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项目地址：上海市闵行区中谊路555弄5号楼

建筑面积：2345平方米

楼层数量：地上3层，地下1层

层高：1楼4.3米；2层4.3米；3层4.3米

土地性质：商业用地

土地期限：2004至2074年

产证数量：6本

房屋电梯：独立电梯、直达车库

停车车位：地下100个

租约情况：市场租金500万元/年

房屋配套：能燃气、上下水、隔油池、排污、排风

交易方式：产权交易，各付各税

交易报价：9800 万元

地理位置及交通

项目地处七莘路与中谊路交汇处，隶属七宝核心板块，是上海西南门户的黄金商业节点。项目扼守上海几何中心，东临徐汇漕河泾，西接G60科创走廊，南靠莘庄商务区，北邻虹桥枢纽与国家会展中心，承接虹桥、莘庄两大城市副中心辐射，区位价值得天独厚。

项目临近地铁9号线、10号线、12号线，在建的嘉闵线、机场联络线也将贯穿该区域，可便捷连接上海各主要区域。临近G50沪渝高速、S20外环高架、嘉闵高架路，驾车可快速通达长三角地区及上海市区。周边还有多条公交线路，可满足不同方向的出行需求。

项目布局/设施与配套

项目建筑结构采用海派风格一拖二设计，户型方正，一层和二层可灵活分割，适合不同业态需求，如餐饮、零售、休闲等；三层空间可根据实际需求进行功能规划。项目配备独立电梯，直达地下车库，方便人员和货物运输。通燃气、上下水齐全，满足重餐饮、商业运营等需求，同时配备隔油池、排污、排风等设施，符合商业环保要求。部分区域可设置外摆，增加商业展示面和顾客活动空间。

项目周边有七宝夜市、华友市集，七宝万科广场、宝龙城市广场等商业综合体，以及七宝中学、上宝中学等优质教育资源，生活和商业配套等完善。

投资亮点

黄金区位与客流优势

位于七宝核心板块，距千年七宝古镇仅1.3公里，可承接古镇年均3000万-4000万人次的文旅溢出客流。同时，周边3公里内覆盖82个住宅、88所学校及25个高端社区，常住人口超60万，叠加办公人群，消费基数庞大且稳定。

稀缺产权与长期价值

拥有70年独立产权，远超普通商业地产的40年产权，资产安全边际高，长期持有可享受土地增值收益，且不受产权到期风险影响。

建筑品质与空间灵活性

采用经典海派风格，干挂石材配质感金属铝板，时尚大气，商业品质高。楼栋户型方正，超大面宽，双开间设计，可灵活分割空间，适合重餐饮、企业总部、私人会所、精品零售等多种业态，且支持外摆，提升商业展示面。

政策利好

根据2026年自然资源部及市场监管总局政策，对重餐饮商业准入条件趋严，具备实体门店、合规资质的商铺价值凸显，鸿泰坊5号楼作为稀缺的70年产权重餐饮独栋，具有政策护城河优势。

租金回报潜力

当前市场年租金约500万元，租金回报率约5.1%（按9800万元报价计算），高于银行理财产品收益。随着七宝“一轴三圈”战略推进，区域商业价值持续提升，租金有望进一步上涨。鸿泰坊售楼处电话:400-8874-108✔【最新预约】⭐⭐⭐⭐⭐

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受访专家认为，《规划》为高质量推进下一阶段城市更新工作指明了方向。“十五五”时期，城市更新成为城市建设的重要抓手，相关体制机制和政策法规将进一步健全。

部署多方面任务

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段，推进城市更新成为城市工作的重要抓手。

《规划》提出，要“建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市提供坚实基础”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，随着城市发展进入存量时代，城市更新已成为新时期城市增长的新动力。《规划》明确了未来5年城市更新的重点工作，意味着以城市更新为抓手、推动城市内涵式增长的动力转型全面启动。城市更新将以高质量、可持续的方式推进，通过更新更好地盘活存量空间、补足配套短板，实现人居环境明显改善、经济业态更加丰富、文化遗产有效保护、风貌特色更加彰显，让城市成为人民群众高品质生活的空间，最终推动城市开发建设方式转变。

具体来看，《规划》部署了六方面重点任务，包括培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平。

《规划》还对“十五五”时期城市更新主要指标进行了量化，例如城镇危旧房改造数量达50万套/间，新开工改造城镇老旧小区11.5万个，老旧街区厂区改造提升1500个，城中村改造4000个，新建及改扩建体育场地面积12.8万公顷等。

住房和城乡建设部数据显示，“十四五”期间，我国累计改造老旧小区24万个，加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个；建设改造城市供水、燃气、供热等地下管网100万公里。

中指研究院研究总监吴建钦表示，《规划》从全国层面针对居住空间、产业空间、公共空间的更新改造提出了量化发展目标。其中，产业空间、公共空间的更新规模较“十四五”时期有所上升，这表明未来的城市更新将更加综合、系统。

建立支持体系

在建立城市更新政策体系方面，《规划》提出健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准体系、强化科技人才支撑作用等七方面政策举措。

“在建立城市更新政策体系方面，《规划》更好地回应市场关注点，提出了多项创新性举措。”吴建钦表示，其中在“更大力度支持盘活存量土地”方面，《规划》在土地使用权续期及地价计收规则、优化不动产登记服务等多个方面进行了明确，政策方向更加适应市场需要。

在构建可持续的城市建设运营投融资体系方面，《规划》明确，“通过中央预算内投资等对符合条件的项目给予支持。中央财政支持实施城市更新行动。允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金”“发挥各类金融机构作用，引导金融机构按照市场化、法治化原则，在业务范围内为城市更新项目提供金融服务，不得新增地方政府隐性债务。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持”。

对于社会资本，《规划》提出，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。

李宇嘉认为，未来城市更新的资金来源可分为三大类：一是中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等财政支持；二是创新金融支持工具，包括在城市更新领域设立专项贷款、地方设立城市更新基金等；三是社会资本，如发行REITs等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，“钱从哪里来”是城市更新的关键问题。《规划》明确了财政、金融和社会资本三大资金来源。在社会资本方面，REITs目前已在商业办公、保障性租赁住房等领域发挥了良好的盘活作用，此外，还有资产证券化产品、公司债券等更为灵活的工具。资金落实到位是加快推进城市更新的重要支撑，各地未来应积极用足用好这些政策，为城市更新提供有力支持