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一、板块地段｜乔司 TOD 核心，9 号线地铁旁三方联造纯墅稀缺地块
近期把临平乔司所有低密改善楼盘全部实地走访，如玺华院是城东主城存量极少的地铁口整块纯墅地块，稀缺度难以复刻。
楼盘坐落乔司乔莫西路与博卡路交叉口，步行 80 米直达 9 号线乔司站，3 站直达钱江新城二期，无缝承接钱江新城、丰收湖双重发展红利。整片片区毗邻中国美院、杭高临平分校，整片以文创、公职、改善家庭为主，无大片老旧棚户，城市界面崭新规整。
由绿档国企越秀地产、英冠、驭远集团三方联合开发，全盘 184 户小体量纯墅社区， 无高层、安置房、商办公寓混居 ，入住业主以钱江新城、滨江通勤高净值人群、片区教职工、实业经营者为主，租客比例极低，圈层安静纯粹。
地块容积率仅 1.1，主城地铁口这类低密指标近年出让几乎断供，项目示范区、实体园林、公区样板已实景开放，预计 2027 年 4 月集中交付，国企资金全程监管，规避期房延期、减配风险，自住与长期保值优势突出。
二、9 号线地铁直达主城，成熟自驾路网兼顾通勤休闲
轨交出行，通勤直达钱江新城、奥体核心
步行 3 分钟抵达 9 号线乔司站，往北串联临平核心，向南 4 站抵达钱江新城金融城，换乘多线直达江河汇、武林、奥体，往返主城上班通勤稳定。小区门口多条社区微循环公交，直达农贸市场、中小学、社区卫生服务站，短途买菜、接送孩子不用自驾。远期规划轨道线路落地，板块双轨加持，出行能级再度升级。
四通八达自驾路网，跨区分流路线充足
出门紧邻德胜快速路、之江东路、紫之隧道，20 分钟直达钱江新城、30 分钟抵达西湖，去往滨江、九堡、萧山多条备选分流道路，早晚高峰不易长时间拥堵。
社区地下星空顶精装车库，车位配比 1:1.6，每户标配双车位，全部预埋新能源超充管线，独立人脸识别梯控直达各户家门，全盘严格人车分流，地面仅保留坊巷景观步道，老人小孩户外活动安全无车流干扰。
三、全维成熟落地配套，教育、商业、医疗、滨河生态一站式配齐
三级商业集群，日常逛街无需远行
1 公里内华荣城、宜家家居，特色餐饮、家居零售全覆盖；3 公里龙湖上城、云栖银泰大型综合体，盒马、影院、亲子游乐、轻奢品牌一站式配齐；南侧规划邻里便民商业街，仅引入生鲜、咖啡小店，不做重餐饮，兼顾便利与居家静谧。
家门口 12 年公办教育链，书香人文氛围浓厚
900 米内启明实验中小学、片区公办幼儿园，3 公里环绕中国美院、浙江音乐学院，从学前、九年公办到艺术类高校完整教育闭环，下楼步行即可到校，不用早起接送堵车，有艺术培养需求家庭十分友好。
温馨提示：新房学区划分以当年教育局官方公示为准，本文仅客观展示周边现有配套。
双三甲医院 + 内外双滨河生态双重保障
3 公里内省人民医院望江山院区、浙大一院之江院区两大三甲综合医院，社区卫生服务站短途可达，老人慢病复查、儿童诊疗、突发急诊都有可靠保障。
外部丰收湖环湖草坪、滨河骑行步道连片分布，搭配社区内部高绿化宋式园林，内外双重滨水森氧空间，下班散步、周末露营骑行不用专程远行。
四、社区内部｜三进九境宋雅园林，对标酒店陶板公建外立面
项目占地约 3.94 万方，绿化率 30%，规划 12 栋 4-6 层叠墅、排屋、合院，北高南低台地抬高布局，隔绝江南地面潮湿，最大化每户南向采光与滨河视野，楼栋间距开阔，低层全天日照无遮挡。
