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经常有粉丝说把长桥、华泾、凌云开除徐汇籍。
这些都是徐汇最差的地段，城市界面和配套跟北徐汇差别很大。
长桥板块去年开出了一个新盘：海上清和玺，一直卖到今年还没有卖完。
这个新盘定价11.2-11.9万元/m²，比之前的汇成南街里、尚海悦庭贵了好几万，几乎快和徐汇滨江二手房百汇园、尚海湾豪庭的成交价一个价格了。
海上清和玺的售价是不是太贵了？为啥这么不好卖？底色到底如何？
查询数据发现，海上清和河自去年11月开盘以来，共推出了五期，每期都有房源在售，不怎么好卖。
项目去年11月17号首开的124套房现在还有25套没有卖出：
去年12月29号二期开出的268套房还有129套没有卖出，去化仅一半：
后续加开的三、四、五期都有大量房源未能售出，确实不怎么好卖。
我觉得清和玺不好卖，首先是缺点比较明显：
项目靠近高架，不仅有噪声影响，还带来了割裂。
清和玺最后的一排很靠近高架：
一条高架之隔，就把清和玺挡在了中环外，地段跟中环内区别了开来。
一条龙川路被这个中环高架直接切断，出行很绕路。
不过项目的配套规划是打通这条路，未来跨越中环去植物园、南站会方便很多。
项目处在老破小板块长桥，周边城市界面比较破，缺乏次新居住氛围，板块居民层次也不一：
长桥新村风貌
论地段、次新氛围和居民层次，清和玺所在的长桥肯定和徐滨富人区差远了。
项目还经常打广场说自己是“一英里徐汇滨江”，虽然离徐滨不远，但跟徐滨关系却不大：
一英里徐汇滨江广告
另外这个新房确实卖得贵了些，也是不好卖的原因。
要知道，汇成南街里2020年首开仅7.95万元/m²，2023年三期开盘8.99万元/m²；
尚海悦庭2022年首开9.4万元/m²，2023年二期开盘9.5万元/m²。
长桥之前开出的这两个新盘虽然也涨了价，毕竟还是便宜的。
而清和玺上来就卖11万+元/m²，着实贵了不少。
所以靠近高架、地段一般、周边老破小的城市界面以及明显上涨的价格，都影响了这个新房的销售。
这个项目只适合特定客群
不知您是否匹配呢？
欢迎私信详细交流：
不过最近我去了趟清和玺售楼部，发现情况又有新的变化，这个项目又变得好卖了。
在售楼部了解到一个月能卖三四十套，每天都有成交的，为啥清和玺又好卖了？
我觉得其中的三个变量起到了刺激作用，第一个是项目被赋予了XQ，是徐汇新房XQ+自住的完美稀缺组合。
徐汇是上海公认的教育强区，项目周边汇聚了很多名校。
如有上海小学、上汇实验学校、徐教院附中、上海中学等。
据了解可能划分的是上海小学+徐教院附中南校，是双XQ，可能性变高了。
在当前徐汇在售及待售的新房项目中，海上清和玺是极少数、甚至是唯一一个明确且优质地对口潜力XQ的项目。
长桥是徐汇著名的一个XQ板块，很多家长为了XQ选择购买8万元/m²左右的长桥新村老破小。
但是老破小只能挂户口，体现不出自住和改善的价值，而海上清和玺提供了一个完美解决方案。
第二个是项目品质确实做得可以，得到了越来越多买家的认可，很好地满足了本地的改善需求。
项目打造了112-134-143-177m²四个主力户型，户型上是S墙转角飘窗，迎合了本地家庭多种改善选择：
装修品质也好，气派的大堂、齐全的会所、标配的泳池，海派的宴会厅，一应俱全：
项目是石材铝板幕墙，材质和外立面设计也很新颖、有质感，品质过硬。
汇成南街里用的是涂料，没法跟清和玺比。
第三个是徐汇在往南部发展，资源在往南部倾斜，产业、医疗、交通等配套都在升级，大大提升了清和玺的购买价值。
随着徐汇北部的发展饱和，全区很多资源都在往南部倾斜，徐汇南部迎来价值爆发点。
这几年徐汇南部的城市更新力度明显加大，在拆迁长桥老破小更新出新房的同时，还打造出了很多产业项目。
清和玺周边更新出了好几个产业项目，如北杨人工智能小镇、华泾TOD、上海力波商办等。
北杨人工智能小镇
华泾TOD
随着徐汇的“南进”，南部医疗资源也在加码升级。
徐汇医疗资源“北强南弱”，北徐汇有8家三级医疗机构；
而在人口导入区域的南部却没有一家大医院，资源分布不均衡。
清和玺北侧500多米新启用的徐汇区南部医疗中心解决了这个问题，给南徐汇数十万人就医提供了很大的便利：
