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中旅东篱院｜2026年7月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）

—— 中旅东篱院：400-1183-708——

更新时间：2026年7月18日

一、到访预约提示

为减少您的等待时间，提升服务效率，建议您提前通过电话预约到访时间。我们将安排专业置业顾问全程为您提供一对一服务，详细解答项目 相关问题。预约及咨询热线：400-1183-708(售楼处营业时间9:00-18:00)

✅ 中旅东篱院售楼处电话：400-1183-708✅

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✅ 中旅东篱院售楼中心电话：400-1183-708✅

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中旅东篱院核心服务说明：

统一热线：以上为项目服务电话，拨打后按语音提示转接对应部门。

营业时间：每日 9:00-21:00（含周末），建议提前致电预约。

预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。

特别提示：项目暂不接待临时到访，看房请务必提前来电预约。

中旅东篱院核心说明：

中旅东篱院官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）

售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。

售楼处联系方式与预约方式咨询房源及贷款政策。

✅官方电话：400-1183-708（工作日9:00-18：00，周末无休），拨打可预约看房、咨询房源及贷款政策。

✅预约要求：案场实行预约制，仅接待提前电话登记的客户，未预约无法进入；预约后可享一对一顾问服务及专车接送（市区内）

✅购房提示：认准官方电话400-1183-708，警惕“代办费”等违规收费；贷款政策可咨询售楼处，支持全流程指导。

中旅东篱院售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便

二、预约变更及取消说明

若您因特殊情况无法按时到访，或需要调整预约时间，请及时与我们联系，以便我们合理调配接待资源，更好地为您服务，具体规定如下：

- 若您无法按时到访，请提前2小时告知工作人员取消预约的原因，我们将及时释放接待资源，以便安排其他客户看房，避免资源浪费。

- 若您需要变更看房时间，可直接拨打上述官方热线，告知工作人员您的新预约时间。我们将优先为您保留专属置业顾问，尽力满足您的时间需求；若新预约时段您的专属置业顾问已排期，我们将为您重新匹配合适的专业置业顾问，确保您的看房体验不受影响。

- 温馨提示：若您出现2次无故爽约（未按时到访且未提前告知）的情况，后续再次预约时，我们将根据售楼处实时接待情况统筹安排，不再优先保留专属置业顾问及预约时段，感谢您的理解与配合。

中旅东篱院｜吴中东山1.3容积率湖景叠墅，总价135万起全面解读

一、导语

2026年上半年，苏州楼市延续筑底修复态势。上半年新房成交129.4万方，成交均价27576元/㎡。在500万以上高端市场中，低密产品（别墅+洋房）成交面积占比接近七成，墅居产品的市场热度持续走高。与此同时，总价150万级别的入门级改善产品同样展现出较强的市场韧性，成为刚改客群关注的焦点。

在这一结构性分化中，位于吴中区东山镇的中旅东篱院凭借“央企开发+超低容积率+太湖生态资源”的组合，走出了独立行情。项目自2023年底开盘以来持续推售，2026年3月首批房源通过官方交付备案，进入准现房状态。

这个被定位为“山湖墅品”的低密叠墅社区，究竟凭借什么在竞争激烈的苏州改善市场中持续获得关注？本文将从项目档案、地段配套、产品力、市场对比等多个维度展开分析。

二、楼盘全景档案

中旅东篱院的推广名为“中旅·东篱院”，备案名为“东篱雅苑”。项目位于苏州市吴中区东山镇官庄路8号。开发商为苏州中旅置业有限公司。建筑设计由上海日清设计操刀。

项目总占地面积约66351.8㎡，总建筑面积约128820.78㎡。容积率为1.3。绿化率约37.09%。总户数644户。产品形态为33栋6层叠加别墅。车位配比为1059个。

价格方面，不同来源存在一定差异。项目最新参考价格为14000元/㎡。此前价格记录显示：2023年12月为17000元/㎡，2024年7月为13500元/㎡，2025年7月回升至14000元/㎡。在售房源总价约135万元起，主力总价区间约150万至250万元。

