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谁说预算600、700万不敢去看古北的房子啊”

最近一个一直在上海外环外打转看新盘的朋友

突然发来了有点激动人心的消息

虽然带着玩笑意味的恭喜这位朋友，说以前古北房价很贵现在是赶上时候了

但是也不禁有点惊讶于古北板块现在居然有6字头的二手房

遥想大概19年的时候还被古北臻园以近17万/平的成交价刷过屏，印象深刻

查了一波资料，发现除了古北，联洋、新江湾城、大宁，这些传说中的中产板块的价格都有不同程度的浮动

数据来源：链家app

要说这些板块，都是要地段有地段，要品质有品质，有着在上海这么卷的市场中也能打90分的烫金属性

就像一提到古北就是明星扎堆的国际社区，联洋一度成为陆家嘴金融精英的后花园

大宁和新江湾城那也是离不开高积分、低密、中产奢宅这些关键词

在我们过往的认知中也一直觉得它们是高不可攀的

现在的入住门槛，真的就这么水灵灵的降了吗

不妨一起来看看

01

曾经的中产白月光联洋，降幅近10%

提起联洋，大家的第一反应可能就是这是上海金融精英的后花园，曾有传言陆家嘴一半的基金经理都住在这里

内环内的地段，距陆家嘴也就五六公里

这个板块从位置上就已经赢了太多，可以说是稀缺中的稀缺

配套上面，除了挨着大名鼎鼎的世纪公园，周边的博物馆、图书馆、上海科技馆、东方艺术中心环绕

就算在全上海每一个也都是拿得出手的顶级配套

整个板块自带一梯队学校，对口进才双实验学区

当初作为上海第二代国际化社区的定位规划，板块内的居住品质当然也是很硬核

就拿仁恒河滨城这个项目来说，因为住了很多外籍客户，曾经还有着“小联合国”的称号

图片来源：网络

仁恒作为开发商可以说是很有预见性了，05年的小区已经做好了人车分流

社区内有8层仁恒邻里中心，5层会所，4个室内外泳池，高尔夫训练场、网球场、篮球场一个不落

交付快20年的小区，不说其他单看这泳池的水质维护程度就知道居住品质了

图片来源：网络

所以，这样的地段这样的品质氛围，按道理是不是该涨呢

但没有想到，我们从中介那拿了数据之后

发现联洋板块的成交均价整体降幅达到了7.92%

数据来源：兔博士app

像仁恒河滨城这种标杆楼盘，从2021年的近13万每平单价到2024年的11.9万每平，也是降了1万多

整理自：链家app

中介大熊说仁恒现在一期成交均价差不多在10.66万每平，二期成交均价约在10.88万每平

一期大户型9字头单价现在也可以谈，这个价格早几年谁敢想啊

如果在陆家嘴和张江上班的，这里单价卖15、13万每平的时候可能确实会觉得性价比一般

但现在9万左右的单价，内环内的地段，放眼全上海也少有了

问了几个住在联洋那边的朋友

他们都不约而同的说就喜欢世纪公园这边，日常休闲散步都很方便

虽然说现在入手老房子挺没底的，但仔细想了想好不容易够上自己的白月光板块了

何乐而不为呢

02

古北老牌国际化社区，中产也有机会住黄金城道了吗

相对于联洋这个上海第二代国际社区，古北这个上海第一代的国际社区大家应该听得更多

提起来就是富人聚集区，某某某明星都住在那里

上面手握600万去古北看房的朋友说，他看过很多板块的房子，但是古北的优势很明显

自成一体的高端配套，不用离开这个地方，就有自然而然的社交圈

这里不仅云集高端日料店、美容店，国内唯一一家高岛屋也在这

而且现在业态也在逐渐丰富，新开了奥乐齐，清美这种比较日常的店铺

所以区域内也不缺烟火生活的底蕴

板块内的二期品质标杆楼盘，像古北瑞仕花园、御翠豪庭、金色贝拉维，虽然房龄整体偏老，但还是一眼就能看出非一般的贵气

就拿古北瑞仕花园来说

图片来源：网络

大熊说目之所及的建筑、园林、广场、水景当初都是出自国际大师之手