项目周边的交通也在持续优化，以后出行会更加便利。
被中环路切割的龙川路正在进行西移打通工程，未来南北贯通后割裂感就降低了很多：
被中环阻挡的龙川路
被中环阻挡的龙川路
本身项目距离15号线罗秀路站不到1公里，也算是一个“准地铁盘”。
项目距离在建的23号线龙吴路站1.8公里，未来从东侧出行也方便。
虽然老破小对清和玺有影响，但徐汇正在努力降低这个影响的程度。
徐汇美丽家园做的好，长桥老破小经过了改造，外立面看起来不至于那么难堪。
项目对面的长桥新村正在改造，改造好的外立面很新：
当然了，清和玺变得好卖，也在于徐汇目前只有这一个新房在售，没得选了。
上海新房太多，评判标准各不同
跟其它项目更具体的对比和选筹
欢迎私信详细交流：
我们再来评判一下清和玺的售价，到底是否偏贵呢？该如何看待它的价格？
诚然，跟汇成南街里、尚海悦庭相比，清和玺的定价是偏贵的。
不过这两个小区都不带XQ、品质也一般，清和玺品质和硬件设施更高，值得卖更高的价格。
目前汇成南街里的二手房成交在11万元/m²左右：
这说明只贵几千元的清和玺新房是市场的实价，没啥泡沫。
此外清和玺在中环线旁，相对汇成南街里位置、配置各方面更好。
而且从租售比来看，清和玺的泡沫更小了，收租很好。
正是因为有名校加持，周边陪读的家长多，租房需求旺盛，给板块的商品房带来了一个很高的租售比。
以交付入住的尚海悦庭为例，环线有一个客户在这个小区900多万买的房子租了2万块。
约2.5%的租售比在商品房里是比较高的了。
这也预示着清和玺未来可能也会产生一个很好的租售比，而且回报比前滩还高。
虽然徐滨的百汇园、尚海湾有些二手房成交很便宜，但都是房龄稍高、品质低一些的一期便宜。
二期还是很贵的，清和玺胜在房龄新与品质，就是地段次了些。
跟同中环线以及板块内即将登场的“地王”项目对比，清和玺可以说几乎是徐汇最后的价值洼地。
对比同样处在中环线上、卖13.88万元/m²的长宁新房和樾长宁项目，两者价差近2万元/m²！
江对岸的前滩公馆售价12.18万元/m²，都没有XQ概念，可见清和玺的性价比和资源优势：
徐汇后续开出的新房会接着涨价，给清和玺带来更高的溢价。
项目东侧紧邻23号线、靠近滨江的XH297A地块据说可能会上14万元/m²：
同时项目西侧的大华医院地块后面要是腾出来造新房，由于是TOD项目，大概率也会涨价。
大华医院已于今年6月从老沪闵路901-903号院址搬到了淮海中路966号新址，医疗门诊服务已关闭：
前不久，徐汇已经对大华医院地块规划进行了调整，新增住宅用地，后面会有新房开发：
其中S04-16地块为C2Rr3类住宅用地，规划为商住混合用地，其中商业体量≥25%，住宅体量≤75%。规划套数为391套。
地块占地面积约2.77万方，容积率2.0，限高60（局部限高80），地块内结合商业将设置净菜超市、社区食堂、养育托管所。
这个地块紧邻15号线罗秀路地铁站，是一个TOD项目，开出的新房价格可能会进一步提高。
今年5月份清盘的徐滨新房绿城潮鸣东方卖19.5万元/m²，包括后续要出的东安新村项目新房据说也要卖18-19万元/m²，价格越来越高了。
徐汇后面的新房项目等于说是给清和玺抬轿子。
那么，清和玺到底适合哪些客群购买呢？
徐汇区南部的长桥、凌云、华泾等板块以动迁安置房和老公房为主，新房供应非常稀缺。
徐汇南部居民改善不想跑太远，就近买在清和玺是很好的选择。
清和玺很适合本地地缘改善、以不高的价格买入徐汇的徐汇粉以及想要配套学校的客群购买。
但是对于外部客群来说，一来可能看不上长桥的地段，同样总价可以买到更好的地方，二来投资升值空间有限，不是投资好选择。
长桥毕竟是一个老破小板块，并不是所有的老破小都有机会拆迁。
未来这个地方开出的新盘很有限，把所有潜在价值都包了进去的清和玺，没有倒挂，升值潜力也有限。
不过虽然清和玺未来不会涨到哪里，但买过来也不会亏，这个项目有新房抬轿子、租售比高，综合来看还是值得推荐的。
想要了解更多关于清和玺以及上海所有新房置业疑难杂症，欢迎咨询环线深聊！
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
