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去年以来，上海倒挂时代结束，土拍限价放开与市场竞争的加剧，倒逼房企提升产品力。
如今跟上海房企聊，会发现大家都在拼命“卷”产品，尤其今年将面世的项目，个个都是铆足劲要颠覆以往、惊艳市场。
而在涛哥看来，在上海所有房企中今年变化最大的，可能会是象屿地产。
过去大家对象屿的印象，往往是低调稳健，虽然不冒进，但相对也缺乏特色，产品力表现也不算突出。
但今年我们发现：低调的象屿地产，开始悄悄发力“卷”产品了，尤其新项目让人眼前一亮。
象屿·天宸雅颂示意图
听朋友说，近年象屿地产自上而下狠抓产品，出现了两个根本性的变化：
一是经营思路发生转变，从“成本导向”到“产品导向”
过去房企更多会从经营结果出发，成本投入必然受限，但现在象屿地产从上到下达成一致——把抓产品力作为「第一要务」。
二是体系化组织变革，为“产品超车”提供根本保障
一方面成立产品专项小组，让产品迭代跑出加速度。总经理牵头挂帅、经营班子全体参与，大幅提升产品迭代效率。
另一方面从优秀同行引入产品人才，吸收外部经验。比如象屿地产设计中心总经理张维维来自世茂、沪浙区域设计管理部总监陆嘉扬来自绿城等。
正是由于思路改变、组织改变、决策改变，使得象屿产品出现了明显的进化。今天，涛哥就来聊聊象屿地产的产品之变。
1
以迭新精神，树立「产品灯塔」
在过去的限价时代，很多房企都面临“有产品，缺作品”的尴尬，然而品质时代的到来，使得树立产品标杆变得无比重要。
去年象屿地产首次上海内环拿地，在不愁卖的地段下，他们没有追求短平快，而是经过全方位产品迭新推出了——
象屿·苏河琹庐，让市场看到树立「产品灯塔」的决心
从展厅开始就让人一眼惊艳，邀请大师李益中执笔，打造 “Hometique精品美学空间”。
汲取海派建筑与装饰灵感，精致地面拼花与厚重廊柱，多种奢石与金属工艺，创造出典雅而浓厚的东方美学氛围。
象屿·苏河琹庐美学馆实景图
建筑设计的突破同样令人印象深刻，高层立面以经典石库门轮廓为原型，汲取中国传统展示珍奇的艺术家具“多宝格”灵感，打造现代海派作品。
采用不规则、非对称的灵动手法，以辨识度极高的加粗金属线条勾勒艺术品般的建筑框架，成为苏州河畔一道靓丽的城市风景。
象屿·苏河琹庐示意图
样板间也展现出象屿审美品位的进阶，客厅与南次卧可聚合成为超大面宽的IMAX横厅，东边套主卧270度转角全景飘窗，将上海天际线尽揽户内。
同时色彩与材质运用上也更加时尚和年轻化，古青玉岩板+金属板背景墙，玄关木饰面做了精心雕琢，主卫背景墙是奢华的马赛克拼花石材等……
象屿·苏河琹庐样板间实景图
在最近放出的一批公区示意图中，可以发现他们还将高审美落实到了社区每个角落。
社区景观、公共区域、归家大堂、地下车库、甚至电梯厅……每一处都彰显高颜值和品位，将产品主义进行到底。
象屿·苏河琹庐示意图
并且，象屿·苏河琹庐在客户洞察与产品功能上也不断创新，全架空层开放式布局，将架空层变成一座功能丰富的“海派GLOCAL生活馆”。
融入四点半课堂、亲子伴读区域、城市会客厅、共享空间等功能，满足都市家庭的多元化需求。
象屿·苏河琹庐示意图
室内厨电配置上，象屿·苏河琹庐大胆引进生活场景名誉七件套使用功能。
包括台盆、灶、蒸、烤、空调、烟机、洗碗机等全功能一应俱全，能更好、更智能的满足中国家庭的厨房需求，相比一些同行采用外资品牌低配型号，象屿明显更具长期实用视角。
象屿·苏河琹庐样板间实景图
要知道作为静安内环项目，象屿·苏河琹庐完全没有必要做得这么全面，只需放出样板房就足以能支持销售，建筑景观公区做得简单点也不会影响去化。
