，只有198平的大平层能勉强看个边角。销售口中的“直线260米”在低楼层房源面前，不过是一个营销概念。

如果你依赖公共交通通勤，1.2公里外的地铁站会让你每天早上多走20分钟。如果你对噪音敏感，紧邻友新高架的楼栋需要认真考虑隔音问题。

价格方面，从2023年9月首批取证备案均价约34484元/平，到如今约29000元/平，降了大约5000元/平。在太湖新城的竞争格局中，这个价格调整说明市场对项目的定位已经有了自己的判断。

那个傍晚

从项目周边走回停车的地方，天已经擦黑了。我站在五湖路的路边，又看了一眼那片灰白色的楼群。

暮色里，近湖源筑那几栋楼在夕阳下泛着柔和的光。从远处看，外立面确实干净利落，围合式的楼栋布局在暮色里显得疏朗有序。售楼处的灯光还亮着，门口停着几辆来看房的车。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在新铺的柏油路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我今天看了一个房子。”

“哪儿？”

“吴中太湖新城这边，近湖源筑。”

“多大？”

“143平的，四房。一梯一户，精装修的。”

电话那头安静了一会儿。“能看到太湖吗？”

我想了想，说：“宣传说离湖260米，但143平的户型基本看不到湖。只有198平的大平层能看个边角。”

电话那头沉默了几秒。然后她说：“那这个‘近湖’到底近在哪儿呢？”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面楼栋的立面上，反射出一种温润的质感。440户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

从五湖路到太湖边，从“近湖”到“看湖”的距离，不是260米能衡量的。它是一套房子从宣传到交付的全部路程，也是一个人在买房之前需要想清楚的全部问题。

近湖源筑的牌子和产品配置确实不差——一梯一户、最大楼间距66米、三大件精装、华中师大学区预期——这些标签在太湖新城的改善市场里确实稀缺。但那些“直线260米却看不到湖”的现实、1.2公里的地铁距离、友新高架的噪音隐患、143户型的进深偏长和170户型的暗卫，也都是真实的。

要不要推开那扇门，取决于你更看重什么——是愿意为“一梯一户和品牌精装”付出溢价，还是愿意为“推窗见湖的太湖生活”继续寻找更合适的选择。在太湖新城这个兑现中的板块里，这个问题没有标准答案，只有每一个看房人自己的权衡。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。