随着绿城潮鸣东方以19.5万/㎡开盘，浦西内中环房价迎来跳涨潮：
大宁地王放风价约16万/㎡、徐汇龙华项目整盘预计18万+/㎡，长宁天山项目放风价约14万/㎡。
区域新房筑底价正逼近14万/㎡。..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
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而古北99低密墅区准现房，以11万+/㎡均价推出楼王建面约134-154㎡大三房，总价 1360万起，5月开盘，预计9月交付！
这可能是浦西内环旁最后一个11万+/㎡新盘！
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划重点， 本次古北99加推房源，位于小区的正中间的景观组团，享约50米超宽楼间距，视野、采光佳，封藏古北，错过难遇！
项目前期 少量建面约133-154㎡2-3房、少量233-299㎡顶层复式准现房在售，..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
《房在上海》最新消息：
闵行金虹桥板块
实景准现房，所见即所得
『古北99』
三期即将加推
主力建面约133-154㎡精装平层
少量房源开盘续销中
以下为项目样板间实拍视频
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01
内中环预计普遍14万/㎡起
租售坚挺的古北，竟然成了价格洼地
首先，大家最关心的还是价格。
我是没想到有一天古北国际社区能成为“价格洼地”。
2025年同环线基本14万/㎡起步，而古北99只要约11万/㎡。
这是一种价格与价值的错配，甚至是一次捡漏机会。
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古北的高价值毋庸置疑， 坚挺的租售市场最有说服力：
古北二期房龄接近20年，挂牌价格依旧能挺在11-13.5万/㎡；古北中央公园挂牌约14.8万/㎡；价格天花板的古北壹号次新房挂牌价约21.5万/㎡。
在倒挂抹平的当下，古北99是市场少有的新房比周边二手便宜的项目！
租赁价格同样很可观，像御翠豪庭约150㎡户型月租金约35000元。
坚挺租售市场的背后，是大量想要进入古北的高净值家庭， 旺盛的需求与长期断供形成了严重的供不应求，大古北已3年断供，古北99是区域3年来首个新房！而且周边土地开发殆尽，新房难有增量了。
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数据来源贝壳，2025.1.7
值得一提，2023年至今内中环1500-3000万二手房成交套数 ，你可以信赖虹桥—古北的购买力，愿意买进这一带的高净值人群源源不断。
并且在户型选择上，紧凑三房竞争激烈，大三房安全性高！
这几年户型关键词是70/90政策（已于去年松绑），市场供应了大量紧凑三房。
一来，这批房源会在后续几年大量涌入二手市场，势必会对价格造成一定冲击；
二来，紧凑三房虽然满足了功能，但牺牲了舒适，买家未来大概率会为了尺度感再改善，那就会面临不菲的置换成本。
在这种背景下， 大三房呼声越来越高，既满足了市场由刚需转向改善的需求，又实实在在一步到位，各功能间都能做卧室，后续无需再置换。..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
可以预见，未来的大三房会更吃香！
那根据上述几条大原则，如果有项目满足条件，那一定 拥有更高的性价比、保值能力以及更容易穿越市场周期的差异化产品力。
那古北99价值就显得格外出挑。
一方面是性价比，古北国际社区本就是全市价值高地， 如今周边新房普遍14万/㎡起，古北99精装小高层均价却仅约11万/㎡，在2025年新房价格局下，我觉得这是一种价值与价格的严重 “错配”！这种性价比已经高到捡漏的程度了。
另一方面， 产品上每一手都直指差异化，竞争力可期。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
02
市区罕见低密墅区准现房
超级商业地带+缦合服务，把格调拉满
其次产品上，古北99 差异化技能点点满，手握穿越市场周期的话语权。
1、准现房，所见即所得！也大概率是大古北最后一个准现房上车机会！
相比期房完全靠销售说辞和沙盘来脑补， 准现房所见即所得，过滤了不确定性，相当于给购房者吃下了一颗定心丸。
同时还能 省下不菲的过渡期租金，按照周边150㎡约35000元/月租金算，提前一年交房就相当于省下了42万的租金，两年84万。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
对于不急于入住的客户，精装房可及时出租，用租金冲抵房贷。
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项目实景图
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2、罕见低密容积率静谧墅区！
古北99精装小高层容积率为2.13、联排别墅容积率仅为0.86。
一方面，上海2010年开始叫停了容积率1.0以下住宅供地，因此市区出现 墅区非常罕见，也保证了圈层的高端。
另一方面，上海市区目前新宅地容积率普遍2.5以上， ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈像瑞虹马上要开拍的地块，容积率逼近4.0。那相比鳞次栉比的纯高层社区，古北99综合容积率近1.2， 低密太多，拥有宽约50米栋距，相应地日照更充足、景观面积更大。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