但他们没因为地段优势而降低要求，反而更努力把每个细节做到最好，为静安带来高水准的品质奢宅，在内环树立起「产品灯塔」。
2
以越级魄力，变身「产品卷王」
如果仅是象屿·苏河琹庐一个案例，还不足以验证象屿的变化，接下来前滩南TOD大盘——
象屿·天宸雅颂，则有望成为今年上海的「产品卷王」之一
看到外立面第一眼，会让你立刻想起黄浦区那些20万/㎡的顶级豪宅。
很难想象在上海外环，象屿竟然用上了大比例铝板装饰+通透大窗与弧面玻璃的立面设计(局部涂料)，产品气质和过去完全不一样了。
象屿·天宸雅颂示意图
社区门头的设计同样非常有腔调，顶部是大面积弧形金属板，背景是通透玻璃和奢石景墙，对标奢华酒店门庭，营造出豪宅归家仪式感。
象屿·天宸雅颂示意图
除了高层产品，象屿·天宸雅颂还将推出稀缺的叠墅与联排，示意图看无论审美高度还是产品投入，都将大幅刷上海低密产品美学天花板。
别墅产品采用“宋式极简”建筑风格，大面积玻璃带来通透质感基础上，融入檐顶等宋风元素，呈现中式建筑的东方人文风骨。
象屿·天宸雅颂示意图
这样一整套高层+别墅立面效果，已经能让你初步感知象屿“卷产品”的狠劲，外环外做出这样的立面，可以说越级超配。
但这还没完，象屿地产将要在这座TOD大盘上打造新一代「全维实景展示区」，向上海秀出象屿的产品力诚意。
项目设计约2500㎡莫奈花园会所，规模和审美都将刷新外环产品天花板。
从示意图看，整个空间美学对标市中心豪宅，泳池、健身房、水吧台、私宴厅等功能一应俱全，满足全龄段业主的生活所需。
象屿·天宸雅颂示意图
他们还将约三分之二楼栋架空，打造约3000㎡泛会所，架空层规模再次刷新板块纪录。
这意味着，社区内不仅有足够的空间满足多样化功能配置，而且整个社区底层会非常通透，建筑景观融为一体，带来奢华的社区品质感。
象屿·天宸雅颂示意图
更厉害的是，象屿这次还在上海拿出颠覆式的全景舱户型，走在了产品升级的最前沿。
全通透的户型非常震撼，边套户型做出双270°弧形转角窗，形成贯穿南北的通透视野，外环之前应该还从未见过这样的产品。
在其主力的107㎡、128㎡户型中，做出了3个S墙优化收纳空间，全维飘窗+宽尺阳台的设计，让空间实现最大化“扩容”，堪称同级最强户型了。
象屿·天宸雅颂户型图
全面超越的产品力，获得了市场的热烈回应。现场销售人员反馈，象屿·天宸雅颂展厅开放至今，已接待数千组客户，热度非常高。
内环苏河琹庐树立灯塔，到外环天宸雅颂全面超越，象屿地产正一步步刷新市场对他的刻板印象，用“卷产品”拿出真正的“好房子”。
3
以破局决心，开启「产品元年」
在涛哥看来，产品迭代绝非一朝一夕能完成，尤其在国央企体系下，如此巨大的产品变化，背后必然有系统性变革的发生。
随着经营思路进入到“产品导向”新阶段，象屿内部从管理层到一线员工，各部门拧成一股绳支持产品力升级。
加上高水准的产品人才引进，以及不断与市场对标，对产品投入的坚定决心和要做标杆作品的团队信念下，才有了超越市场的基础。
去年底，象屿地产焕新发布企业文化，提出了“值得一生信赖”的核心价值观，而今年就将成为象屿践行这一承诺的「产品元年」。
开年以来，象屿地产频繁亮相核心地块土拍，是上海拿地最积极的房企之一，这种敢积极参拍的状态，也是其追求发展的最好体现。
行业进入高品质发展的新阶段，每家房企都在进行调整并希望找到新的道路。
在涛哥看来，象屿地产这一轮产品迭代，也为行业提供了一个参考样本——
唯有下决心改变思路、变革组织、提升效率，才有可能实现产品力质的飞跃。
正所谓“不破不立”，这也是当下地产行业最真实的写照。
象屿·苏河琹庐刚刚取证，象屿·天宸雅颂示范区也将要开放，届时大家将可以见证象屿全新产品的魅力。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
