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保利珺园
三批次加推在即
建面约200-225㎡滨水联排
180㎡叠拼墅邸、105-127㎡墅质洋房
最新消息：
保利珺园二批次开盘去化率90%，13套滨水联排开盘即罄，火力全开
三批次加推在即，建面约200-225㎡滨水联排、161-186㎡叠拼墅邸、105-140㎡墅质洋房，每一席都弥足珍贵
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纵观整个上海别墅市场，保利珺园的表现堪称是统治级的存在， 不仅16.8万/m²单价更是创新江湾价值顶峰，二批次累计成交29.1亿元，更是荣膺2026年上海墅类新盘TOP1
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要知道，这次入市的房源中，过半是 联排+叠墅 产品，在这种情况下，保利珺园还能取得如此炸裂成绩
只能说明一个无可辩驳的事实：
在市场分化的当下， 保利·珺园 的别墅产品，正在以一种统治级热度，重新定义上海塔尖资产
为什么只有保利·珺园能有这样的热度
原因很简单， 保利·珺园每一个维度单独拿出来都是当前上海别墅市场的天花板存在
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总有人说，现在的市场充满不确定性，要谨慎，但恰恰是这种时候，真正稀缺的资产反而会被最先锁定
因为无论潮起潮落，最先被抢走的永远是那些 供应见底、产品极致、圈层纯粹 的资产
珺园的联排和叠墅，正是其中的佼佼者
01
总价2300-2500万叠墅产品
超高得房率、超绝尺度感不容错过
保利·珺园叠墅产品有多惊艳
成交数据说明一切： 4月上海市区新房别墅成交中，每3套就有1套是保利珺园
这个数据背后，是预算2300-2500万的塔尖人群，用真金白银做出的选择：
保利·珺园叠墅产品，已成为上海市区低密资产中难以复制的稀贵资产
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实拍图
老实讲，在当前这个市场，2300-2500万，同时满足市区、有天有地的墅居体验、超160m²得房率还有真高知圈层，保利·珺园叠墅产品几乎是惟一的选择
我们分别来看：
· 2300-2500万总价段，上海TOP级尺度感
当前上海市区，2300-2500万能买到的 130-180m²平层产品 ，即便是3.5代宅， 实际居住面积在110-150m²之间 ， 无花园、无地下室、无露台 ，无法实现生活场景独立划分，缺少墅居专属的私密感与生活意境
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保利·珺园180m²叠墅产品， 真4F叠墅+咬合设计+五开间朝南 ，下叠南向面宽达到 16.2 米，上叠南向面宽（含露台）达到 24 米，下叠最大约 120㎡花园 、上叠 双露台设计 ，再加上 四房四卫+双套房 的设计，居住的尺度感拉满
不止是居住空间的碾压，当前市区高层社区普遍容积率偏高、居住密度较大，同类产品选择较多，长期可替代性也更强
而选择保利·珺园，你将拥有：
叠墅产品单栋垂直仅2户，1.1的超低容积率，居住密度更低、社区氛围更纯粹；
上下分层，实现代际生活互不打扰，私密性与舒适度远优于高层；
作为市区稀缺叠墅作品，还是新规产品，同类供应很有限，价值辨识度与不可替代性更强...
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再加上，超配奢装和真高知塔尖圈层，顶豪生活方式get
室内方面， 首发弥散氧系统 ， 嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅 顶奢精装，客厅背景墙 奢石定制 ，一人一案
圈层方面， 抖音、B站、耐克总部 在这里， 复旦、交大附中 的高净值群体聚集，企业家、科创领袖、文化精英，构成了一个 高知高智 的圈子，这在上海也是独一份的
可以说，在叠墅产品上，保利将顶豪生活方式复现了出来
这样的TOP级尺度、超高实得率、产品力、圈层，放眼上海2300-2500万总价段新房，保利·珺园没有对手
我们讲几个重点：
① 咬合设计+动静分离，独一份的高阶居住体验
保利·珺园创新性地 采用了咬合式设计 ，在同样的面宽下，保利珺园比常规叠墅多出了一个南向开间，阳光可以毫无顾忌的铺满整个家，让呼吸中都充满昂扬的生机
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通过垂直分区，创新的 双层静域 ，让楼下的欢聚不扰楼上的休憩，这是常规叠墅或平层给不了的从容，私密性、静谧性、都更加出色
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② 四房四卫+双套房，超高实得率将生活无限延展
市面上180㎡左右的叠墅，通常只有主卧一个套房，次卧共享公卫，空间分配天然失衡
而保利珺园在180㎡叠墅里，做了 四房四卫+双套房平权设计，对比市面上同面积段产品，可以说是碾压级的居住革新
我们把上叠和下叠拆开来看：
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示意图
· 有天有地的双露台上叠，生活颗粒度拉满
在保利珺园，上叠不再是和整栋楼共用一个大堂， 北向独立入户的设计 ，让上叠业主拥有专属的归家动线
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这种错开让上叠具备了尊贵的私享体验，这也是其他叠墅很难享有的
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独立入户示意图
起居层露台，将生活的日常延伸至无限
上叠起居层与露台相连 ， 早晨的咖啡、午后的日光、傍晚的微风——露台让这些日常片段都有了更开阔的承载
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宠物有了晒太阳的地方，孩子有了吹泡泡的空间，生活的颗粒度被拉满了