事实上，古北大部分也都是纯高层社区，古北99是极少数的和古北壹号一样的低密墅区。
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3、干挂石材立面，历久弥新！
公认比较上乘的立面是纯石材或纯铝板，但碍于成本，当下10万+楼盘鲜有能做到。
而古北99建筑立面采用 天然黄金麻石材，搭配灵动的线条，端庄耐看又上档次。
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项目实景图
4、公区一样卷，给予业主每一次归家的尊享礼遇！
同级都在卷公区，古北99公区也十分硬核， 宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
车库效果图，仅供参考，以实际交付为准
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项目实景图
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5、匹敌豪华会所的“超级商业地带”！
古北99打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」同源。
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项目实景图
内部设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
这个超级商业地带的功能和格调，放眼市场，不是越级存在，而是 妥妥顶豪水准。
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健身房效果图，仅供参考，以实际交付为准
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咖啡廊效果图，仅供参考，以实际交付为准
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私宴厅效果图，仅供参考，以实际交付为准
6、缦合物业提供无边际生活服务体系！
我一直有一个观点，已逐渐告别“高周转”的房地产行业，未来的机会在于， 通过对人性的洞察，构建更宜居的生活场景和更舒适的生活方式，并以人性化的「服务力」提供更多附加值，也许是最能击中客户的选择。
简单来说，未来的行业方向，一定会从卖房子转为卖服务。
而合生已提前布局这一条赛道，通过缦合物业为业主带来接轨世界的服务体验，并已在缦合北京取得成功，受到众多明星、企业家与社会名流的认可。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
缦合物业独创无边际生活服务体系，其同源世界奢华酒店服务基因，以“至善无痕”为理念，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。
古北99充分考虑当代高净值业主需求， 定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。
（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）
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示意图
大三房在市场非常臻稀。
其中建筑面积约150㎡户型，客厅面宽达约 4.5米，主卧面宽达约 4米，保证了居住舒适度。
标配 中西餐厨+岛台，更符合高净值人群的烹饪习惯； 南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。
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B2户型 双卧+客厅朝南，开间尺度阔绰。
主卧是套间，满足业主对于私密性的需求。
厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
另外， 全卧飘窗，进一步延展了室内使用空间。
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03
30年沉淀下来的多元的烟火气息
是属于古北的独特味道，它的价值护城河
最后，你肯定想问：“古北为何如此受欢迎？”
我觉得在于“真国际化”，它的配套、生活方式沉淀了30年，是有价值壁垒的，别的板块很难养成，打不破进不来！
1、古北的高起点不是其他板块能比的，出道即巅峰！
发迹于30年前的古北， 是上海第一个成片开发的高档涉外住宅片区，不夸张地说，有很长一段时间，就是上海真正的市中心。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
你要知道90年代，古北一期有些小区开盘价就高达2000美金/㎡，而彼时的老卢湾售价仅约5000元/㎡左右。
而如今的虹桥-古北地位依旧，是唯一被划入CAZ的国际社区。
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2、国际化地位无可撼动！
一个国际社区的养成，归根到底还是要有大量外籍小伙伴来居住，与国人共同筑就社区氛围。
那古北在“含外国人”量上是无敌的。
