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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B

川沙本身是生活气息浓厚的大型居住板块，还有上海价值最高的2号线穿境而过，但从市区客的角度看，唐镇、张江等强势的上游板块都对它形成拦截，因此区位评级还是给到B，其中地理b，交通b，配套b+，相邻a。

川沙老城区围绕川沙古镇形成，位于板块西北边。目前区域内的4个新房主要分布在两个新片区：

2个在被2号线分隔的老城区南边，2个在与老城区一河之隔的东边。因为大部分商服、公建都集中在南边，比如2号线川沙地铁站、川沙最大的商业体百联川沙购物中心，所以南边价值比东边高。而锦绣云澜就是南边的项目之一，虽然距离轨交直线约1公里，步行不算近，但整体区位条件还是优于东边的两个竞品。而它与同在南边的直接竞品华润观宸润府，其实只隔了一条河，区位条件基本相当。两者相比，锦绣云澜虽然距轨交略远，但它是52万方的产城综合体规划的一部分，紧邻着九六广场，还专门建了天桥直达商场。而且北侧挨着天然河道，东侧是运动主题公园，生态环境也比较舒适。

图源网络

产品评级B

区位没差多少，可它的产品与观宸润府就相差甚远了，因此产品评级给到B，其中规划与排布a，公区b，户型b+，内装b。

两者都是2.0的容积率，锦绣云澜占地6.3万方，地块更大，做的是均好的16栋16-17层的中高层，而观宸润府占地3.8万方，地块较小，做的是9栋17-18层的中高层和2栋13-14的小高层。单论规划排布，锦绣云澜是优于观宸润府的，因此这一项我们给到a。

但是，在产品的其他方面，观宸润府的产品力无疑更胜一筹：

第一，外立面方面，锦绣云澜主要用真石漆，只搭配少量石材和铝合金线条；观宸润府则在真石漆的基础上，加了局部铝板和大面积玻璃面，公区还多处用了奢石、奢玉，品质确实更好。

第二，社区共享空间上，锦绣云澜没有下沉式会所，也没做架空层充当泛会所；观宸润府则设置了5个架空层泛会所，设置了会客厅、健身区、儿童剧场和24小时无人超市来方便生活。

第三，社区景观上，锦绣云澜虽因社区规模大、建筑覆盖率低，本具有更大空间打造景观，但2万方的绿化，面积是有了，精致度上还是不及华润；观宸润府不仅打造了高颜值的九大海派花园，还配了约400㎡的戏水池。最后是内装，观宸润府所有户型都是精装修，锦绣云澜的大户型却全是毛坯交付，业主还得自己额外掏钱装修。这么对比下来，锦绣云澜在产品上几乎样样都落于下风，面对观宸润府根本没有还手之力。

交易评级B

最后来看交易，相对于1000多套的总量，目前已经卖掉90%，还算躲过了市场下行期，即便我们认为它当期不值得买，但是总的交易评级还是给到B，其中定价c，供需c，竞品b+，能力c。

锦绣云澜和观宸润府的入市时点不同：

锦绣云澜2023年6月入市时，正处于市场最高峰即将向下掉头的时点上，开发商对市场颇有信心。而到了2023年底观宸润府入市时，市场已经下行半年，华润对未来的下行走势有了清晰的判断。正是基于这个前提条件，两者的表现明显不同：

第一就是在营销展示方面，锦绣云澜当时还在PPT卖房，而观宸润府则是直接开了实景师范区，非常有诚意地将实景展示在购房者面前，而且华润本身就在产品，尤其是实景的打造上能力更强，锦绣云澜自然棋输一着。