露台层，上叠的点睛之笔
这是保利珺园上叠户型的惊喜彩蛋
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下叠：最大约120㎡花园，将空间拓展到极致
下叠的核心价值是极致空间
宅前花园，最大边套约120㎡
约120㎡的花园，可以是一整片草坪让孩子奔跑，可以是女主人的法式花圃，可以是男主人的户外茶室，可以是一家人的周末烧烤区
实拍图
它不是一个点缀，而是一个能承载完整户外生活的场域
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约 6.5米宽厅 与 近40m²客厅 ，LDKG一体化设计的0空间浪费设计，孩子奔跑、友人畅谈都更宽敞
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保利珺园的 上下叠都配置独立地下室 ，这在叠墅产品中，也是非常少见的
③ 首发弥散氧系统，全维塔尖住宅健康体系
保利珺园在上海住宅中首创引入 弥散氧系统 ，通过无感、均匀、持续的技术手段，将 90% 的纯氧弥散在家的空气中 ， 给业主带来森林生态的清新空气 ，每一口呼吸都是滋养
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无论是主卧还是长辈房，每一次呼吸都在进行细胞级的修复
更是结合 可穿戴AI健康戒指 ，24小时无感监测心率、血氧、睡眠、压力指数等
还有 全屋智能化控制、新风控制系统、ENF级板材 和 绿色建筑认证 ，带来塔尖住宅健康体系
不止如此， 木饰面、厨房岩板、门牌把手 ，皆可一人一案
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再加上 全球稀有奢石 与 高阶材质 ，融萃国际审美视野下的图形语言与弧形线条设计，在细节处淬炼经得起时间考验的艺术质感
除了180m²叠墅产品，保利·珺园还有面积控制更友好的 160m²叠墅 ，以更低总价门槛，同享有天有地墅居生活、超配奢装与真高知圈的机会，值此一次
02
从稀缺到近乎绝版
一条无法跨越的资产价值护城河
叠墅之外，保利·珺园还有尺度比肩独栋的联排产品！
小胖君之前讲过，上海的高净值人群，他们的眼光就是一部全球顶级不动产的“活地图”：
他们熟 悉新天地的精致生活圈层 ，见识过 汤臣一品俯瞰外滩的气场 ，也考量过 巨富长的老钱底蕴
他们眼光独到、理性、深知顶级资产的核心价值
所以，到底是什么样的产品，让这群阅遍全球的买家迅速做出决策：
答案必然是令人无法拒绝的极致稀缺性与独栋级产品力
先来说稀缺性：
· 当前上海市区前2.4%的置业机遇
全市外环内联排可售存量仅342套，占外环内总量的 2.4 %，稀缺度拉满，聚焦到 新江湾板块 ，保利·珺园更是 4年来首个推出联排新品的项目
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再加上 上海市区15年首个仅约1.1的超低容积率和上海市区唯一的原生湿地、双河环抱 ——这样的低密组合，放眼整个市区可以说是凤毛麟角
· 新江湾二手联排惜售，价值底盘稳固
二手市场已经给出了联排的价格锚点，新江湾首府挂牌 15.38万/㎡ ，中建大公馆业主一度惜售到无房可挂
新江湾城首府实拍图，链家网截图，截图时间5月16日
所以你也就能理解为什么项目一批次 16.8万/㎡ 联排楼王秒光， 一二手市场用真金白银铸就出了别墅产品的稳固价值底盘
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再来说说产品力：
· 独栋级尺度，超高实得率，全上海找不到第二个
上海2010年前后的联排产品，面宽普遍只有6-7米，进深拉到12-14米，客厅像一条走廊，中间区域永远照不到阳光，这样的房子住久了，显然已经与购房者的终极置业需求脱节！
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保利·珺园打破传统联排长条暗房局限，直接将联排产品的面宽拉到 9-11米 ，采光通风、视野MAX
边套更做到三层主卧 270°环幕视野 ，把一套观景宅邸嵌进了湿地公园里
超 260% 实得率， 高挑空地下室、星空露台、宅前9-10花园 全都媲美独栋
· 地下两层+南北双采光窗，将空间极致扩展
传统联排的地下室，往往是整栋房子最被将就的空间，层高不够、采光不足、通风不畅——最后沦落为堆杂物的地方，一年到头也下不去几次
而珺园联排的地下两层，偏偏不将就
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约 6 米的层高（局部4.4米），配合 南北双采光窗 ，带来绝佳的采光、通风体验，阳光可以从两个方向照进地下，空气可以在两层之间自然对流
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联排毛坯创意装修
在这里， 私藏酒窖、家庭影院、健身空间、静心书房 等所有兴趣爱好都能落地，生活一下子就充盈起来了
· 地上三层+屋面层+庭院：每一层都在创造使用价值
地上部分，珺园联排把 分层而居 做到了极致
一层是 社交层 ，约 3.3米 层高、 约9-11米 面宽、挑空客厅直通庭院，大宅即视感
前庭后院 合计约 80㎡ （南向入户户型），种花、烧烤、喝茶、遛狗，自成一方天地
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挑空客厅是一个可生长的空间 ，保留挑空，可以放一架三角钢琴，阳光透过落地窗洒在琴键上，音符在整个家里流淌；搭出楼板，二楼多出一间豪华套房，给大孩子一个绝对私密的独立天地
二层是 家庭层 ，双客厅规制带来极强的尊贵感，一层会客厅接待访客，二层家庭厅留给自己人
追剧、亲子互动、深夜聊天，不被访客打扰，X灵动空间，可以做成另一间套房，老人住、二胎住、保姆住，灵活切换， 适应全龄家庭结构
三层是 主人层 ，整层独立套卧， 南向大露台、衣帽间、书房、主卫 ，这是属于男女主人的领地，没有孩子打扰，没有客人闯入， 私密性远非大平层可比