据上海长宁2022年发布的数据，古北社区居住着来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区的约1.6万名境外及港澳台地区人士，占常住人口51%， 形成了“小小联合国”。
还拥有27个驻沪领事馆，占上海1/3；200多栋外交官官邸，约占全市总数1/2；以及外资企业近6800家，跨国公司地区总部累计近80家。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
（来源上海长宁公众号）
同时也吸引大量钟情国际化生活方式的上海及国内高净值人群择居于此。
3、扪心自问，哪个地方能有那么多国际配套？国际烟火气十足！
黄金城道两侧遍布咖啡馆、外国餐饮、酒吧等实景图
商业上，古北路边随处可见 日韩料理、东南亚餐厅、西餐厅等异国美食以及咖啡店、饮品店、酒吧等。
板块内还有高岛屋、黄金城道商业街、老外街，每一处都藏着格调与品味。
周边还有虹桥商圈，是上海TOP5商圈，拥有 尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城、金虹桥商场等，离徐家汇恒隆、Oneitc也非常近。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
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如果说商业调性还能勉强复制，那 国际学校、国际医疗扎堆古北，那是其他板块根本无法企及的。
古北世界知名的国际学校林立。上海协和双语高级中学、上海虹桥国际外籍人员子女学校、上海耀中国际学校等，为孩子们提供与国际接轨的优质教育。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
嘉会国际医院、美华国际妇儿医院、和睦家医院等国际医院加持，为高净值人群提供更好的医疗服务。
人文休闲配套也越来越多，赋予古北更松弛的生活质量。
新虹桥花园实景图
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休闲散步有 新虹桥花园及黄金城道的浓荫；打高尔夫球有 虹桥高尔夫俱乐部；打网球有 天辰网球俱乐部古北网球场；踢足球有 体汇+名都体育公园。..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
甚至想要看展、陶冶情操，板块内就有 程十发美术馆、上海油画雕塑院， 上海儿童博物馆也在周边。
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程十发美术馆实景图
另外，交通也十分便捷。
古北99距离15号线姚虹路站步行约700米，周边还有10号线和规划25号线。
直线约2公里内，内环、中环、延安高架路纵横。
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项目区位示意图
经过30年沉淀的古北，配套质量经过时间检验，调性和气质更是无法复制。
4、古北是更纯粹、更静谧的居住区！
我对古北的评价始终是：上海没有比它更宜居的板块。
比如与一江一河豪宅相比，古北既少了产业与办公的嘈杂，又无需等待城市更新的规划兑现，一切都是成熟的。
与衡复、新天地相比，古北没有太多游客干扰，是纯居住区，绿化率高达约40%，繁华与静谧相融。
另外，古北居住人群都是周边产业客和原生性高净值居民，整体素质很高。
总结：
2025年上海核心地段房价剧变下，往往容易出现机会点，而古北正是一个价值与价格错配的区域，周边约14万+/㎡，约11万/㎡的古北99成为绝佳买入风口。
何况，它准现房、低密墅区、干挂石材、超级服务力、大三房等标签，每一项都踩中了当下更有价值的属性，是穿越市场周期的制胜法宝。 ..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
闵行金虹桥板块
实景准现房，所见即所得
『古北99』
二期建面约133-154㎡精装平层
总价1288万起
少量房源开盘续销中
对项目感兴趣的朋友..古北99售楼处电话：400 - 8894 - 986🎈🎈
中国金茂、陶天海、金茂府
金茂2024年合同销售额和营收双降，陶天海能否带领金茂2025年走出破局之路？
文 |二房
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金茂，正掀起着一场巨变。
数天前，中国金茂公告称，任命李兴、关翀和李剑3位副总裁，同时宣布金茂华北区域、华东区域、华南区域、华中区域、西南区域领导班子正职岗位人员职务一并免除。
今年3月以来，金茂内部变化不断。3月初，原CEO陶天海接任董事会主席，开启金茂“陶天海时代”，此后，金茂内部便开启了一轮组织架构调整，取消原“总部-区域-城市”三级管理体系，重组为“总部-地区”二级架构。
除了在组织架构上调整之外，今年以来，金茂还频繁现身一线城市土拍市场，刷新北京、上海多宗地王纪录。
根据中指数据统计，2025年前4个月金茂的权益拿地金额已经达到了212亿元，跃居拿地榜第七位，已超过2024年全年187亿元的拿地金额。
金茂2024年财报显示，其主营业务方面，合同销售额和营收双降。在这样的背景之下，陶天海能否带领金茂在2025年走出破局之路？
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开启组织大变革
2025年以来，关于金茂的一轮轮组织变革成为业内最为热议的焦点。
今年3月11日,金茂正式换帅,原CEO陶天海接任董事会主席,成为新掌门人。
