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越来越多城市新房价格环比上涨了。

7月15日，国家统计局数据显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

二手房方面，一线城市6月二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这已是四个一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

但需注意的是，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%，降幅较1—5月扩大0.8个百分点；销售指标中，商品房销售面积降幅扩大，住宅销售额降幅略有收窄。

“上半年，无论是全国还是重点城市，市场交易端确实有所好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这表现在新房交易累计跌幅收窄、二手房累计继续上涨，新房+二手累计基本止跌。“下半年，基于去年同期低基数，二手房前期交易持续活跃，带动改善型需求开始增长，加上各地积极推动二手房以旧换新、收储，促进交易循环，7—8月份，交易会进入淡季，但下半年市场不会出现明显下跌，回稳的趋势仍在延续中。”

一线城市新房、二手房双涨

一线城市新房价格已连续4个月上涨。

数据显示，今年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

以深圳为例，延续“4·29”新政后的火热行情，6月深圳“长尾效应”明显，优质住宅项目持续受到市场热捧，新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。其中，6月30日深圳湾安缇雅苑推出72套房源，18.58万元/平方米的备案均价，当日开盘去化率97%；更早之前，驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，在开盘当日去化率均超过80%。

另据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

高端豪宅市场的火热，也进一步提振了房企对深圳核心片区的价值预期，带动上半年核心区域土拍市场热度飙升、地价频频刷新纪录。仅6月深圳三宗核心片区宅地接连刷新各自片区地价。

然而，同期二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。但徐州、惠州则以0.4%的涨幅领跑70城新房价格涨幅榜。

“徐州和惠州都是上一轮三四线城市中楼市炒作较多、泡沫相对较大的城市。”易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前指标说明这些城市已调整到位，房价出现了一些积极变化和拐点，“一些核心三四线城市也能够率先开始回暖”。

值得注意的是，今年以来，重点城市房地产市场保持较高的热度，占据市场主流的二手房市场，表现最为明显。

国家统计局数据显示，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。据悉，这已是自今年3月以来，一线城市二手房价格连续4个月保持环比上涨；若以平均值来算，该指标已连续5个月保持上涨。

其中，仍是二手房交易最旺盛的城市。根据网上房地产数据，6月二手房累计网签量达25158套，该指标连续4个月保持在25000套以上的水平。北京、深圳、广州的二手房交易量也保持在近几年的同期高位。

二、三线城市的二手房价格表现涨跌不一，总体以下跌为主。数据显示，今年6月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

“当前二手房市场仍处于‘以价换量’的过程。这一过程与部分大城市二手房交易处于高位并不矛盾，一些核心城市的二手房总量已迈上新的台阶。”严跃进表示，受今年上半年总体表现向好的影响，三类城市的同比指标即跌幅均已出现积极收窄的态势，这充分说明市场已具备筑底企稳的良好基础。

新房库存连续四个月回落

需要注意的是，当前房地产市场仍处于深度调整过程中。

具体来看，根据国家统计局数据，今年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。

“上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%。”李宇嘉表示，尽管新开工下跌拖累新房供给、上下游和开发投资，但存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

好消息则是，当前楼市“去库存”确实已开始显现成效。

数据显示，2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月同比下降。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，降幅大于总量。

另据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1年到2年左右能卖完。

如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、

天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。

“库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。”严跃进表示，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

克而瑞方面表示，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。

但需注意的是，当前楼市去库存，大多是靠“控供给”带来的被动消化，集中表现在土地供应端的收缩。克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。

易居研究院表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。

澄湖对岸的那片洋房，终于让我读懂了“慢”的另一种写法

去年秋天的一个下午，我从园区开往甪直。

车子沿着金鸡湖大道一路往东，过了中环东线之后，路两边的楼越来越矮，树越来越密，天空越来越大。走到甫澄中路与迎新一路交叉口的时候，我放慢了车速。路的南侧，一片灰白色的洋房在午后的阳光里泛着柔和的光，最高不过九层，错落着排列在树后面。

我靠边停了车。下来站了一会儿，风从澄湖方向吹过来，带着水的潮气和草木的味道。掏出手机查了一下——望湖玫瑰园，吴中地产开发，1.5容积率，19栋洋房，936户，已经现房在售。

看到“1.5容积率”那行字的时候，我心里动了一下。在园区和狮山动不动容积率2.5以上的高层住宅之间，还能找到一个容积率1.5、全部是洋房的社区，大概就是我一直想找的那种“不用在鸽子笼里将就”的选择了。

