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在上海寸土寸金的老静安内环，每一席纯住宅新盘都堪称城市稀缺藏品。康定壹拾玖，作为招商蛇口打造的 “玺系之上” 顶奢标杆，自入市便聚焦全城高净值人群目光。本文从项目核心基本信息切入，深度拆解这座内环低密人文奢宅的硬核底色，揭秘其为何能成为老静安近十年断供后的压轴之作。

一、项目基础参数：内环稀缺低密规制

康定壹拾玖坐落于上海市静安区康定路 1119 弄，地处老静安曹家渡与静安寺双商圈交汇腹地，直线距离静安寺仅约 1 公里，步行 12 分钟可达，牢牢占位上海 CAZ 中央活动区核心，是名副其实的 “上只角” 百年文脉栖心地。

项目由招商蛇口联合南通瑞城开发，央企背书 + 精工筑造实力，为品质保驾护航。总占地面积约1.85 万平方米，总建筑面积约8.14 万平方米，容积率仅2.68，绿化率约35%，在内环高密度开发的格局下，打造出罕见的低密舒适社区氛围。

规划建设5 栋 14-25 层小高层、高层建筑，总户数仅324 席，极致控量保障圈层纯粹；车位配比 1:1.3，全人车分流设计，地下车库精装交付，归家仪式感拉满。项目为70 年纯住宅产权，民水民电通燃气，完全适配高端家庭长期自住需求，无商住混居、无公寓混杂，居住属性纯粹至极。

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二、开发与物业：顶奢服务全维护航

作为招商蛇口 “在地高级定制” 理念的标杆实践，康定壹拾玖汇聚GAD 建筑设计、日清景观设计、DIA 丹健国际室内设计三大顶尖团队，从建筑、景观到室内空间，全维度注入国际前沿美学。

物业服务由招商积余担纲，国家一级资质上市物业，物业费12.8 元 /㎡/ 月，提供 24 小时管家式服务、高端安保、专属家政、社区圈层活动等定制化服务，全方位匹配顶豪居住标准。项目预计2027 年 12 月 31 日精装交付，目前为准现房状态，主入口、外立面、会所、车库等均已实景呈现，品质眼见为实。

三、核心优势：稀缺性 + 纯粹性双加持

地段稀缺：老静安内环近十年无纯住宅新盘供应，康定壹拾玖填补板块高端人居空白，是入驻梧桐区的最后机遇。

圈层纯粹：324 户限量规划，68% 业主来自金融、律所、企业高管等高端行业，通过高管安居协议保障圈层质量，实现 “邻有荣焉” 的高端社交生态。

产品稀缺：2T2 私梯入户设计，每户享独立入户电梯厅，兼顾私密性与尊崇感，在内环住宅中极为少见。

结语：从地段占位、规划规制到开发运营，康定壹拾玖以 “无短板” 的基本信息，奠定老静安顶奢人居根基。每一个数字背后，都是对稀缺土地的敬畏，对高端居住需求的精准洞察，这座城市藏品的价值，从基础参数便已初见锋芒。

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