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——陆家嘴锦绣云澜——
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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
川沙本身是生活气息浓厚的大型居住板块，还有上海价值最高的2号线穿境而过，但从市区客的角度看，唐镇、张江等强势的上游板块都对它形成拦截，因此区位评级还是给到B，其中地理b，交通b，配套b+，相邻a。
川沙老城区围绕川沙古镇形成，位于板块西北边。目前区域内的4个新房主要分布在两个新片区：
2个在被2号线分隔的老城区南边，2个在与老城区一河之隔的东边。因为大部分商服、公建都集中在南边，比如2号线川沙地铁站、川沙最大的商业体百联川沙购物中心，所以南边价值比东边高。而锦绣云澜就是南边的项目之一，虽然距离轨交直线约1公里，步行不算近，但整体区位条件还是优于东边的两个竞品。而它与同在南边的直接竞品华润观宸润府，其实只隔了一条河，区位条件基本相当。两者相比，锦绣云澜虽然距轨交略远，但它是52万方的产城综合体规划的一部分，紧邻着九六广场，还专门建了天桥直达商场。而且北侧挨着天然河道，东侧是运动主题公园，生态环境也比较舒适。
区位没差多少，可它的产品与观宸润府就相差甚远了，因此产品评级给到B，其中规划与排布a，公区b，户型b+，内装b。
两者都是2.0的容积率，锦绣云澜占地6.3万方，地块更大，做的是均好的16栋16-17层的中高层，而观宸润府占地3.8万方，地块较小，做的是9栋17-18层的中高层和2栋13-14的小高层。单论规划排布，锦绣云澜是优于观宸润府的，因此这一项我们给到a。
但是，在产品的其他方面，观宸润府的产品力无疑更胜一筹：
第一，外立面方面，锦绣云澜主要用真石漆，只搭配少量石材和铝合金线条；观宸润府则在真石漆的基础上，加了局部铝板和大面积玻璃面，公区还多处用了奢石、奢玉，品质确实更好。
第二，社区共享空间上，锦绣云澜没有下沉式会所，也没做架空层充当泛会所；观宸润府则设置了5个架空层泛会所，设置了会客厅、健身区、儿童剧场和24小时无人超市来方便生活。
第三，社区景观上，锦绣云澜虽因社区规模大、建筑覆盖率低，本具有更大空间打造景观，但2万方的绿化，面积是有了，精致度上还是不及华润；观宸润府不仅打造了高颜值的九大海派花园，还配了约400㎡的戏水池。最后是内装，观宸润府所有户型都是精装修，锦绣云澜的大户型却全是毛坯交付，业主还得自己额外掏钱装修。这么对比下来，锦绣云澜在产品上几乎样样都落于下风，面对观宸润府根本没有还手之力。
最后来看交易，相对于1000多套的总量，目前已经卖掉90%，还算躲过了市场下行期，即便我们认为它当期不值得买，但是总的交易评级还是给到B，其中定价c，供需c，竞品b+，能力c。
锦绣云澜和观宸润府的入市时点不同：
锦绣云澜2023年6月入市时，正处于市场最高峰即将向下掉头的时点上，开发商对市场颇有信心。而到了2023年底观宸润府入市时，市场已经下行半年，华润对未来的下行走势有了清晰的判断。正是基于这个前提条件，两者的表现明显不同：
第一就是在营销展示方面，锦绣云澜当时还在PPT卖房，而观宸润府则是直接开了实景师范区，非常有诚意地将实景展示在购房者面前，而且华润本身就在产品，尤其是实景的打造上能力更强，锦绣云澜自然棋输一着。
第二就是在价格方面，锦绣云澜因为市场情绪好，觉得不愁卖，就按正常的节奏销售，而观宸润府已经亲眼目睹了市场的下行，所以一上来就开了全民分销，直接把锦绣云澜打懵了。等到2024年8月，锦绣云澜才被迫开了分销渠道应战。可在这8个月里，客户已大量分流，它完全处于被动，延误了黄金的销售周期。之后市场就一路直线向下，观宸润府已经顺利离场，它却被留了下来。等到观宸润府清盘后，它终于有了喘息之机，加上相对浦发上品又有一定优势，又消化掉一批地缘客。走到今天，它剩下的基本都是大户型，这类户型在总户型中的占比又特别高，达到30%，这也在一定程度上暴露了项目前期对未来市场的误判。
不过，好在它1064套房子已经卖掉了930套，幸好主力的资金已经回流，剩下的慢慢出掉就行了。陆家嘴锦绣云澜售楼处电话:400-88 74-108✔【最新预约】⭐⭐⭐⭐⭐
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位于北京昌平东小口、海淀交界处一个新楼盘样板间开放接待现场（2026年4月19日摄）。新华社记者王优玲 摄
3月1日，在山东青岛城阳区和达智慧生态城配售型保障性住房项目公开选房现场，购房者正在领取选房序号。新华社记者张钟仁 摄
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