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内环内容积率 1.35 纯海派别墅，全盘仅 70 席稀缺藏品，杨浦东外滩 CAZ 核心，外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角腹地，2026 年底准现房交付，上海主城改善终极置业首选，下文完整收录楼盘备案参数、区位配套、户型细节、价格与实景资料。
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一、楼盘基础精准备案档案
项目核心信息
项目全称 ：招商・桐安里（备案名：平凉社区 01B4-04 地块）
详细地址 ：上海市杨浦区惠民路 777 弄（平凉街道 19 街坊，东至许昌路、南惠民路、北济宁路）
开发房企 ：招商蛇口（央企）+ 江苏海鸿集团，上海招阳置业有限公司开发
产权年限 ：70 年纯住宅，历史风貌保护住宅地块
拿地 / 开盘 ：2023 年获取地块，2025 年 3 月正式开盘，预售证：杨浦房管 (2026) 预字 0000127 号
交付时间 ：2026 年 12 月 31 日分批交付；叠加精装交付、联排毛坯交付
社区规模总占地：约 1.27 万㎡，总建面约 1.72 万㎡
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桐安里整体鸟瞰效果图
精装交付标准（仅 185㎡叠加配置）
全屋国际一线家装全套配齐，无需二次装修：
大金中央空调、威能全屋地暖、霍尼韦尔新风系统；
博世全套厨电、杜拉维特卫浴、高仪五金；
定制海派入户双开门、全屋断桥铝大面积观景玻璃窗。
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别墅外立面实景
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海派红砖楼栋立面
二、区位价值｜内环滨江 CAZ，一城资源汇聚
1. 地段能级
项目直线距离黄浦江仅 1 公里，占位杨浦滨江南段核心，隶属上海 2035 总体规划一江一河重点发展带，串联外滩金融中心、北外滩航运中心、陆家嘴金融城三大核心，属于上海公认的顶豪黄金三角板块。
内环内可开发低密别墅土地近乎断供，桐安里作为风貌保护墅区，属于不可复制的收藏级资产。
2. 立体交通
地铁 ：距 18 号线平凉路站约 400 米，12 号线江浦公园站约 500 米，1 站直达北外滩、4 站陆家嘴，串联静安、徐汇、浦东核心商圈；
自驾 ：紧邻周家嘴路主干道，接驳北横通道、新建路隧道、大连路隧道，快速通达浦西全城与浦东；内环高架、杨浦大桥双主干道环绕，通勤无压力。
3. 全维生活配套
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商业 ：北外滩来福士、白玉兰广场、陆家嘴正大广场、杨浦宝龙旭辉广场、东外滩商业集群，自驾 10 分钟内全覆盖；
教育 ：平凉路第三小学、辽阳中学、市东中学等公办资源，周边多所国际化双语学校；
生态休闲 ：杨浦滨江步道、杨树浦水厂历史街区、江浦公园，散步、露营、滨江观景一站式；
医疗 ：新华医院、红房子妇产科医院杨浦院区、杨浦区中心医院，三甲医疗保障。
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入户门庭实景效果图
三、在售全系户型完整解析（附户型图纸）
全盘仅三类主力户型，建面 185-305㎡， 户户赠送私家庭院、双层 6.5 米挑高地下室、顶层阁楼、星空露台 ，实际使用面积接近产权面积 2 倍，得房率 85% 以上，独门独户、全套房布局，无暗间。
1. 建面约 185㎡ 宽境叠加别墅（仅 8 套，少量余房）
总价区间：2880 万起，备案均价 19-19.6 万 /㎡
产品结构：地上 3 层 + 地下 1 层，分为上叠、下叠
下叠：带南向私家庭院（约 8-22㎡），一层预留长辈套房，无需爬楼，适合三代同堂；
上叠：无庭院，赠送超大星空露台 + 顶层阁楼，视野俯瞰社区园林；
格局：4 房 4 卫全套房，LDK 一体化横厅，大面积落地采光；
拓展空间：地下室约 118-136㎡，可改造影音室、茶室、健身房、儿童游乐区；阁楼 43-71㎡，储物、客房、书房随心改造。桐安里官方售楼处（2026 年最新）
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185㎡一层平面图
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185㎡二层平面图
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185㎡阁楼平面图
2. 建面约 235㎡ 庭院联排别墅（主力爆款户型）
总价区间：4700 万起，项目走量标杆户型
产品结构：地上 4 层 + 双层地下室 + 独立阁楼
格局：5 房 4 卫全套房，南北通透，南向面宽约 9 米；
一层：超大客餐厅连通围合式私家庭院（25-40㎡），中西双厨；
二层：双儿童套房，次卧配套观景小露台；
三层：独立主卧大套房，独立衣帽间、卫浴；
四层阁楼：多功能休闲区，搭配全景星空露台；
地下室：双层挑高 6.5 米，可隔两层，预留双车位停放，家庭派对、收藏室、酒窖均可规划。
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235㎡一层平面图
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235㎡二层平面图
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3. 建面约 305㎡ 传世楼王联排（社区景观核心）
总价区间：6000 万 +，项目顶配藏品，端户位置，采光视野最优
产品结构：地上四层 + 双层地下室 + 超大阁楼，南向面宽达 12 米
格局：5 房 5 厅 5 卫，双玄关入户，南北双庭院；私家庭院最大约 50㎡；
每层独立功能分区，一层待客社交、二三层居家休憩、四层主人私域；
南北双向双露台，270° 观景，地下室双层可容纳 3 台车位；
适配大家族终极改善，空间尺度拉满，兼具自住与资产收藏双重价值。
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305㎡一层平面图
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四、产品核心稀缺亮点
内环内绝版纯墅 ：上海内环新房几乎以高层大平层为主，容积率 1.35、仅 70 席纯别墅社区近五年极少供应，土地不可再生；
海派风貌建筑美学 ：复刻老上海石库门建筑，红砖 + 天然石材外立面，Art Deco 装饰线条，里弄街巷规划，兼具历史质感与现代居住舒适度；
超高附赠空间 ：市面上多数别墅仅单层地下室，桐安里全系双层挑高地下室 + 庭院 + 露台 + 阁楼，拓展空间远超同价位竞品；
纯粹圈层社区 ：70 户低容量社区，无刚需小户型混杂，邻里圈层统一，私密性极强；
准现房低风险 ：2026 年底即可交付，无需长期等待，实景楼栋、园林、外立面全部可见，规避期房不确定性。
五、看房预约须知
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项目实行 一对一错峰预约看房制 ，不接待临时到访客户，提前致电登记可领取全套资料：楼栋规划图、完整户型册、精装标准清单、一房一价备案表、样板间参观权限。
☎官方售楼处专属热线： 400-8377-020
（拨打免费，专业置业顾问一对一讲解，可预约专车实地看房）
总结
对于追求内环地段、有天有地墅居生活的高净值改善人群，招商桐安里是东外滩乃至整个内环滨江不可错过的藏品级项目。稀缺低密指标、成熟滨江配套、超大拓展户型、央企开发准现房多重优势叠加，无论是长期自住，还是城市核心不动产配置，都具备极强竞争力。想要了解剩余房源楼层、实时底价、样板间实拍视频，直接拨打官方热线咨询。
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