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项目资料
【体量】：18套
【产权】：40年
【层高】：4.5米
【面积】：35-265平米
【位置】：淞发路939号
【类型】：沿街重餐饮现铺
【开发商】：上海招赢淞发置业有限公司
【交通】：“四轨相连”地铁18号线通南路站（在建）约100米，3号长江南路站约1.4公里，1号线通河新村站和10号线新江湾城站约4公里；
“二纵二横”二纵：东侧2.5公里上逸仙路高架，西侧4公里上南北高架，二横：中外环线，30分钟可轻松到达上海各个中心城区。
15分钟五角场商圈
30分钟外滩、陆家嘴
【项目价值点】
价值点1：地铁上盖商业体，CBD商务区引流
地铁18号线通南路站已于5月5日开工建设，是上海疫情当下首批复工复产开工建设的重点项目，距离项目约100米，将于2024年8月通车。尤为重要的是宝山政务一站式行政服务中心及CBD商务区的规划建设，同时为项目带来数十万的客流量，为商家带来更多消费客源。
价值点2：中环地标、地段稀缺决定价值
地处淞南板块核心位置，素有“小五角场”之称，位于中外环之间，交通四通八达，优越的地理位置被纳入上海2035规划中全球城市的重要承载区，新型都市重镇，科创文创主阵地，规划用地68.9平方公里，常驻人口89万左右。3公里辐射圈24个社区，约25万消费客群。
价值点3：打造区域地标性商业
项目以中高端餐饮品牌招商进驻，打造出区域性商业的“新篇章”，演绎北上海的繁华新时代，为淞南板块居民提供全天候24小时网红打卡圣地-夜市一条街。成为淞南唯一环境最优雅、品质最高端、营业最时长、风格最独特的特色餐饮，有情调、有小资的珍馐美味。
价值点4：统一运营，让投资者收益更稳定
委托第三方公司统一招商运营X年，超一半面积自持，目前进驻商家有麦当劳、屈臣氏、达美乐比萨、听雨轩中餐厅等国内外品牌商家。稳定收益，成为投资者和商家收益最有力的保障，真正实现零风险投资。
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近期，物业费“降价潮”备受关注。
多地小区物业宣布下调物业费，如2024年以来，武汉市已有超40个小区的物业公司宣布下调物业费，降幅普遍在10%到35%之间。
与此同时，目前全国已有10多个城市加入空置房物业费打折的行列。
究其缘由，主要受青岛、武汉、银川、武汉、广州等城市重申物业费指导价影响，部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。
进入2025年，多个城市出台新规，对空置房物业费实施打折优惠，如江苏省镇江市对连续空置6个月以上的住宅物业费最多交70%、湖南省长沙市针对已办理房屋交付手续却未入住或未使用的空置房，物业费交纳实行阶梯式优惠；甘肃省兰州市明确“空置”认定标准：需满足水、电、燃气连续6个月零使用，且房屋未装修或未出租。
在房地产市场整体压力下，不少业主开始重新评估起物业服务的价值。
虽然从目前物业费下调的小区数量与城市整体小区数量来看，占比依然较低，但从2021年至今小区物业换手率及收缴率来看，市场对物业服务满意度下行明显。
近期，全国多地小区物业费降价引发关注。
如重庆某别墅物业费从4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月；武汉某高端小区物业费从7.6元/平方米/月下降到3.8元/平方米/月，某刚需小区物业费由此前的2.5元/平方米/月，下调至1.1元/平方米/月；常州某小区宣布物业费由原先的1.8元/平方米/月下调至1元/平方米/月；南昌某小区物业费由原先的2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月……
从整体降价幅度来看，大部分都在10%以上，少数超过50%。
主要受广州、重庆、银川、青岛、武汉等城市公示物业费标准影响，最终引发降价舆情。
2023年11月，广州发布了物业费新规，物业服务基准价仍保持2010年水平，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米·月。
2024年2月，重庆发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》的公告，前期物业服务收费最高1.9元/平方米·月，自2024年6月1日起正式施行。
随后2024年5月，银川和青岛城阳区先后发布关于印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》的通知及《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》。
