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华润置地，打破了上海楼市的历史纪录！
就在昨天，中環置地中心·望雲TOD开盘劲销约90%，这是中環置地中心连续11次开盘11次卖爆，达成销售破2000套的里程碑节点。
2000套这个数据的含金量到底有多高？
要知道上海大盘多位于郊区，据统计近20年外环内仅有6盘销售超2000套，其中4个花费超10年——
华润置地仅用时约16个月，一举创造外环内破2000套的速度纪录，也成为倒挂时代后，上海第一个2000套神盘！
在涛哥看来，对于一座大盘来说，首开凭借新鲜度、话题性获取流量并不难，难的是持续保持高热度，11次开盘都热销绝对堪称是传奇。
而比业绩更加有价值的，是中環置地中心带来的「超级红盘影响力」，凭借住宅+商业+办公的造城模式——
如今提到700万级改善置业，宝山南大与中環置地中心几乎就是全上海客户必看的选择
正如瑞虹新城之于虹口、蟠龙天地之于青浦，很多城市热门板块的强势崛起，都以标杆大盘的落地为标志和起点。
随着时间推移、配套成熟，标杆大盘与生俱来的超级影响力只会愈发的强大，未来将牢牢把握板块二手市场的「资产定价权」。
今天，涛哥就和大家聊聊，华润置地这样一次奇迹式的操盘，究竟是如何实现的？
1
以造城逻辑，改写板块价值底盘
2023年之前的宝山南大板块，被确立为“科创中心主阵地”核心承载区，但城市界面却亟待更新、区域潜力有待激发。
直观数据可以体现，当时南大楼盘60-70%是本地客，跨区域购房者并不多，板块价值没有达成广泛共识，彼时南大面临一个困境：
这个上海外环内最完整的成片开发地块，由于商业配套缺失，难以真正兑现其价值——
就像一块上好的“大衣料子”，需要一位有战略眼光与落地能力的高级“裁缝”将它制作成型，虹吸全上海的改善客群
2023年华润置地选择出手，一年内斥资逾116亿拿下6幅地块，以造城式逻辑彻底改写板块的价值。
在华润置地操盘下，一座百万方TOD复合生活场迅速拔地而起，两期万象系商业、四栋地标写字楼、海派精奢住区、滨水生态廊等业态有机串联、互动。
未来业主出门就是公园、商业、办公，高浓度配套浓缩在这座TOD大城中，松弛生活方式悄然展开，板块底盘也全面焕新。
对于客户们最关心的商业配套，华润置地以“Mall+商街+公园”的规划理念，将区域烟火气汇集于此，带来一座“北上海商业旗舰”宝山万象汇。
北侧16万方的商业MALL+南侧的商业街区BLOCK，合计700米的商业动线赋予其强大吸引力，同时它又是一座立体之城，未来将创造更多互动场景。
不同于其他很多大盘卖完住宅再造商业，中環置地中心的住宅和商业几乎做到了同步建设，这也大大加速了板块整体的成熟速度。
2024年3月住宅首开，2024年8月28日华润置地丰翔路TOD商业综合体奠基典礼盛大举行，较常规流程提前6个月开工，预计2027年一期二期同时开业，商业配套超预计的快速推进，为板块发展注入极大信心。
正是在中環置地中心的带动下，南大板块凭借TOD+高端商业+高端住宅+公园业态，逐步引起全上海客群的关注
从最早约70%本地客户，扭转为近60%都是跨区域客户，如今南大板块的市场价值已全面上台阶，从“宝山南大”进阶为“上海南大”。
也正是因为华润置地的托举，南大板块的新房价格不断向上，土拍也愈发炙手可热，最近甚至拍出了宝山今年的总价地王。
在涛哥看来，虽然南大板块未来还会有新增的供应，但中環置地中心的标杆与核心地位难以撼动，未来将成为板块内的「定价盘」。
事实上若复盘那些同样创造历史的超级大盘，都有着和南大板块、中環置地中心相似的成长轨迹。
例如内环热门的大盘瑞虹新城，曾是上海最大棚户区，历经20多年开发形成了55万方商业配套，公园、地铁一应俱全，现在是上海中产心中的“白月光”。
在二手房价格上瑞虹新城也持续领跑虹口，2022年瑞虹新城十期开盘，均价11.98万/㎡，引发1534组客户认购，目前其二手房价站稳15万+，买到的客户都赚到了。
类似案例还有蟠龙天地，围绕地铁站打造4.5万方古镇商业，开业首月客流突破400万，彻底激活板块热度，如今已成为整个徐泾、青浦的商业核心。
2020年蟠龙天地一期认购， 948套房源认购率近400%，如今大虹桥整体虽价格下行，但蟠龙天地始终是板块价格担当，抗压能力极强。
所以不难发现，在造城逻辑驱动下，那些改写板块价值的地标综合大盘，占据最好位置、拥有超级配套和标杆产品，长期看都会成为板块价值天花板。
并且如今放眼浦西中环沿线，如果想要买700万级3房、千万级4房，满足“交通、商业、公园、办公、居住”五大业态需求，中環置地中心是为数不多的全优之选。
说直接点，这样的产品、这样的地段、这样的配套、这样的价格，可能真的错过不再有。
2
以产品迭代，创造超级红盘传奇
改写板块价值的同时，客户最关心的产品力，华润置地也从不让人失望。
