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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

金沙江路的那扇门，推开之后是昆山主城的另一种可能

去年秋天的一个下午，我从昆山前进东路拐进了金沙江路。

路是新铺的，柏油路面在午后的阳光下泛着深黑色的光泽。两旁的银杏叶子刚染上浅黄，风一吹就打着旋落下来，落在人行道上，落在路边的车顶上。越往南走，路两旁的楼群慢慢变得齐整，天空慢慢变得开阔。远处能看到青阳港城市会客厅的轮廓，再远一点是夏驾河科创走廊的楼群天际线。

开到金沙江路与娄东路交叉口的时候，我放慢了车速。

路的东北角，一片正在施工的楼群在午后的光线里露出轮廓——不高，叠墅的屋顶只有四层，洋房也不超过十来层。灰白色的外立面在下午的光线里很安静，跟远处城市的天际线融在一起。施工电梯正在一截一截地拆除，露出底下完整的轮廓。阳光从南面照过来，在楼栋之间投下宽宽的影子。

我靠边停了车。下来站了一会儿，掏出手机查了一下——琨悦里，昆山国创集团与招商蛇口联袂打造，容积率1.2，一共198席，约185到300平方米的叠墅和洋房，2024年8月开工，预计2026年底前完工。

看到“容积率1.2”那行字的时候，我心里动了一下。在昆山主城区，容积率低于1.5的住宅地块几乎绝版。1.2意味着——同样的土地上，别人盖两栋楼，这里只盖一栋半。剩下的，全是树、草、天空和风。而“198席”，意味着第一批次能买到的人只有这么多。

那一刻我忽然觉得，在昆山城东这个被称作“东部新城核心”的地方，能找到这样一个容积率1.2的低密墅区，大概就是我一直想找的那种“不用凑合”的日子了。

一块地的前世今生

第一次真正了解琨悦里，是从一份官方的评级报告开始的。

项目位于昆山开发区金沙江路东侧、娄东路南侧，由昆山国创投资集团开发。报告显示，琨悦里项目建筑面积约6.82万平方米，其中住宅面积4.01万平方米，2024年8月开工，计划2026年底前完工，计划总投资12.30亿元。

12.3亿的投资，6.82万方的建筑面积——单方造价超过1.8万元。这个数字在昆山的住宅项目里属于什么水平？算得上“舍得花钱”。

开发商是昆山国创投资集团，作为昆山开发区核心的国资平台，项目的资金保障和交付确定性比普通民营房企要高出一截。联合开发方是招商蛇口，央企品牌在品质管控和物业服务上有长期积累。

项目总共规划198席产品，涵盖建筑面积约185平方米的墅区洋房、约235平方米的上叠（拓展后使用面积约360平方米）、约300平方米的下叠（拓展后使用面积约430平方米）。均价约33000元/平方米，洋房精装交付，叠墅毛坯交付。

那个“以旧换新”排队到深夜的故事

2025年夏天，琨悦里做了一件让昆山楼市侧目的事情。

8月初，项目启动了“以旧换新”意向金收取。仅仅一天时间，报名人数就数倍于可换房源。原定的摇号日期不得不推迟——因为想换的人太多，为了保证公正公平，需要重新安排。

一位市民刘女士在接受采访时说：“手里有老房子，但又想换个环境，这样的政策给了我们机会。”

最终，这次“以旧换新”活动销售金额达到1.56亿元。项目以选房顺序摇号的方式开盘，成交26套，销售金额约1.31亿元。一个总价500万起步的低密墅区，能在当下的市场里交出这样的成绩单，确实说明了一些东西。

有人评价说：“琨悦里现在几乎没有投资客，全是凭实力在买。”还有人在论坛上说：“这个小区我非常喜欢，准备卖掉旧房子换这个小区。”