在青岛城阳区要求物企自查整改之后，2024年10月22日，青岛西海岸新区市场监督管理局等3部门联合印发《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，要求70家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。
据公开资料显示，2024年指导价发布后，上述几城百余个项目实现了物业费的下调，降幅主要集中在20%-35%之间。
多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式，达成降低物业费的诉求。
虽然2024年至今已有多个小区物业费降价，但据克而瑞物管的研究数据显示，在2024年调研的全国40多个重点城市中，仅有4个城市物业费明显降价，而在这4个城市的近万个项目中，也仅有百余个项目降价，占比不到1%。
在多个小区物业费下调的同时，多城宣布空置房可以少缴物业费。
如江苏省镇江市出台新规，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，经业主书面告知、物业服务企业确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。空置超过24个月的由双方协商确定，未协商或未能达成一致的，继续按照规定标准的70%交纳；
湖南省长沙市发布通知，自2025年3月1日起，针对已办理房屋交付手续却未入住或未使用的空置房，物业费交纳实行阶梯式优惠。交房次月起连续空置至第24个月，按收费标准的70%交纳；从第25个月起至空置结束，按90%交纳。
2025年初兰州市住建局发布《物业服务收费管理细则》，对之前《兰州市物业服务收费管理实施办法》中“空置房”进行了特别强调：需满足水、电、燃气连续6个月零使用，且房屋未装修或未出租。
据不完全统计，目前宣布空置房物业费打折的城市已经有10多个。
事实上，近年来物业费收缴率明显下降，其中空置房缴费意愿下降尤为明显。业主主观认为没有享受物业服务，便不需要缴纳物业费。但其实小区的环境绿化、公共卫生、保安巡逻都需要一定的经费来维持。
正是在这样的背景下，越来越多项目提出空置房物业费打折的措施，试图提高空置房缴费意愿，同时也保证了业主的房屋财产权益。
据克而瑞物管统计，2021年至今，上市物企平均物业收缴率已从92%跌至2024年的80%。
物业费作为长期刚性支出，对中低收入家庭构成显著负担，老旧小区的业主负担更重，收缴率更低。
同时，由于物业费收缴率下降容易导致恶性循环，从而降低物业企业的稳定性，数据显示2024年全国年更换物业项目数量约2万个，换手率从2021年的1.7%升至3.3%。
物业服务作为一种现代化的房屋管理模式，历经多年的孵化和发展，行业规模曾快速增长，在推动社会经济发展和居民生活层面起到了越来越重要的作用。
在对美好生活的追求下，广大人民群众逐渐意识到物业服务的重要性，物业服务价格也逐渐成为业主关心的问题之一。
近年来，政府多次强调物业服务收费价格应主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；施行政府指导价的，也大多建立了动态调整机制。
但从当前行业的实际运行情况来看，随着人工成本的上升以及人们对物业服务水平要求的提高，物业服务质量与价格是否相符，物业服务价格是否过高等问题的讨论日益增加。
作为业主，当然希望每一分钱都能得到应有的回报，作为物企，也希望在保证服务质量的同时，能够实现可持续的发展。
我们认为，随着物业费限价、业委会自主意识加强，以及物业费与收缴率双降等多重因素叠加，2025年的物业费之争仍将继续。
物业费争议的本质，是城市化进程中公共服务市场化改革的缩影。若要让业主从“价格敏感型”转向“价值认知型”，物业企业必须完成三重跃迁：从成本控制者转型为资源整合者，从基础服务商升级为生活解决方案商，从被动执行者进化为社区治理参与者。唯有如此，才能破解“降价死循环”，实现业主满意度与企业可持续发展的双赢。
2024年至今出现的“物业费降价潮”，可以算得上是物业服务行业内出现的一个新现象。它的好处在于，可以让我们越来越正视物业服务的价值，进而重视物业费的问题。
过去，很多物业靠开发商“输血”，而如今必须靠提升服务质量抢市场、换来业主的信任。
可以说物业管理行业目前正处于品牌重塑与价值升级的关键时期，在物业回归服务本源与初心之后，一个“提升行业价值”的时代也将来临。
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