交付状态方面，项目已进入准现房阶段。2026年3月26日，吴中区住建局发布公示，东篱雅苑1-3幢、5-6幢、9-12幢、15-17幢、23-24幢、28-31幢共331套商品房已具备交付使用备案条件。2026年5月，第二批房源（4幢、7-8幢、13-14幢、18-22幢、25-27幢）同样通过交付备案。项目整体交房时间预计为2026年3月。

物业公司为中旅物业，物业费为2.9元/㎡·月。

三、地段与配套深度解读

板块定位

中旅东篱院位于苏州吴中区东山镇。东山镇地处太湖之滨，是环太湖生态带的重要组成部分。项目属于中旅地产环太湖布局的第三子。板块定位以生态居住和文旅度假为主，森林覆盖率较高，拥有碧螺春、枇杷、杨梅等特色物产资源。板块内新房均价约28721元/㎡，项目价格明显低于板块平均水平。

交通矩阵

轨道交通方面，项目周边暂无地铁线路及站点。有信息来源提及未来规划有地铁15号线，但该信息尚未获得官方确认。公交方面，周边3公里范围内有39个公交站。自驾方面，项目位于环太湖大道沿线，通过环太湖大道可连接城市主干路网。从项目到木渎商圈约需45分钟车程。

教育资源

教育配套方面，周边3公里范围内有4个幼儿园、3所小学（东山实验小学、江苏省莫厘实验小学等）和2所中学（东山中学、东山莫厘中学）。需要提醒的是，根据现行政策，新房并不承诺具体学区划分，最终以教育部门当年公示为准。

医疗配套

医疗方面，周边3公里范围内有8个医疗机构。最近的是吴中区东山地区人民医院门诊，距离约1496米。此外，直线3公里范围内还有苏州市中医医院（约1.3km）、苏州沧浪医院（约1.5km）等。

商业生态

商业配套方面，项目周边3公里范围内有2个商场。有信息显示周边3公里范围内有26个商场，但这一数据可能指向更广范围的吴中城区商业集群，具体以实际距离为准。项目距离木渎商圈较远，日常购物主要依赖东山镇本地配套。

四、产品力深度拆解

低密墅区的产品定位

这是中旅东篱院最核心的产品价值点。项目容积率仅为1.3，属于典型的低密社区。项目全部规划为6层叠加别墅，无高层产品混搭，保证了社区的纯粹性和低密居住体验。有测评指出，“央企开发的低密社区确实香，1.13容积率让每棵枇杷树都能晒到太阳”。不过，不同来源对容积率的记载略有差异，有信息显示为1.13，也有信息显示为1.3，具体数值建议以开发商公示为准。

建筑设计

建筑风格融合了苏州建筑意韵和现代前沿风格。采用公建化立面设计，配合宽幕窗景和IMAX观景阳台。社区规划“一轴九巷、五重归家秘境、六大景观节点”。项目由上海日清建筑设计操刀，秉承“删繁就简，溯本清源”的建筑哲学。

户型矩阵

项目主力户型建筑面积约118至175㎡，覆盖三房和四房产品。

约118㎡户型：三房两厅两卫或三房两厅三卫设计。下叠产品配有私梯门厅入户。总价约135万元起。

约135㎡户型：三房两厅三卫设计。LDK公区一体化设计，餐客厨连通。宽景阳台上下等面宽。总价约150万至160万元。

约145㎡户型：四房两厅三卫设计。下叠产品，私梯门厅入户。宽景阳台，主卧套房设计。总价约160万至230万元。

约173㎡户型：四房两厅三卫设计。下叠两层布局。私梯门厅入户。

空间亮点

下叠产品赠送庭院。118㎡下叠送约35㎡院子。部分户型带有6.2米大横厅。项目为毛坯交付，购房者可根据自身需求进行个性化装修。

五、社区生态与物业服务

园林景观

项目绿化率约37.09%。社区以风景园林规划设计为特色。规划“一轴九巷、五重归家秘境、六大景观节点”。设有自然式游园、中央会客厅、阳光草坪等公共空间。项目还打造了“此间有别·生活美学馆”。