绿化干干净净、路面也很整洁，很多人评价，进这里就感觉气场很顺很舒畅

这个盘户型上相对没啥硬伤，靠着黄金城道步行街的那些户型，可以说非常抢手

图片来源：网络

毕竟长宁的地段在这居住品质也拉满

所以可以看到板块整体价格这几年相对稳定

2024年的成交均价9.9万每平，相较22年和23年10万每平，上下浮动相差不大

数据来源：兔博士app

再从区域二期地块的几个标杆楼盘来看

要特别说明一下，金色贝拉维这个小区因为2021年只卖出一套房，所以对比下来会出现上浮数据

相较过去几年，御翠豪庭这个小区有26.37%的降幅更引人关注

整理自：链家app

问了大熊，说御翠豪庭的户型可能都存在不同程度的暗卫、2房不好改造等问题

但是也有得房率接近80%、南北直通的3房、4房户型

需要费点时间筛选等待，所以降幅大点也是有原因的

但是如果你想以更低门槛入住同一区域享受同样的配套，古北一期地块的二手房现在单价6万、7万每平出头就能买

整理自：链家app

大熊说，就因为门槛低了，才能让普通中产住得上黄金城道啊

房子会变老，但是板块的底蕴和环境才是关键

所以，买得起古北千万房子的才算普通中产吗

03

新江湾城，反而是上海中产板块里房价最坚挺的

新江湾城，应该是上海中心城区内比较具有争议的一个板块

有人喜欢它的环境、教育配套，不喜欢的人说它没产业、交通不行等等

但是在上海独处一隅的极致低密，如同大隐于市的世外桃源，让这个板块还是独得一波中产的拥趸

原生态湿地应该是新江湾城的独属名片

当前，新江湾城绿化覆盖面积高达322.99万平方米，水域面积50多万平方米

图片来源：网络

现在上海中心城区范围内具备这样生态条件的板块，应该没了吧

其实新江湾城身负“东方新硅谷”的产业定位，被很多人诟病的产业缺乏感觉也还行

像复旦微电子、北斗卫星系统、3D打印复志科技、抖音等大厂其实就在新江湾城

板块内纯别墅区很少，大部分是别墅与大平层混合的住区

其中新江湾城首府与中建大公馆相邻，作为新江湾城板块的第一梯队住宅

前者采用法式干挂石材，后者为英式红砖，一眼就能看出是极具居住品质的豪宅

图片来源：网络

如果对纯别墅没有执念，其实新江湾城复式大宅的性价比很高

搜集了下板块近年整体的成交价走势，只能说稳中有进

相较于2021年的成交均价，目前整个板块还有每平1万左右的上浮

数据来源：兔博士app

抛开别墅产品不说，板块里标杆小区的价格有涨有跌但都还是稳定在10W+

九龙仓玺园上浮了20%，绿地海珀璞辉有20%的下降幅度

整理自：链家app

这可能由于两个产品定位不同，九龙仓玺园属于大平层豪宅，出门就是10号线新江湾城，对口上音实验，标准的地铁学区房，绿地海珀璞辉相对属于品质高层，产品也偏小户型

看到住在那里的一个业主说，与几年前的冷冷清清相比，现在新江湾已呈现出成熟风

而且成熟中自带着一种闲适的气质

与上海别处芸芸众生熙熙攘攘的热闹场景相比，这里更多出一份低调奢华和出世的洒脱

04

静安大宁，六边形战士一点也不夸张

不像新江湾城的自然生态资源拉满，大宁，好像真的没什么短板

不管是静安的烫金地段属性，还是1号线的交通制霸，抑或是区域内市北高新、久光这种体量的产业和商业加速未来

更重要的是还有超级硬核的教育资源，很多客户选择板块的一个重要因素

虽说学区房的属性现在已经被削弱的很严重，但是一定也是买房子需要考虑的一个重要点

大宁的学校很多，咱就简单说几个

板块内对口的双学区，闸北实验小学+风华中学西校区，这都是双一梯队

大宁国际小学+风华中学东校区，二梯队+一梯队

板块内整体的高端人居环境也保证了生源质量，互相成就，良性循环

静安内轨交环线，品牌商圈，优质学区，这些都成就了不可复制的大宁