第二就是在价格方面，锦绣云澜因为市场情绪好，觉得不愁卖，就按正常的节奏销售，而观宸润府已经亲眼目睹了市场的下行，所以一上来就开了全民分销，直接把锦绣云澜打懵了。等到2024年8月，锦绣云澜才被迫开了分销渠道应战。可在这8个月里，客户已大量分流，它完全处于被动，延误了黄金的销售周期。之后市场就一路直线向下，观宸润府已经顺利离场，它却被留了下来。等到观宸润府清盘后，它终于有了喘息之机，加上相对浦发上品又有一定优势，又消化掉一批地缘客。走到今天，它剩下的基本都是大户型，这类户型在总户型中的占比又特别高，达到30%，这也在一定程度上暴露了项目前期对未来市场的误判。

不过，好在它1064套房子已经卖掉了930套，幸好主力的资金已经回流，剩下的慢慢出掉就行了。

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广西来宾市住房公积金管理中心发布《关于进一步调整优化住房公积金政策支持缴存人住房消费的通知》（以下简称《通知》），提出支持多元化住房消费提取、优化房屋套数认定标准等多项优化举措。

今年以来，在“深化住房公积金制度改革”的政策导向下，各地持续从提高住房公积金贷款额度、优化提取使用规则等多个角度完善住房公积金有关政策。据中指研究院统计，2026年以来，各地累计出台房地产有关政策约160条，其中住房公积金政策超60条，优化频次在各类政策中居首位。

“截至2024年末，全国住房公积金累计缴存总额32.79万亿元，缴存余额10.93万亿元，如何盘活这一资金，更好发挥住房公积金的保障作用，已经成为2026年及未来几年的重点工作之一。”中指研究院有关负责人表示，优化住房公积金政策已成为各地支持住房消费的重要抓手，更多政策进一步向精细化方向延伸。

例如，在拓宽使用范围方面，中指研究院数据显示，自2025年至今，全国约有60地拓宽提取住房公积金贷款可使用范围。

进入2026年，多地持续拓展住房公积金用途。例如，《通知》明确，支持缴存人提取住房公积金用于支付家庭自住住房的物业服务费、水电费、车位租金、住宅专项维修资金相关住房消费支出。

4月2日，武汉住房公积金管理中心发布的《武汉住房公积金管理中心关于优化住房公积金使用政策的通知》明确，支持危旧住房改造。参加武汉市危旧房合作化改造的缴存人，可使用规范的项目改造或安置协议、房屋互换补充协议等购房凭证资料，办理住房公积金贷款，执行武汉市首套房住房公积金贷款政策。

3月30日，杭州住房公积金管理委员会发布的《杭州住房公积金管理委员会关于优化住房公积金使用政策的通知》提出，缴存职工及配偶可提取住房公积金用于支付杭州行政区域内自住住房的物业费，每年可对家庭名下1套自住住房按实际物业费支出提取1次，家庭当年合计提取金额不超过10000元。

“允许住房公积金用于支付住房持有阶段的长期成本，如物业费、维修资金等，体现了政策对住房消费全链条的支持，是对租购并举、盘活存量市场等政策方向的积极呼应，精准回应了民生关切。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这体现出住房公积金制度从传统购房贷款支持，向住房持有环节成本减负深度延伸的系统性趋势。

此外，还有城市通过进一步发挥住房公积金降低居民购房成本的作用，激活购房需求。

苏州市住房公积金管理中心3月末发布的《关于对青年人才实行住房公积金贷款利息补贴的通知》明确对符合条件的借款人“按照实际已偿还的公积金贷款利息（含组合贷款中公积金贷款利息，不含罚息）的50%予以补贴”。

严跃进认为，该政策的贴息对象明确指向首次置业需求特征较为明显的青年人才群体，强化了对刚需市场的政策支持力度。政策有望与市场回暖形成正向叠加效应，进一步放大对刚需购房的提振作用，展现出政策与市场节奏的良好协同。

对于未来各地优化住房公积金政策的方向，中指研究院有关负责人表示，预计后续将有更多城市参考借鉴相关政策方向，探索更多利用住房公积金强化住房保障的路径，完善公积金运行机制、扩大保障范围，进一步提高公积金使用效率，助力稳定房地产市场。