最上层是 星空露台 ，直面 新江湾湿地 全景，空中茶歇、亲友小聚，保利·珺园把庭院生活抬到天际
社交层、家庭层、主人层、星空露台、地下两层、庭院，六重空间叠加，在超260%的实得面积里，保利·珺园为每一种生活场景都设计了足够的承载空间
如果说稀缺性决定资产的下限，产品决定生活的上限，保利·珺园联排产品就是这两条线的交汇点
土地不可再生，产品不可复制，交汇之处，便是传世资产的坐标原点
03
世界级庄园美学社区之上
上海独一份的真塔尖圈层
买在保利珺园的购房者，他们 对资产配置有清晰的判断，对主城低密土地的价值有坚定的信仰 ，珺园不是他们的第一次选择，但可能是最笃定的一次
这份笃定，首先源于保利·珺园 建筑 与 景观 的顶格匠造，从立面到园林，皆为传世之作
保利珺园特邀GOA袁源等 五大全球顶级设计所 ，融合1930年代 海派Art Deco风格 与全球顶奢 白马庄园 度假灵感，营造兼具仪式感与东方底蕴的建筑景观
复刻 巴黎白马庄园 标志性 阵列柱廊、穹顶、花格窗、檐口造型 ，入户仪式感拉满
外立面采用 古铜不锈钢、超白玻璃、米黄色奢石 等高端材质，历久弥新，走进新江湾城第一眼就能认出
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融合 巴黎白马庄园的山花符号 与 穹顶、白玉兰等海派元素 ，让法式浪漫与上海底蕴共生
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社区景观以 两环二轴 为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院，并以东方庄园的世界表达为内核，萃取 全球六座白马庄园高定度假灵感 ，将 马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎 等顶奢度假美学融于一园
集仪式 归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景 于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学
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而真正的顶豪生活，不止于建筑的奢美，更在于 圈层的纯粹 与 社交的共鸣
· 25年地王基因，上海独一份的“大学+大厂”生态
从2005年铁狮门拿地开始，新江湾10年间诞生了8个地王项目
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美国铁狮门 、新加坡仁恒、绿城、华润、保利 ——顶尖开发商用真金白银投票
抖音、B站、耐克总部 在这里， 复旦、交大附中 的学者住在这里，企业家、科创领袖、文化精英，构成了一个 高知高智高净值 的圈子
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据了解，保利珺园已成交业主中， 96%拥有本科及以上学历，硕士及以上占比达43%；20%为高校教授，11%来自医疗行业，10%为科创与新经济领域从业者
高学历、高素养、高认知的同频圈层，既是身份的共识，更是资产的硬核护城河
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· 约3300㎡珺CLUB，把塔尖社交变成日常！
保利珺园以前瞻视野，构建“ 内－中－外 ”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色
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珺CLUB会所内规划 16 大功能区，覆盖运动、社交、艺术与休闲，融汇4大领创功能，打造出上海少有的“ X+1 ”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式
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三大首创功能 ，包括首个中西琴房、首个带冷疗舱、首个带水疗空间以及领创的全景平行客厅
每一种功能都 1+1＞2 ，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度
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这里不只是配套，更是业主私享的社交容器，在健身房遇到的邻居，可能是下一个商业伙伴；在琴房交流的家长，可能是孩子未来的校友家长
房子可以复制，户型可以模仿，但新江湾沉淀了25年的塔尖圈子，复制不了，全上海独一份
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建面约105-140㎡的洋房，在1.1容积率的低密墅区里，本身就是一种稀缺
作为建筑新规后的产品，从 户型设计 到 附赠空间 ，都是碾压过往新房、二手房的存在
· 建面约105m²三房户型，超高得房率，精致首改家庭的优选
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约 30 ㎡的LDKB一体化方厅为核心，让家人互动更紧密，无论是亲子游戏还是好友小聚都能轻松容纳
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实拍图
南向双阳台 再加上 南北双270°转角飘窗 ，让室内通透明亮，可以称之为 采光之王
在控制面积的同时， 超高得房率 兼顾了功能与质感，让首改家庭也能享受高品质的居住体验
还有一点，大家必须重视起来：项目洋房的供应正在进入倒计时，而且随着项目展示区不断升级，洋房的价格体系只会越来越高
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保利发展在杨浦新江湾城的新项目正式定名为「保利·珺园」，即将推出市场稀缺的低密度生态住区。项目涵盖建面约105-140㎡墅质洋房、165-190㎡奢享叠墅以及200-285㎡滨水合院，三大业态共筑理想生活蓝图。