要知道，超级大盘普遍都会面临这样的问题：客户审美会疲劳，市场需求、竞争环境也在动态变化。
对于体量超2000套的中環置地中心来说，真正厉害的不是起步期业绩爆发，而是能持续输出爆点、持续创造热销
从润府的首秀惊艳，到望雲的全面迭代，再到望雲TOD的绝版封藏，涛哥最直观的感受是，每次开盘他们都全力以赴给市场带来新惊喜。
一方面是「实景呈现」的惊喜，不断让产品所见即所得
中環置地中心首次出圈，是万象无界城市理想生活馆的开放，由约13000块玻璃方砖、约1500块普拉达绿天然大理石组成的售楼处，将海派精工美学演绎到极致。
售楼处开放当日来访人数突破2000，随后3月中環置地中心迎来首开，触发积分开盘即罄。
随后更是高潮迭起，2期入市同步开放约1500㎡恒温泳池会所，3期入市同步开放架空层样板段实景，4期、5期则开放地下车库与入户大堂…确保每次开盘都有新鲜感。
近万方的实景展示不断扩大，展示规模与品质成为上海楼市顶流
更让涛哥意外的是，第二个地块望雲他们又做了新实景示范区，开放了“雲境美学生活馆”。
要知道如果换了别的房企，可能就一个展示区用到底，但华润置地却坚持给新地块做新展示区，展现出对市场与客户的极大诚意。
并且他们在新地块展示区风格上也做了变化，将自然生态的松弛感、国际海派的华丽基因与经典永恒的生活场景深度融合。
尤其是多元化的架空层设计，包含学习盒子等全年龄段功能，兼具高颜值和实用性，再次用震撼实景惊艳上海。
另一方面是「空间美学」的惊喜，不断用新样板房吸引到访
去年中環置地中心润府样板间开放，他们打造五奢体系，奢石、奢玉、奢板、奢皮、奢镜混合搭配，带来前所未有的高级质感洗礼。
尤其是首次将“270°转角飘窗”引入改善楼盘，引发全上海开发商跟风，刮起“270°转角飘窗”的风潮。
而在后来的望雲样板间中，他们又让市场看到了更多可能性，创新打造“全屋MAX超级收纳体系”，通过双S墙等设计拓展收纳空间。
还有望雲建面约188㎡户型主卧，270度无柱转角落地窗，让阳光在户内无界流动，让人非常惊艳。
认真吸取客户反馈并主动迭代优化，这就是他们能够不断卷出新高度的原因，同时涛哥发现华润置地的落地节奏既快又稳，能以极高效率迅速占领市场。
中環置地中心·润府拿地当天公布方案，拿地113天开放售楼处、拿地154天开盘；中環置地中心·望雲则打破华润置地上海纪录，拿地仅45天开样板房、拿地88天开盘，速度创纪录。
在涛哥看来，如今上海楼市已全面告别倒挂，没有楼盘可以轻易热销。
中環置地中心高开高走的背后，是对实景呈现的耐心打磨、空间美学的持续升级，以及“为更好的上海”持续深耕的决心
也正是基于产品的不断迭代，红盘效应得以在16个月内延续，11次开盘11次卖爆，最终达成2000套里程碑纪录。
3
以收官之作，封藏南大绝版标杆
在中環置地中心创下里程碑的同时，华润置地也正迎来深耕上海的关键一年。
时代之城、翡雲悦府的持续火爆，造城模式不断被验证，覆盖更多客户群体；同时外滩瑞府，士林润园面世，塔尖产品也逐步登场，树立更强标杆效应。
作为深度参与上海发展的开发商，随着华润置地深耕战略逐步落地，品牌势能的强势爆发，也为中環置地中心的长期品牌力添了把火。
即将迎来收官的望雲TOD，作为15号线丰翔路地铁站上盖，无疑是百万方TOD大城中资源价值与稀缺价值拉满的一期。
在涛哥看来，对上海众多改善客户来说，望雲TOD的置业逻辑非常清晰：
「绝版地位」+「价值潜力」+「稀缺属性」，无缝衔接百万方TOD，将高端住宅、商业办公、生态公园无界融合，放眼全上海难觅对手
一是它占据丰翔路TOD「绝版封藏地位」，作为板块传奇红盘更受市场认可，收官之作望雲TOD将牢牢把控板块“定价权”。
二是它正逐步兑现「板块价值潜力」，新一轮土拍落幕，综合土地成本提高，更多央企进场托举板块价值，拉长周期价格也会水涨船高。
三是它拥有真TOD的「稀缺产品属性」，轨交站点+垂直商业体系组合，地库直联地铁站通道全上海都凤毛麟角，后来者很难望其项背。
这样TOD案例在上海已被市场反复验证，天空之城在徐盈路、TODTOWN天汇在莘庄，真正的地铁上盖楼盘，都是板块二手房标杆。
最关键的是，整个板块、整个TOD都还在快速发展、加速落地中、潜力待释放——
现在以超高质价比上车望雲TOD，不仅享受TOD大城生活方式，更是在板块告别“6字头”时代前，最后锁定一个与南大、与华润置地共同成长的机会
从公认的“价格洼地”，到如今断层式领跑外环内市场，华润置地以一己之力助推南大板块崛起的同时，为上海贡献了又一座超级地标。
随着商业、办公的落地生根，成片高品质住宅的陆续交付，未来一个完全体中環置地中心，真正的价值潜力最终会被市场验证。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
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