陶天海接任主席后一周便开启了大刀阔斧的改革，宣布“收缩架构”：取消华北、华东等五大区域层级，重组为14个地区公司，形成“总部—地区”二级架构，直接管理城市项目，调整为14个城市公司和6个事业部/片区。
一个多月之后，5月7日，金茂内部连续发布两份任命公告，晋升了三位副总裁高管，并公布了14位地区总经理。
具体来看，中国金茂华南区域总经理李兴，升任中国金茂高级副总裁；中国金茂华东区域总经理关翀，升任中国金茂副总裁；中国金茂首席营销官李剑，升任中国金茂副总裁。
与此同时，中国金茂还宣布，金茂华北区域、华东区域、华南区域、华中区域、西南区域领导班子正职岗位人员职务一并免除。
从具体的人事变动来看，或许不难看出金茂后续战略的调整。
李兴曾担任多年的总部投资发展部总经理，并于2023年担任新华南区域总裁；关翀曾在仁恒置地就职，操盘过上海世纪公园、河滨花园等标杆项目，2013年加入金茂后，其凭借大宁金茂府“一战成名”。
李剑2007年以“仕官生”身份进入龙湖，逐步成长为长沙公司总经理，2024年空降金茂集团出任总部首席营销官一职，仅用一年时间便完成从“外聘高管”到集团副总裁的跃迁。
在行业周期转换之际，金茂发动以“产品+营销”双轮驱动的变革。李剑的加入和上位，正是这一战略变革中具有代表性的关键一环。
动作之大，涉足面之广，足可见陶天海改造金茂的勇气和决心。
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拿地策略调整，能否回到千亿阵营？
谈到金茂，甚至是谈到“府系”产品和科技豪宅的概念，多数人自然不会忽视“金茂府”的存在。
但没有谁能躲过房地产行业的周期性，“金茂府”这张王牌也失灵了。
2019年至2021年，在中国房地产行业迎来调整前夕，金茂在全国各地的扩张步伐并未放缓，三年时间土储规模增加了2128万方。
这直接造成了此后“去化”困难。
数据显示，金茂的销售额从2021年的2356亿元“大跳水”至2023年的1412个亿，再到了2024年，就只剩983亿，离开了千亿房企阵营。
2024年，金茂全面开始开始调整拿地策略，放慢了扩张脚步，2024年上半年拿地金额骤降至23亿元，仅位房企拿地榜第44名。
但自2024年末开始，金茂的拿地姿态迎来了180度转变，2024年11月和12月两个月，金茂拿地金额高达158亿元，占全年拿地规模的84%。 2025年，金茂更是掀起了一次次地王潮。在大金主庆隆的支持下以89.64亿元高价竞得上海虹口“地王”，溢价率高达38.2%。
业内人士普遍认为，金茂集中火力在核心城市“精准补仓”，是为其重回千亿阵营做准备。
但，金茂面临更重要的问题，是其产品已经不再能适应市场需求。
2024年金茂推出“金玉满堂”四大产品线，试图以更清晰的产品定位覆盖多元客群，但当前的市场反馈并不如预期，金茂高端产品（璞系）在去化承压，而刚需项目又面临激烈竞争。
金茂推出四大产品线 网络图片
金茂成都“地王”项目璞逸锦江为例，作为成都首个“璞系”产品，自去年10月开盘以来，在386套待售房源中，网签套数为256套，去化率仅为66%，远不及预期。
“金茂的营销做得很好，但是真正落地效果其实不让人满意，在成都的口碑不好。”有成都购房者表示，买金茂的房子会担忧质量问题，且璞逸锦江的户型设计并没有豪宅的感觉，和府系产品没有拉开差距，产品力没有达到预期。
金茂在华东区域的的口碑也面临不断下滑的压力，使得以上海、杭州、南京、苏州为代表的华东城市权益销售金额TOP 10种，均未出现金茂的影子。
2024年金茂在上海虽多品齐发，但张江金茂府和中环金茂府均双双不及预期。以张江金茂府为例，铺天盖地的宣传也未能挽救去化困境，项目开盘1个月后，去化率只有48%左右。
在下行市场的激烈竞争中，金茂越来越难得到买家的认可，这对于一心想要带领金茂重回千亿阵营的陶海天来说，意味着巨大的压力。
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压力给到陶天海
2024年金茂年报数据显示，公司实现营业总收入633.6亿元,同比下降17.46%;2024年签约销售额983亿元，较2023年的1412亿下滑。
在年报中，虽然金茂扭亏为盈，实现归母净利润10.65亿元，但细看之下可以发现，资产减值损失大幅减少成为了关键，而主营业务方面，合同销售额和营收双降，公司的造血能力并未出现实质性的扭转。
金茂在年报中表示，溢利增长主要由于集团持续强化精益管理，全力推进控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等于本年度下降，其中薪酬支出下滑了25.7%，人员减少了2.6%；此外，还得益于三亚和北京等大宗资产的售卖及规模性裁员等动作。
金茂看到了楼市的下一个周期是让“豪宅”足够优秀，让中产的社区环境足够有品质，让刚需可以买到足够有性价比的平替款。
但如果金茂无法通过真正的“好房子”打动目标客群，即使营销再花哨，也难以重拾市场信心。
正如成都购房者所言，金茂推出的“璞系”产品品牌辨识度弱，并未从产品上体现出其与府系的差距。若金茂此前高价拿地项目无法体现出产品爆点和强筹能力，极易陷入“高开低走”困局。
陶天海通过变阵，展现出帮助金茂摆脱冗余、提效求生的强烈意图。但后续真正的挑战在于，如何将组织效率转化为产品竞争力，并最终扭转销售困局。
陶天海 来源网络
组织精简并不意味着产品竞争力提升，扩展产品线也不意味着目标客群会欣然买单，近几年市场变化剧烈，购房需求正从“科技住房概念”转向“空间实用”、“价格合理”、“居住舒适”，在这样的背景下，陶天海如果不能真正驱动产品的迭代升级，仅依靠组织改革无法解决“卖不动”的根本问题。