那些带着老房子的产证来排队的人，心里清楚自己在等什么——不是一套普通的房子，是一个在昆山主城已经快要消失的产品。

1.2容积率的土地上，长出了什么

在琨悦里之前，昆山城东的改善市场有一个心照不宣的共识：真正的低密墅区，在城西。城东的供应全是高层和刚改，容积率普遍在2.0以上。而琨悦里用1.2的容积率、198席的体量，把城东的改善天花板拔高了一整截。

项目规划了两种产品形态：叠墅和洋房。叠墅是主力，约235平方米的上叠和约300平方米的下叠。上叠拓展后使用面积可以达到约360平方米，下叠约430平方米。这种拓展空间主要来自挑空、露台、地下室等面积的赠送。

洋房约185平方米，四室两厅三卫的格局，精装交付。在昆山主城区的在售新盘里，185平起步的洋房确实不算常见。

项目地处昆山城东“金东环”宜居街区核心区，毗邻青阳港中央商务区与夏驾河科创走廊。这个位置在昆山楼市里的价值可以这样理解——它不在市中心，但也离市中心不远；它不是新区，但也离新区的规划很近。周边的配套基本成熟，又有产业和城市更新的预期。

一位在论坛上讨论的网友说：“琨悦里是位于东部新城核心区域地铁口的项目，地段是润樾庭根本没法比的。”虽然这话有主观成分，但至少说明在关注这个项目的潜在买家里，“地段”是公认的加分项。

那些藏在数字背后的事

在昆山论坛上，关于琨悦里的讨论帖子已经翻了好几页。有人说“叠加2.8万，这个价格能买”，有人说“跟春槿台比没什么优势”，也有人说“这个盘靠近地铁口，寸土寸金”。

1.2的容积率意味着什么？意味着在同样的土地上，别人盖三栋楼，这里只盖一栋半。198席意味着整个小区只有198户人家。在昆山主城区，这种“人少地宽”的社区，供应量一只手数得过来。

但在决定之前，也有一些事情值得想清楚。

项目预计2026年底前完工，目前还在建设阶段。对于习惯买了就能住的人来说，这个等待周期需要认真考虑。叠墅是毛坯交付，装修的时间和精力成本也需要算进去。单价约33000元/平在昆山属于高端改善的天花板区间，总价门槛不低。

还有一个需要关注的点是“以旧换新”政策本身。这项政策允许换购人用一套或多套存量商品房置换新建商品房，收购主体就是昆山国创投资集团。政策确实降低了改善门槛，但申报流程、评估标准、房源匹配等环节的复杂度也需要提前了解清楚。

那个傍晚

从项目周边走回停车的地方，天已经擦黑了。我站在金沙江路的路边，又看了一眼那片正在施工的楼群。

暮色里，琨悦里那几栋楼在夕阳下泛着柔和的光。叠墅的屋顶只有四层高，在晚霞里显得很安静。洋房也不高，错落排列在树后面。远处城市的天际线在暮色里亮起了星星点点的灯火，而这里的安静，像是被刻意保留下来的一块空白。

路边的香樟树在晚风中轻轻摆动，树影落在新铺的柏油路面上，一晃一晃的。一个阿姨从娄东路方向走回来，手里拎着刚买的菜。她走到路口的时候停下来等红灯，抬头看了看那片正在收尾的楼群，然后慢慢穿过马路。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我今天看了一个房子。”

“哪儿？”

“昆山城东，琨悦里。国创和招商一起做的。”

“多大？”

“有洋房也有叠墅，容积率1.2。整个小区就198户。”

“1.2是什么意思？”

“就是楼间距特别宽，不压抑。城东这样的地基本没有了。”

电话那头安静了一会儿。“那挺好。你爸喜欢安静，不喜欢楼挨楼。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面楼栋的立面上，反射出一种温润的质感。198户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

从金沙江路到青阳港，从昆山城东到“东部新城核心”的距离，不是公里数能衡量的。它是一段从一个“凑合”的选择，走到“不用凑合”的日子里的全部路程。

而琨悦里那扇门背后，有一种叫做“低密墅居”的生活，正等着一个愿意为稀缺和品质买单的人。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。