从园区东到澄湖畔

第一次走进售楼处的时候，接待我的销售先介绍了一下项目的基本情况。

望湖玫瑰园位于吴中区甪直镇甫澄中路与迎新一路交汇处，由苏州湖昱置业有限公司（江苏吴中地产）开发。项目占地约6.6万方，总建筑面积约14万方，容积率1.5，绿化率37%，规划了19栋洋房，总户数936户。

“我们是纯洋房社区，没有高层，”销售说这话的时候语气平平的，“9层封顶，一梯两户，得房率比高层高不少。”

我后来查了一下，这个项目2020年首次开盘，2023年6月已经完成交付，现在是现房在售状态。在期房交付延期的新闻不断出现的这几年，“现房”这两个字确实让人心里踏实不少。

“在售的户型从92平到130平，三房和四房都有，”销售接着说，“均价大概19500到20500元/平，总价185万到270万之间。”

185万起步的总价，在苏州当前的楼市里属于什么水平？比园区动辄400万起步的新房低了一大截，但跟吴中区其他板块的刚需盘相比也不算最便宜的。它刚好卡在一个“稍微够一够就能上车”的位置上——对于在园区上班、预算有限又不想住高层的人来说，这个价格显得很有说服力。

130平的横厅里，我重新理解了“得房率”的意义

看样板间的时候，销售带我看了92平和130平两个户型。

先看的是92平的。三室两厅一卫，三开间朝南，南北通透，入户有玄关，二联阳台，主卧套间设计带独立卫浴。面积不算大，但每个空间的尺度都控制得不错。

“92平做了三房，还有主卧套间，在洋房里算利用率很高的了，”销售说。

然后是130平的户型。四室两厅两卫，四开间朝南，二联阳台，大横厅设计，主卧带独立衣帽间和卫浴，卧室均带飘窗。

走到客厅的时候，我愣了一下。横厅的宽度确实比想象中大——阳光从南面的大窗户涌进来，穿过客厅落在浅色的地板上，整个空间亮堂堂的。摆完一组大沙发之后，旁边还能放一个茶台或者书柜。

“130平做了横厅，在洋房里属于改善型的配置了，”销售说，“得房率比高层高，实际使用面积比同面积的高层宽裕不少。”

我在130平的样板间里多站了一会儿。站在阳台上，楼下是小区的绿化带，远处能看到澄湖的方向。虽然楼层不高，但因为是洋房社区，楼间距宽，视线没有被遮挡的感觉。

后来我在网上看到一位买了130平户型的业主分享，她选的是7楼西边户，因为上两层是复式，7楼相当于次顶层。“小区西南面是澄湖，这栋楼和前面的楼相比有点往西错出来，西边户刚好可以不被前面楼挡住南向视线，视野很好。这个户型我选得很满意，甚至可以说是我心中的最佳选择。”

甪直的那张底牌

看完样板间之后，我没有马上走，在周边走了一大圈。

项目在甪直镇甫澄中路与迎新一路交汇处，属于甪直板块。这个板块在苏州楼市里的定位一直在变——早几年是“价格洼地”，这几年随着园区东拓战略推进，开始有了“园区东”的新标签。

“我们离园区湖东CBD大概16公里，”销售之前在介绍的时候说过，“开车走金鸡湖大道或者东方大道，不堵车的话半小时以内能到。”

我后来实测了一下——从项目开车到园区永旺梦乐城，大概25分钟；到独墅湖高教区，30分钟左右；到湖东圆融时代广场，35分钟左右。对于在园区上班的人来说，这个通勤距离是可以接受的——跟住在园区边缘但房价贵一倍相比，多花十几分钟在路上换一套洋房，这笔账很多人愿意算。

交通方面，项目邻近中环东线和沪常高速入口，10分钟左右能上中环。规划中的地铁6号线延长线新庆路站，距离项目约1.7公里。目前公共交通主要靠公交，但如果自驾为主，影响不大。

商业配套方面，周边有万嘉广场、中翔广场、甪直龙潭农贸市场等。大型商业需要去园区湖东——久光百货、圆融时代广场、永旺梦乐城都在16公里范围内。生态资源是望湖玫瑰园的另一张牌。项目对望澄湖，周边有高尔夫球场和景区资源。对于喜欢周末户外活动的人来说，住在湖边、家门口有散步的地方，确实比住在高层鸽子笼里舒服得多。

那些让我犹豫的事情

看房之后，我花了不少时间在网上了解望湖玫瑰园的评价。信息比想象中复杂——有好评，也有让我犹豫的细节。

先说说好的方面。多位业主和看房人给出了正面评价：“小区楼间距大，绿化率很高，物业管理好”“小区环境优美，配套齐全”“绿化很好，楼间距也很好，采光好”。小区绿化率37%，容积率1.5，在吴中区的洋房项目里确实属于中上水平。