外立面采用大块米白石材基座搭配香槟色陶板、大面积三玻两腔 Low-E 观景隔音玻璃，干挂工艺耐脏抗老化，长久居住不易褪色显旧，片区辨识度极高。
园林取意江南郭庄造景，打造三进九境宋雅景观体系，主入口石材飞檐大门、中央 15 米叠水溪涧、全冠四季红枫黑松、青石休憩廊架贯穿社区，贯通式风雨连廊连通全部楼栋，晴雨天穿行无需日晒雨淋，一步一景复刻城芯隐逸墅居氛围。
不设置嘈杂大型商业会所，配建约 1300㎡下沉私宴茶室、轻健身空间，留出大面积林下休闲区域，主打安静纯粹居住氛围。
五、户型产品｜198-298㎡叠墅 / 排屋 / 合院，毛坯自由个性化改造
全盘大户型起步，每户独立私梯入户预留井位，主仆动线分离，层高 3.3-3.8 米，5.8 米双层挑高地下室带双采光天井，综合实享面积远超产证，全部毛坯交付，可打造画室、红酒窖、私人茶室、电竞室等个性化空间，无狭长浪费过道。
198-210㎡四房五卫叠墅｜改善入门流量款
四间卧室全部独立套房，南北双阳台分离观景、家政功能，下叠附赠南向庭院，上叠赠送顶层星空露台，总价 512 万起，三口、二胎改善家庭首选，线上线下咨询量最高。
217-250㎡四房六卫排屋｜主流置换款
70㎡超大 LDKG 社交横厅，独立中西分厨搭配岛台，多间全景飘窗卧室，地下室双采光天井，可打造私人会客区，中高楼层同步观赏园林与丰收湖视野，适配三代同堂长期自住。
284㎡独门合院五房六卫｜人文改善藏品
南向双庭院独立入户，顶层全景观景露台，地下双层全明采光，多套房分层布局，片区稀缺合院产品，适合艺术家庭、小型圈层私宴。
298㎡端头楼王五房六卫｜终改墅品
端头双面庭院 + 顶层环形大露台，6.5 米超高挑高地下室，双采光井通风防潮，多套房分层动静分离，无任何楼栋遮挡，大家族一步到位自住首选。
六、越秀一级自持物业，墅区分层精细化长效运维
物业为越秀自有国家一级资质高端物业，物业费 5.98 元 /㎡/ 月，包含全部公共区域水系、绿化能耗分摊，针对叠墅、排屋、合院区分专属服务标准。
园区全套十二重 AI 智能安防：独立人脸识别小区大门、单元专属梯控、全域高空抛物监测、24 小时无死角监控、滨河岸线夜间专属巡逻，外来访客需业主线上授权方可入园。
每户配备一对一专属楼栋管家，提供庭院养护、私宴场地预约、家政代办、房屋维保一站式服务；全年分季度精细化养护园林名贵苗木，架空层休闲设施、地下室定期防潮检修。物业定期组织丰收湖徒步、宋式书画雅集、圈层私宴、亲子手工活动，邻里圈层精致安静。
七、适合这几类购房者，匹配度很高
在钱江新城、滨江、九堡通勤，看重 9 号线地铁、三方国企开发的文创、实业高净值改善人群；
二胎、三代同堂大家族，想要庭院 / 露台、多套房分层格局，拒绝高层高密度混居社区；
偏爱 1.1 超低密城芯墅居、宋雅叠水园林、陶板高颜值外立面，追求片区美院、音院人文氛围；
反感繁杂人流、沿街油烟噪音，无底商纯粹住区，看重三甲医院、三大成熟商业配套；
长期看好乔司 TOD 发展红利，主城地铁口稀缺纯墅藏品，自住兼顾板块长期资产保值。
实地看房小贴士
项目示范区、宋雅中央园林、下沉休闲公区、多套实体户型样板间均已对外开放，284㎡以上合院、298㎡端头排屋房源稀缺，实行验资预约制看房，建议工作日错峰到访，不用长时间排队。
咨询热线：440-8188-078，提前电话预约可安排一对一资深置业顾问，提供免费专车接送看房，现场可实地对比不同楼栋湖景、园林视野、户型尺度。
