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当下在上海的新房市场，有个心照不宣的规律：一个盘的热度，通常活不过三次开盘。

首开靠蓄客，二开靠口碑，三开还能卖爆的，掰着手指头数不出几个。

但时代之城是个例外。

时代之城全盘第16次开盘竟然都需要靠抢，这在上海属于绝对独一份。

2024年6月首开，至今已近两年。期间楼市经历了好几轮政策调整，有的板块冷热交替，有的楼盘降价跑量。

而时代之城交出的成绩单是：累计成交突破2000套，2024-2025连续两年蝉联上海新房全市成交面积、套数、金额“三冠王”。

示意图，数据来源克而瑞

刚过去的三月，单月热销180余套，登顶上海单盘成交套数TOP1。

三期时代雲境一批次110套房源，开盘当天去化约90%，第二天直接清盘。

这样的现象级热度，对于时代之城而言，从来不是意外，而是市场共识的必然。

实景图，仅供参考

就在上周末，时代雲境2批次正式开始认购。

短短5天时间，累计到访客户超300组，累计认购客户接近100组，认购率125%！

更重要的是，从首开售罄到2批次开始认购，仅仅相隔19天！

这不是夸张的营销话术，而是实实在在用脚投票的人气洪流。

在竞争激烈的上海外环市场，无数楼盘为了一个“周冠”都要花重金造势。

但时代之城却以绝对优势，把“冠军”二字写进了整整两年的基因里。

于是问题来了：

一个卖了快两年的盘，凭什么还有源源不断的人为它买单？

我们换一个角度，不吹不黑，从三个最现实的维度：产品、品牌、兑现——把这笔账算清楚。

时代之城实景图，仅供参考

一、产品维度

不是“更好”，而是“不一样”

市面上500-700万的新房，卷来卷去就那么几个方向：面宽再大一点、飘窗再多一个、装标再高一级。

大家用的几乎都是同一套设计模板，出来的东西大同小异。

但是时代雲境的做法不一样。

TA没有在“更好”这条路上内卷，而是直接换了一个赛道，要做就做市场上没有的东西。

1. 建面约97㎡户型：把边套的门槛砍掉三分之一

在上海，还有一个持续了十几年的行业潜规则：90-100㎡的小户型，绝大多数都是位于中间套。

但时代雲境建面约97㎡户型，不仅做了纯边套。

而且还配了约270°南北双转角落地窗，三个房间全部是能放1.5米床的尺度，卫生间做了四分离，早高峰四口人同时洗漱、洗澡、上厕所、放洗衣机都不打架，完全把刚需被总价砍掉的居住体面全补回来了。

更狠的是，这还是南翔近5年唯一一个百平米以下的边套户型。

而且随着7090政策逐渐淡出，这个面积段的产品供应量在近2年间急速下滑。未来随着时间的推移，供应量只会越来越少。

更重要的是：这个户型全盘只有42套，二批次更是收官加推。

错过这批，以后再也不会有了。

2. 建面约115㎡户型：15年空白的“飞机户型”