而大宁金茂府算是成就了板块内的品质天花板

曾看过这样两句话

金茂府之前整个北上海没有高端居住区，金茂府之后整个北上海的高端购买力都在关注大宁

干挂石材外立面，独树一帜的科技住宅，面面俱到的细节打磨

城市界面的稀缺性 ，这个项目对追求高品质住宅的中产可以说是非常友好

对比整个板块的成交均价，也可以说是依旧坚挺

数据来源：兔博士app

2024年板块的成交均价在每平9.3万左右，和21年的每平9.4万左右也相差无几

而大宁金茂府凭借一己之力拉动板块整个品质水准，价格当然也是

整理自：链家app

成交均价从2021年的14万每平，到现在还是14万一平，不说在北上海就是在整个上海一众板块中也是非常耀眼

对于大宁这种优质板块，不进则退的道理大家应该都懂

那么好的板块好几年没涨价是不是也算另一种程度的门槛降低

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居住大数据研究院近日发布的报告显示，3月份100个重点城市二手住宅市场均价为14053元/平方米，环比下跌0.3%，降幅较上月扩大0.14%；同比下跌4.59%，跌幅较上月收窄0.55%。截至3月份，二手房价格同环比已分别连续下跌27个月和25个月。

报告认为，2025年1月二手房价格环比降幅扩大、2月微收、3月降幅再度转扩，市场整体仍处于调整阶段。但相较于2023下半年-2024第三季度期间快速下跌的阶段有所缓解。

麟评居住大数据研究院表示，降价促销仍是二手房市场的短期态势，价格回稳仍具有不稳定性，全面止跌尚需时间。

 各线城市同环比持续“全跌”

分城市等级来看，各线城市二手房价格同环比均呈现下跌态势，但跌幅有所差异。

报告显示，3月一线城市市场均价为55298元/平方米，环比下跌0.28%，同比下跌2.87%；二线城市市场均价为16727元/平方米，环比下跌0.23%，同比下跌5.22%；三四线城市市场均价为8917元/平方米，同环比分别下跌4.45%和0.41%。

环比方面，一线城市价格走势大约在2024年9月出现积极转变，环比降幅先是明显收窄，11、12月环比转涨；但进入2025年，“止跌回稳”趋势停滞，自1月起降幅连续扩大，价格韧性相对较强，修复面临较大挑战。

二线城市价格同样在2024年9月份发生积极走向，环比降幅持续收窄，但自2024年12月起止跌特征逐渐消退，环比跌幅持续扩大。

三四线城市则环比跌幅最大，库存高、价格下行明显是目前三四线城市普遍面临的挑战。

同比方面，一线城市价格同比跌幅明显小于二线和三四线城市。二线城市同比已连续下跌29个月，价格去泡沫化明显。三四线城市同比已连续35个月下跌，房价止跌预期相对不及一二线。

 上涨城市有所减少，杭州宁波表现亮眼

具体到城市，3月份百城中仅有17城房价环比上涨，较上月减少4城；12城环比持平，其余71个城市环比下跌。前3月房价上涨城市数连续减少，且明显不抵去年四季度，当前上涨城市个数已经降至去年9月前水平。

报告认为，在政策效应减弱、市场信心暂未明显改善等情况下，目前价格修复仍然面临不确定性。

从环比涨跌幅前10城市来看，仍均为二三线城市。在环比涨幅TOP10中，淮安（0.87%）、西安（0.59%）和南昌（0.57%）位居涨幅前三，但涨幅有所缩小，均未超1%。

值得注意的是，杭州和宁波两个城市价格行情持续乐观。其中，杭州自2024年11月以来已环比连续5个月上涨，3月环比涨幅为0.39%；宁波环比持续上涨3个月，3月环比涨幅为0.51%。

环比跌幅前10城市中，跌幅均超1.5%。其中，芜湖（-2.19%）环比跌幅居首，盐城（-1.91%）和威海（-1.9%）分别位列跌幅第二和三位。而泉州和北海已连续两个月进入跌幅前十，价格下行压力持续。