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得益于仅1.1容积率和20米限高，这里每一寸空间都透露着宁静与尊贵。
2025年9月3日，保利发展联合上海地产以37亿元总价拿下杨浦新江湾E1-08A地块，楼面价高达5.89万元/㎡。土地面积约5.71万㎡，建筑面积约6.28万㎡，住宅套数下限为455套。这是保利发展首次进军新江湾城板块，带来前所未有的低密居住体验。
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项目一共有八大亮点，卷王之王！
第一大亮点：经典南北朝向
项目采用经典的南北朝向布局，这契合上海的偏好，也能确保每户拥有最佳的通风与采光。
第二大亮点：“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验
（1）双湾环绕：东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹，形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境，项目就像一座“私密岛屿”，视野无遮挡。
（2）沿河布局：一线临河道+绿化的楼栋总共17幢。采取了东高西低的策略，其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅，其后依次布局4F叠墅与6F洋房，使前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致。
第三大亮点：一线滨水生活，家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园
（1）项目门口有约800米长的环形亲水景观步道
（2）保利还会打造亲水平台，小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度。
第四大亮点：小区纯人车分流（包括非机动车），安全舒适双保障
这应该是好产品的底线了。出入口设置24 小时专人值守，机动车进入园区后，直接进入机动车库，实现人车分流，不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全，更让社区环境更整洁有序，减少噪音与尾气污染；
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第五大亮点：项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业
项目规划下沉式庭院“珺club”，具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区，考虑到客户对于教育和艺术的重视，项目也在考虑增加其他更多的相关功能，大家可以期待一下！项目还配有高端社区商业，满足您的日常所需！
第六大亮点：楼间距足够阔绰，采光通风极佳
洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米，
再摆一组数据：洋房楼栋高度不到19米，叠墅楼栋高度不到13米，联排10米。
这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度。
最终实现的效果就是，居住的通透性、采光度、舒适性会非常好，即使是低楼层也不用担心采光问题，这一点与风貌别墅区别非常大。
第七大亮点：保利深耕杨浦十年十子，联合全球五大顶级设计师打造
保利十年十子诚意之作，据说特邀了五大全球顶尖设计师
建筑是goa袁源（设计中海顺昌玖里）
景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波
室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀。一句话：全是豪宅专业户。
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第八大亮点：新规产品，全社区独享入户空间
新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。
独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间。
示范区实景图如下：
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所有这些产品亮点，都指向一个目标：在顶级的土地上，用顶级的规划和产品，打造定义板块新一代居住标准的现象级作品。
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官方户型图公布：
· 核心亮点：
高附赠高实得；全明阳光梯厅+独立梯厅玄关收纳，兼顾仪式感与收纳；厨房人性化高低台，操作更便捷；空间灵活可成长，预留家政空间；无高低配，主城稀缺纯低密墅区
· 105m²户型
百平舒适三房，270° 转角飘窗全赠送；LDBK 一体化设计，户型方正实用。
其中，西边套可以说是明星户型，四开间朝南，采光通风俱佳。
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127m²户型
3+1房适配全阶段家庭，X空间全生命周期灵动改造；玄关+800库，多维收纳无忧；酒店式主卧，尊享星级套房体验。
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140m²户型
上海改善置业首选，X空间可拓展至多5房，满足多口之家需求；超大客厅阔绰面宽，LDBK 一体化通透联通，生活场景更丰富。
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二期联排户型图如下：
（仅供参考，最终以开发商为主）
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