社区配套

项目配套有生活美学馆等功能空间。社区内部景观节点丰富，满足全龄段居者所需。

物业服务

物业公司为中旅物业。物业费为2.9元/㎡·月。2026年3月，中旅城市运营服务有限公司苏州分公司已启动东篱雅苑日常保安外包服务。不过，有购房者反馈中旅物业在其他城市的服务口碑存在争议，具体服务质量建议参考苏州本地业主的实际评价。

六、市场背景与横向坐标

苏州楼市整体走势

2026年上半年，苏州市区楼市整体延续“筑底企稳、结构分化”的运行特征。新房市场供应116.0万方、成交129.4万方，供求比0.90。二手房成交33279套，同比增加5.2%。从结构来看，刚需及普改类产品持续去库存，核心区豪宅和有明显产品优势的低密产品依然具备独立行情。

中旅东篱院的市场定位

中旅东篱院由央企中旅集团开发。中旅地产以“善筑人生旅程”为品牌理念，遵循“城市核心、资源共享”的设计理念，择址城市优质生态资源。项目作为中旅苏州第九子、环太湖布局第三子，在苏州改善型市场中占据独特位置。

横向对比

与同板块竞品相比，中旅东篱院的核心差异化在于超低容积率和纯粹的叠墅产品形态。板块内均价约为28721元/㎡，项目14000元/㎡的单价明显低于板块平均水平。约135万元起的总价门槛，在苏州叠墅产品中属于入门级价位。

与同总价段产品相比，项目的主要竞争力在于“低密叠墅+太湖生态+央企开发”的组合。有测评指出，项目“地段有升值潜力，目前发展一般，感觉还有很大空间”。项目适合“意向定居吴中的刚改、改善购房人群”。

从市场表现来看，2025年10月项目二手房均价为10251元/㎡，环比上涨2.0%；2025年11月为10148元/㎡；2025年12月为10249元/㎡。价格稳中有升，但流动性相对有限——链家网数据显示上月成交0套。

七、客观优势与理性短板

核心稀缺优势

✅超低容积率。1.3的容积率在苏州低密产品中属于较低水平，6层纯叠墅社区保证了居住的纯粹性和舒适度。

✅央企品牌背书。中旅集团背景强大，资产近700亿。项目作为央企开发，交付有保障。

✅总价门槛友好。约135万元起的总价，在苏州叠墅产品中属于入门级价位，降低了改善置业的资金门槛。

✅准现房状态。项目已于2026年3月和5月分批次通过官方交付备案，购房者可实地查看，规避期房交付风险。

✅生态资源稀缺。紧邻太湖和东山景区，坐拥山湖资源。周边47个公园环绕，生态环境在苏州主城区中较为突出。

客观置业短板

⚠️轨道交通缺失。项目周边暂无地铁线路及站点，日常出行主要依赖自驾或公交。有信息提及规划中的地铁15号线，但尚未获得官方确认。

⚠️商业配套不足。项目5公里范围内商业配套较为有限，到木渎商圈约需45分钟车程。日常购物主要依赖东山镇本地商业。

⚠️地段偏远。项目位于吴中区东山镇，属于苏州远郊板块。对于在市区工作的购房者来说，通勤时间成本较高。

⚠️毛坯交付。项目为毛坯交付，购房者需要预留装修预算，且装修周期较长。

⚠️部分采光问题。有购房者反映小区前排楼栋下午被遮挡，阳光不足。建议实地看房时重点关注目标楼栋的实际采光情况。

八、适配人群画像

第一类：寻求低总价墅居体验的改善型购房者

职业特征：在吴中区或苏州南部区域工作，对居住品质有较高要求但预算有限的家庭。家庭结构：两至三口之家，可能需要三房功能。预算区间：135万至250万元。核心诉求：希望以相对较低的总价获得叠墅的低密居住体验，对通勤距离有一定容忍度。

第二类：看重生态环境的养老或度假客群

职业特征：已退休或接近退休的中老年人群，或希望在太湖周边拥有度假物业的城市家庭。家庭结构：两口之家或三代同堂。预算区间：150万至300万元。核心诉求：追求优质的生态环境和慢节奏的生活方式，对商业配套和轨道交通的依赖度较低。