但也有一条信息让我认真思考了一下——一位22幢的业主在小红书上详细记录了入住后的噪音困扰。她因为工作三班倒，白天需要休息，但楼上邻居的小孩经常跑跳、拖拽桌椅，导致她休息不好，最后靠吃安定才能入睡。她跟邻居多次沟通，对方一开始还会收敛，后来变得理直气壮。更让她无奈的是，小区隔音本身就不太好——她在群里说“这房子隔音效果也太差了吧，一点隐私也没有，隔壁打电话都能偷听到说什么”。

当然，这位业主也承认自己住在一楼，受楼上影响最大。但隔音问题在整个小区群里被多位业主讨论过，说明这确实是一个需要关注的短板。

另一位看房人在实地踩盘后也发现了一些细节问题：“厨房操作台面短了10公分这事，爱烘焙的邻居王姨吐槽了三个月。”此外，还有人提醒说，小区外围的绿化带占了不少面积，实际内部绿化可能没有37%看起来那么满。

另外需要坦诚的是，甪直板块的城市界面目前确实不如园区精致。路边的老小区、正在拆迁的地块、略显杂乱的底商——这些画面跟“湖景洋房”的想象之间还有一些距离。但这个板块也在慢慢改变，园区东拓的趋势已经持续了好几年，甪直的道路、学校、商业都在升级。

关于选择的账

看完望湖玫瑰园之后，我在心里算了一笔账。

如果在园区买一套100平的高层，总价至少400万起步，可能还要面临容积率高、楼间距窄、停车困难的问题。而在望湖玫瑰园，用200万左右的总价，能换一套130平的洋房——四开间朝南、大横厅、一梯两户、9层封顶、现房交付。多花二十多分钟通勤，换来的是每天能在阳台上看到澄湖的日子。

这个账怎么算，取决于你想要什么。如果你追求“下楼就是地铁、出门就是商场”，甪直确实不如园区方便。如果你愿意用通勤时间换居住品质，那望湖玫瑰园确实提供了一个“不用在鸽子笼里将就”的选项。

关于隔音问题，我的想法是——这确实是洋房产品的通病，但不是不能克服。选楼层的时候尽量避开一楼，选边户而不是中间户，装修的时候做一些隔音处理——这些都可以在一定程度上缓解问题。而且从多位业主的整体评价来看，望湖玫瑰园的居住满意度还是偏高的。

那个傍晚

签合同之前的一个傍晚，我又去了一趟甫澄中路。

那天天气很好，夕阳从西边照过来，把整条路染成暖融融的金色。望湖玫瑰园那十几栋洋房在暮色里泛着柔和的光，灰白色的外立面被染上了一层暖色，安静地立在澄湖对岸的暮色里。远处能隐约看到澄湖的水面，在夕阳下泛着碎碎的光，像一面安静的镜子嵌在田野和树木之间。

路边有人在遛狗，狗绳在夕阳里拖出一道长长的影子。一个阿姨从迎新一路方向走回来，手里拎着刚买的菜。她走到路口的时候停下来等红灯，抬头看了看那片已经亮起暖色灯光的洋房，然后慢慢穿过马路。

路灯已经亮起来了，暖黄色的光落在新铺的柏油路面上。我掏出手机给我妈打了个电话。

“妈，我在看一个房子。”

“哪儿？”

“甪直这边，澄湖旁边。望湖玫瑰园。”

“多大？”

“130平的，四房。洋房。”

电话那头安静了一会儿。“洋房几层？”

“9层。一梯两户，不用等很久电梯。”

“那挺好的。你爸腿脚不好，爬不了高楼。旁边有湖？”

“有，开车几分钟就到湖边。”

“那你觉得行就行。”

挂了电话，我又在路边站了一会儿。路灯的光落在对面洋房的立面上，反射出一种温润的质感。936户人家，未来会在这里一扇一扇地亮起暖色的灯光。

从金鸡湖大道到甫澄中路，从园区的高楼到澄湖边的洋房，从“凑合”到“不凑合”的距离，不过二十多分钟的车程。这二十多分钟里，有园区永旺的灯火、有甪直老街的炊烟、有澄湖水面上的碎光、有洋房阳台上能看到夕阳的位置。

这些加在一起，就是每一天的日子。而甫澄中路与迎新一路交叉口的那片洋房，有一套不用在鸽子笼里将就的房子，正等着一盏属于我的灯。

一、考察要完全，不可以走马看花

在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。

如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。

住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。

二、各类硬软配套设施等要核查清晰

现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。

交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。

此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。

也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。

三、别被廉价冲昏头脑了眼睛

在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。

从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。

因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。

选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。