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宝山中环北芯｜18 号线 150 米｜双央企精装 3-4 房｜总价 630 万起｜2027 年 9 月交付
招商蛇口 + 中国金茂双央企联袂的 “序系” 首作，中外环间淞南核心，地铁口低密改善盘，以约 90% 得房率 + 三阳台设计成为北上海热门红盘。
一、基础信息｜双央企低密改善标杆
开发商：招商蛇口（百年央企）+ 中国金茂（央企高端）
位置：宝山区淞南镇长江西路与御江巷路交叉口（郁江巷路 199 弄）
规模：占地约 3.46 万㎡、建面约 11.66 万㎡；容积率 2.2、绿化率 35%；10 栋 17-20 层小高层，总户数 702 户
价格：备案均价约6.86 万 /㎡；总价 630-1000 万
100㎡：630-683 万
112-115㎡：700-800 万
143㎡：930-1080 万
交付：预计2027 年 9 月，精装交付（3000 元 /㎡装标，含中央空调 + 地暖 + 新风，方太厨电、科勒 / 高仪洁具）
物业：招商积余（一级资质），7.08 元 /㎡/ 月；车位配比 1:1.17，全人车分流
核心亮点：18 号线地铁口 150 米、最高得房率 93%、三阳台 + 270° 飘窗、双央企品质、中环北抬红利
二、区域价值｜中环北抬 + 地铁上盖 自住优选
交通出行
地铁：直线约150 米至 18 号线二期长江西路站，1 站通杨浦、3 站达虹口北外滩、4 站到人民广场
自驾：500 米上逸仙高架 / 外环高速，15 分钟到五角场、20 分钟到前滩，快速通达全城
配套资源
商业：3 公里内覆盖保利・悦活荟、淞南购物中心、建发国际大厦，社区自带沿街商业
教育：周边有淞南中心学校、宝山淞南实验小学、上海大学附属中学等（新房不承诺对口，以官方为准）
医疗：宝山区中心医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院等环绕
生态：紧邻淞南公园、长江路滨河绿地，生态环境优越
板块红利
淞南纳入吴淞创新城规划，承接杨浦、虹口外溢，中环北抬核心区，土地稀缺 + 旧改加速，成长性强
三、主力户型｜100-143㎡高得房率 三阳台设计
100㎡三房两厅两卫（入门改善）
总价 630 万起，三开间朝南、南向双阳台，LDKB 一体化，1 梯 2 户，得房率约 90%
112-115㎡三房两厅两卫（明星鲲鹏阁）
总价 700 万起，四开间朝南、270° 环幕飘窗、三阳台设计，客餐厅进深约 7.5 米，次卧面积近 14㎡，得房率约 93%
143㎡四房两厅两卫（终极改善）
总价 930 万起，四叶草格局、全明通透、南北双阳台，主卧套房带独立卫浴 + 衣帽间，3.1 米层高，适配二胎 / 三代同堂
四、核心优势与不足
优势
地铁零距离：18 号线长江西路站 150 米，真地铁房，通勤效率高。
超高得房率：90%-93% 得房率，三阳台 + 270° 飘窗，空间利用率极致。
双央企品质：招商蛇口 + 中国金茂联袂，精装标准高，品质有保障。
中环价格洼地：中外环间 6.86 万 /㎡，对比徐汇、杨浦价格优势明显，自住性价比高。
不足
周边界面一般：淞南旧改中，部分区域城市界面有待提升。
交付时间晚：2027 年 9 月交付，需等待较长时间。
物业费偏高：7.08 元 /㎡/ 月，高于周边小区，持有成本稍高。
五、适合人群
中环刚需 / 刚改：预算 600-1000 万，追求地铁房、高得房率、双央企品质的自住家庭。
杨浦 / 虹口通勤：18 号线直达，五角场、北外滩、人民广场工作人群的优选。
北区改善家庭：看重中环地段、低密社区、精装交付，预算有限的终极改善需求。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