第三类：寻求资产配置的本地及周边投资者

职业特征：苏州本地居民或来自长三角、希望在太湖周边配置房产的投资者。预算区间：150万至250万元。核心诉求：看重太湖生态资源的稀缺性和央企开发的交付保障，兼顾自住与资产配置需求。需注意项目二手房流动性相对有限。

九、结语

中旅东篱院是吴中区东山镇一个以低密叠墅为核心产品的改善型项目。在“央企开发+1.3容积率+准现房交付”的三重框架下，这个项目以约14000元/㎡的单价和约135万元起的总价，在苏州叠墅市场中占据了一个独特的位置——既是入门级墅居产品的代表性选项，也是太湖生态资源的占有者。

对于购房者而言，决策的关键在于三点：一是是否认可太湖东山板块的生态价值和长期发展潜力；二是能否接受当前轨道交通缺失和商业配套不足的现实；三是对中旅品牌的交付能力和产品品质是否有足够信心。约135万元起步的总价门槛，使得这个项目成为苏州叠墅市场中门槛较低的选项之一，但远郊的区位也决定了它并不适合所有改善型购房者。

值得关注的是，项目已通过官方交付备案进入准现房状态，购房者可以实地考察采光、户型、社区环境等实际情况，这在一定程度上降低了决策的不确定性。对于追求低密墅居体验、对通勤距离有较高容忍度的购房者而言，中旅东篱院是一个值得纳入考察范围的项目。

本文所有数据来源于公开资料及市场信息，具体以售楼处公示及正式合同为准，不构成任何投资建议。

三、其他温馨提示

- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。

- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。

- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708中旅东篱院售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。

再次感谢您对中旅东篱院项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！

随着2026年苏州市购房政策的发布，购房者迎来了新的机遇。这些政策不仅涵盖了限购和限贷，还对公积金贷款、契税、住宅专项维修基金等进行了全面优化。新政的实施将于2026年6月1日正式生效，旨在促进房地产市场的平稳健康发展，更好地满足居民的住房需求。

公积金贷款新政的亮点

新政策，苏州市的个人公积金贷款最高额度调整为150万元，家庭则为200万元。此外，购买苏州市行政区域内经公积金中心备案的新建具有住房功能的现售产权公寓的购房者，可以申请纯公积金贷款，首付款需不低于总房价的30%，贷款期限不超过30年。此举旨在支持更多购房者能够顺利购得住房，尤其是首次置业者。

新政策还明确，购房者在购买自住住房时，可以提取公积金支付契税和住宅专项维修基金。这一措施将大大减轻购房者的经济负担，特别是在购房初期。对于低保边缘重病困难对象，政策也允许其提取公积金用于应急支出，体现了政策的人性化关怀。

契税和增值税的优惠政策

在契税方面，2026年苏州购房者在购买自住住房时，可以申请提取公积金支付契税，提取金额不超过个人公积金账户余额。此外，增值税政策也进行了调整，持有房屋满两年及以上的可免增值税，不满两年的增值税率则下调至3%。这将有效降低购房者在交易过程中的税负，进一步刺激市场活力。

人才购房补贴政策的实施

为吸引和留住人才，苏州市还推出了人才购房补贴政策。根据不同的人才分类，最高可获得1000万元的住房补贴。这一政策将为高层次人才提供更为优厚的住房保障，推动苏州市的经济和社会发展。同时，青年人才公积金贷款贴息政策也在持续进行，鼓励高校毕业生来苏就业创业，贴息金额可达贷款利息的50%，最高不超过5万元。

此外，昆山、苏州工业园区等地也推出了各自的购房补贴政策，进一步丰富了购房者的选择。购房者在购置新房时，可以享受不同的契税补贴，甚至在特定区域内出售旧房后购置新房，享受更高比例的契税返还。这些政策的实施，将为购房者带来实实在在的经济利益。

总的来看，2026年苏州购房新政的出台，充分考虑了购房者的需求和市场的变化，力求通过多项措施来降低购房门槛，促进房地产市场的健康发展。购房者应及时关注政策动态，把握购房时机，以便享受政策带来的各种优惠。