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当全国70个城市的新房价格像坐滑梯一样往下溜时，上海却悄悄创下了连续43个月环比上涨的纪录。 2025年12月，上海新房价格同比上涨4.8%，成为四个一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市。这个数字背后，是北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%的冷清现实。
上海中原地产数据显示，2025年12月上海新建商品住宅成交面积达到46.7万平方米，环比增加45.9%。 在成交面积前十的楼盘榜单中，单价超过10万元/平米的项目占了3个，其中两个更是挤进了前三名。 144平方米以上的大户型涨幅特别明显，安高·海印华庭项目在2025年12月31日开启认筹后，短短几天认筹率就达到103%。
与新房市场形成鲜明对比的是，上海二手房价格从2025年5月起连续8个月下降，12月环比下降0.6%。 不过这个降幅比上月收窄了0.2个百分点，2025年全年上海二手住宅价格同比下降2.4%，这个降幅在全国范围内仅比成都的2.2%稍高一些。
2025年12月，上海二手房成交突破2.2万套，这是2025年第四个成交过2万套的月份。 工作日网签基本维持在500套以上，双休日甚至会出现网签过千套的情况。 随着挂牌总量下滑和成交保持活跃，房东在价格谈判中的底气有所提升，尤其是那些低总价房源，议价空间已经相当有限。
在全国范围内，12月份70个大中城市的新建商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅还在扩大。 一线城市新房价格环比下降0.3%，虽然降幅比上月收窄了0.1个百分点，但依然处于下跌区间。 二线城市和三线城市的新房价格环比都下降0.4%。
二手房市场的情况更不容乐观。12月份，70个城市中没有一个是环比上涨的。 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，北京以1.3%的跌幅领跑，上海、广州和深圳分别下降0.6%、1.0%和0.6%。 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%。
政策层面在2025年底打出组合拳。 12月29日，财政部和税务总局调整住房增值税政策，将个人销售不足2年住房的增值税征收率从5%降至3%。 以一套300万元的房子计算，出售时能省下6万多元税费。 同时，换房个税退税政策延续至2027年底，各地也纷纷优化首付比例和房贷利率。
北京在12月24日优化限购政策后，首个周末新建商品住宅日均网签量增长近50%。 政策出台后，安居客平台二手房最近一周有效连接数增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13%。
上海并不是唯一亮眼的市场。 长春新房价格环比上涨0.2%，与上海并列榜首。吉林、宜昌、韶关和三亚也实现了环比上涨。 三亚的上涨与海南自贸港政策红利有关，2025年12月18日海南全岛正式封关运作，“一线放开、二线管住”制度落地，强化了市场对零关税和跨境资金自由流动的预期。
2025年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，比上年下降8.7%。 住宅销售面积下降9.2%。 到2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%。 房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%。
30个重点城市的二手房成交套数同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点。 在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州这些核心城市，二手房成交套数占比都超过了六成。
58安居客研究院监测显示，2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点。 上海、郑州等城市找房人数占比提升尤为显著。 用户从线上浏览转向主动咨询的情况不断增多，多子女家庭、新市民等政策重点支持群体的咨询量增长更为突出。
2026年1月，上海二手房市场继续保持活跃。上海二手住宅挂牌量连续9个月下降，供需关系趋于平衡。 深圳市场呈现“豪宅与普通二手房双线发力”的态势，1月前18天看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%。
新房市场方面，房企的营销策略发生明显变化。 他们从“以价换量”转向“以质定价”，优质项目去化加快。 以上海为例，2025年重点城市成交金额TOP30的项目中，上海就占了13个。 上海1000万以上新房成交占25城总体的33%，5000万以上占比达到七成。
长三角和珠三角城市群的人口持续流入，这些区域经济活跃，就业机会多，住房需求有支撑。 2025年全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及居民近900万户。上海完成旧改征收1.5万户，杭州推进新一轮老旧小区改造。
在这样分化的市场环境下，购房者面临的选择更加复杂。 核心区域优质房源价格开始企稳甚至试探性上涨，北京海淀区部分学区房价格较去年低点回升5%-8%，深圳南山区优质楼盘出现“反价”现象。 而外围区域或品质一般的房源，价格仍面临压力。
房产中介的态度也发生转变。 有北京业主在房产论坛分享，他位于朝阳区的房子，去年10月挂牌时中介建议降价20万，而近期同小区类似房源已上调报价。 杭州某小区业主群近期讨论热烈，多位业主达成“暂不降价出售”的共识。
贝壳研究院调查显示，2026年1月份经纪人信心指数较上月提升12点，为近半年最高。 带看量、咨询量等先行指标均呈上升趋势，这些微观变化往往先于价格变化。
土地市场出现积极信号。 核心城市优质地块竞争升温，溢价率有所回升，北京1月份土拍平均溢价率达6.8%，杭州部分地块吸引十余家房企参与。土地市场回暖传递出开发商对后市谨慎乐观的信号。
改善性需求占比持续提升，多个城市120平方米以上户型成交占比超过四成。 购房者更关注项目品质、配套设施和物业服务，“好房子”成为市场共识。 选择项目时，消费者开始综合考虑开发商实力、项目品质、物业服务水平，而非仅仅盯着价格因素。
央行在2026年1月中旬下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，改善市场流动性环境。 首套房贷款利率普遍跌破3%，较几年前下降超过1.5个百分点，达到历史低位。 商办用房首付比例降至30%，武汉等城市取消公积金贷款户籍限制。
2025年12月，南京和扬州新房销售价格环比指数均为100.0，实现与11月持平。 扬州在年内多次波动后，11月首次出现年内上涨行情，12月实现持平，结束了此前连续多月的波动下行。
业内专家指出，若市场需要，政策仍有优化空间。 降低交易税费、优化限购措施、加大金融支持等选项均可适时推出。 政策将根据市场变化灵活调整，避免大起大落。
随着二手房成交放量，业主顺利套现并释放购房资格，大量置换需求涌入新房市场。 贝壳数据显示，南京、成都等城市“卖旧买新”客户占比显著提升，北京、上海新房网签量已呈现环比上涨态势，结束了连续12周的同比下降趋势。
当下市场环境下，房子到底是资产还是负担？
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