如果你对南翔的新房市场足够熟悉，你会知道一个事实：过去15年，这个板块从来没有出现过真正的“飞机户型”。

什么叫飞机户型？就是主次卧分居客厅两侧，中间没有长过道浪费面积。

传统的动静分区户型，从玄关到卧室区，必然有一段3-5㎡的过道，这笔面积你付了钱，但用不上。

但是时代雲境建面约115㎡的户型，把这个过道砍掉了。

同等建筑面积下，实际使用面积比竞品高出约5%，相当于白送你一个独立储物间。

而且它做了类一梯一户。两梯两户的配置，电梯门一开，就是你家独享的电梯厅。

要早知道这个配置，以前是千万级豪宅才有的。

还有一个细节值得单独拿出来说：厨房北侧有一个设备平台，直接与厨房连通。

这意味着什么？洗衣、晾晒、家政收纳，全部在这个闭环里完成，不用穿过任何卧室。

这个设计，上海外环在售新房里，目前只有时代雲境一家在做。

3. 建面约128㎡户型：能跟着家庭一起长大的房子

三代同堂，或者二胎家庭，128㎡是刚需。

但大多数128㎡的问题是：它是一张固定的户型图，你买了就得按照开发商预设的方式生活。孩子小的时候觉得空，孩子大了又觉得不够用。

时代雲境的128㎡，做了一套空间定制系统。

新婚阶段，你可以把它做成大横厅三房，约6.7米的宽厅用来社交、聚会、陪孩子在地上搭积木；

几年后二宝出生，移门一拉，立刻变成四个独立卧室，每个人都有自己的小天地。

除了空间，还可以定制背景墙的样式、木饰面的花色、地面材质，甚至厨房的电器配置，选洗碗机还是蒸烤一体机，也都由你说了算。

这就是时代雲境提出的 “全维定制” 。

它不是噱头，而是华润置地联合方太调研了1000多组业主的真实需求后，做出的产品决策。

示意图仅供参考，具体以交付为准

最后就是时代之城三期全新升级的城市叠墅，这也是堪称藏品级资产的全景舱四代墅。

在南翔这样一个成熟的板块，叠墅本身就是稀缺品。

而千万级总价即可入手建面约140-156㎡的城市别墅，这不仅仅是居住升级，更是一次对稀缺资产的提前占位。

服务定制：定制社区服务+定制社群文化

定制级的社区服务。

据了解，时代之城从软实力也做了内容定制，未来将会为业主带来顶奢酒店级管家、安全守护、工程维保、暖心便民、资产管护、环境美学、全龄关怀等7A全维尊崇服务体系的定制化居住体验。

定制级的社群文化

当然，社区不是冰冷的歇脚处，而是幸福感、归属感的来源地。

时代之城还将为项目打造定制机社群文化，提炼了业主的兴趣爱好，举办圈层活动，创造高端生活方式。

据了解截至目前，华润置地旗下的“润比邻”已经累计举办了大约200场活动。

“润比邻”活动实拍图，仅供参考

毫不夸张的说，在上海500-700万这个价位段，时代之城是第一个真正把“定制”，从硬件品质到软件服务全都拉满的项目。

二、品牌维度

17年复利，信任不是一天建成的

产品可以复制，但时间积累的信任，复制不了。

2009年，华润置地第一次进入南翔，做了中央公园。当时南翔还不是今天的样子，留云湖周边也还是一片空白。

中央公园以约1.38的低容积率、超过35%的绿化率、地下两层车库……

这些在今天看来仍不落后的配置，在当时几乎是降维打击。

实景图，仅供参考

17年过去了，中央公园的外立面依然崭新，二手房价稳稳站在6-7W/㎡，高峰期冲到8W/㎡+，比周边同期小区高出20%以上。

示意图，图源贝壳

这不是运气，这是产品力穿越周期的实证。

从中央公园到五彩城，从时代之城到现在的时代雲境，华润置地在南翔的每一步，都不是孤立的楼盘开发，而是一盘大棋。

约50万方的时代之城，不仅建住宅，还同步升级了周边的路网、口袋公园、城市界面。

用业内的话说，这叫“片区统筹”，把单个楼盘的价值，拉升到整个板块的高度。

实景图，仅供参考

数据更能说明问题：

中央公园1-4期共3800多户，时代之城已售2000多套，加起来超过5800个家庭在南翔选择了华润置地。

这意味着，在南翔每10个改善家庭里，就有一个住在华润置地的房子里。

这些老业主，是时代雲境最沉默也最有分量的“销售员”。你随便去中央公园问问住在这里的人，十个有九个会告诉你：值得。

这就是品牌复利。

它不是一句广告语，而是一个又一个家庭用真金白银投出来的信任票。

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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