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——静安玺樾——
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想了解静安玺樾更多信息？拨打售楼处营销中心热线：400-8874-108 （中介勿扰）【24小时热线】在楼市愈发冷静的当下，大家对于买房的心态已经变化——如果说过去更多人关注的是倒挂&积分，那今天大家更关注的就是地段&品质。
静安玺樾是位于上海市静安区中兴城社区内的典型城市更新项目，由上海北方企业(集团)有限公司下属全资子公司“上海静安城市更新投资发展有限公司”开发建设。项目位于内环内、紧邻南北高架，规划可售住宅7栋15-33层，共计926套。
这个楼盘竞争力如何？我们可以从多个维度来看。
优劣鲜明的地段区位
1．市区繁华近在咫尺
静安玺樾的起点非常高，位于静安内环内中兴城社区，是城市更新区域中备受瞩目的整体开发片区域，上海市区的顶级繁华触手可及。
直线距离3KM范围内有着数不胜数的城市地标，人民广场、外滩、北外滩、陆家嘴、南京路商业街等。
四轨交环绕，距离8号线中兴路站步行距离约 600 米，1号线中山北路站步行距离约800米，与此同时距离3号4号线宝山路站步行距离约1400米，真正实现去哪都方便。
此外还有“双高架、四隧道”，立体式的交通网络，便捷出行：南北高架、内环高架；延安东路隧道、新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道，直达陆家嘴。
2．生活配套能级高
商业购物十分便捷，约 1.5-2 公里内有静安大悦城、华润 3.0 版的万象天地、凯德虹口商业中心、以及大宁久光、大宁国际等高端商业配套，周边还有规划有百万中兴城商业和珠江安康苑的商业合生汇，这让整体配套大大升级。
三甲医院环伺，为您和家人的健康保驾护航。项目周边有上海第十人民医院分院、上海市中医医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院、同济大学附属口腔医院等等。
学府林立，优质教育资源荟萃。育婴堂幼儿园、金鹭幼儿园、静安区永兴路第二小学、中山北路小学、静安区闸北第三中心小学、青云中学、静安区实验中学等等。（*预售房屋不划分学区，教育资源分配或学校/学区划分以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）
要特别提到的是上海市北初级中学， 该中学属于一流档次的名牌中学,学校创办于1915年,历史悠久；师资力量雄厚，截至2020年底，学校有教职工126人，其中专任教师109人，特级教师5人，高级教师58人，各级名师、骨干教师30多人；大批学生在全国和上海市各项比赛中获一等奖，高考一直高位稳定，重点本科录取率80%左右，考取复旦、交大、清华、北大等名校的人数每年都超过高三毕业生总数的20%。
生态资源也很丰富。项目东邻建设中的健身中心，各类运动场馆齐备，是日常运动休闲的好去处。项目西邻公共绿地和芷江绿地，周边还有约3.5万㎡的中兴公园、大宁灵石公园、闸北公园、鲁迅公园、爱思儿童公园等，近享城市绿意。
此外，万科去年公示了4个新增开发项目，上海静安雅宾利四期项目赫然在列！
万科雅宾利四期的位置就在静安玺樾的东侧不远处，根据规划方案显示，项目拟建5栋高层住宅，1栋保障房，计划打造新静安的地标级垂直复合社区，包含塔楼办公、街区办公、社区大堂、社区会所、空中社区平台、住宅及城市设施，以立体复合的空间混合模式，立体多元的生态场景体系，营造多元丰富场景体验。
万科·翡翠雅宾利四期高清效果图
3．邻近高架，噪音是硬伤
静安玺樾位置临近南北高架，该高架上下匝道离得近而且多，汇集外中内环车流，所以各个时间段车流量都非常大，特别是地块西侧很容易受到噪音的影响，尤其是夜深人静的时候，可能会经常出现喇叭声，很影响居住者的睡眠质量，这是最大的问题。而且高架边的房子，空气质量也不是很好，尤其是一些大型汽车经过的时候，灰尘满天飞，所以还不能经常开窗，否则卫生很难做。
4．周边城市面貌仍待更新
这里曾是老闸北区传统的破旧棚户区，直到2019年年初才启动拆迁，周边老房子比较多且短期内很难完全更新，地区面貌优化还需时间。
或将出现较大价格差
前面提到静安玺樾靠近南北高架必然受噪音影响大，而楼盘内各个区域与高架的距离、楼层的高低，这些因素很大程度决定了噪音的高低，比如1号楼距离西侧南北高架过近，导致中低区户型会受到较大的噪音影响；同一栋楼内，高区户型要优于中低区户型，东侧户型要优于西侧户型。所以三万平方在这里猜测后期一房一价发布时，同一栋楼内，同面积段的户型由于位置不同或将产生较大的价格差距。如果有预算偏低的小伙伴，但是又看中静安玺樾地段位置优势的，可以持续关注，说不定会有惊喜。
户型特色鲜明
首先是建面约165㎡的F户型（4房2厅3卫），一般这个面积的户型都是只有一两个套房，而静安玺樾该户型三开间朝南，包括两个标准套房，还有一个房间有紧邻的卫生间，所以它有近乎三个套房的配置，这在居住体验感上会舒适很多，特别是家庭成员偏多，或者有三两好友来家里做客时，都不必担心居住空间不足的问题。
建面约134㎡的E户型（3房2厅2卫），卫生间和厨房都开向T型天井，通风采光性能都较弱，这样的的房间时间长了会有压抑感，居住体验还不如边户122㎡户型。
建面约122㎡的D型边户户型（3房2厅2卫），标准南向三开间，加长阳台和数量较多的飘窗配置诚意满满，是楼栋位置、采光、噪音等综合条件最好的户型；后期选房时，如果想购置该房型可能会面临较大的竞争压力。
剩余100㎡左右户型中，除东户建面约104㎡的B 户型（3房2厅2卫）由于朝向原因噪音条件相对稍好之外，其余小户型多多少少都有通风采光和噪音方面的硬伤，例如建面约98㎡的A户型（2房2厅2卫），有一间卧室窗户还朝向内天井，在和其他楼盘同面积段户型相比之下，缺乏核心竞争力。这些小户型大概率是不好卖的，要让消费者买单，除非能在价格上做出足够的让步。
评测数据
1．户型分析图
2．日照条件
上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高 1小时为达标
经计算冬至日各楼栋的平均窗口日照时间
1号楼日照时数热力图
4号楼日照时数热力图
5号楼日照时数热力图
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
