上海松江·佘山瑞景公馆楼盘详情 - 售楼处电话 - 交房时间 - 配套 - 电话

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通过上表可以发现，虽然光明人才房、安居房基本已进入尾盘阶段，作为均价最低的瑞景公馆，还有近382套安居房供库内家庭申请，货量已不算多，如果后续开库，预计去化很快。

个人预计，此次可能是官宣开库计划前的最后一次配售，如果面向库外则很可能很快卖完，有兴趣的库内家庭朋友可以抓住机会了。

瑞璟公馆安居房值得买吗？适合哪些朋友上车？近期有粉丝朋友问，观点是：这是光明目前最低门槛的上车盘，适合光明周边上班居住的朋友以及纯刚需的安居家庭。

从产品力上看，首付约19万起，地铁口（光明区6号线薯田埔地铁站约200米）+名校齐聚（九年一贯制），有大型商超（传闻Costco等）规划，配齐了购房三件套的要求，而且竞争力很生猛！

从外部周边竞品来看，周边的商品房已经到了库存告急阶段（如龙湖御湖境，阳哥近期实地踩盘，发现3房仅剩高层少量库存），公明甚至整个光明的销售型保障房也基本进入了尾盘时代，公明板块可选的新盘，已经捉襟见肘了。

安居家庭：低门槛上车最后选择？

安居轮候库家庭，相对普通家庭来说，往往多很多选择，比如安居房的“特权”以及共有产权房的“优先权”，现在这两个权利都面临“失效”。

首先是安居房的“特权”，10月24日，随着南山安居房山樾湾花园配售公告消息，把安居房申购条件从库内家庭延伸到了库外，如下图所示：

目前虽然只有山樾湾花园和湾帆海寓官宣了开库消息，但阳哥预计，未来可能会加大覆盖面，而瑞璟公馆很可能也是下一步试点的项目。这意味着，瑞璟公馆面向普通家庭配售的大门，或许终将打开。留给库内的家庭的“特权”时机，就在宝贵的当下。

其次是共有产权房的“优先权”：随着去年底开启的共有产权房配售热潮，很多朋友还在咨询阳哥，我是安居轮候库成员，还能优先申请共有产权房吗？阳哥的想法是，优先选房权还有，只是共有产权房大概率没有了。

回到瑞璟公馆本身，为什么阳哥说这是光明当下最低门槛呢？阳哥根据最近2年深圳光明区配售的人才房和安居房做对比:

项目名称

类型

单价/㎡

库存情况

桂语兰庭

人才房

2.76万

天健和瑞府

人才房

2.89万

剩约400套两房及少量三房

润珑苑

人才房

2.4万

安居凤桐苑

人才房

2.9万

少量

深房光明里

安居房

2.32万

兰玉庭

安居房

2.1万

剩余约60+套两房、20+套三房

伟城贤德瑞府

安居房

2.19万

剩余约300+套两房、120+套三房

瑞璟公馆

安居房

2.08万

剩余382套2-3房，即将配售

如果与周边的对比，更能看出瑞璟公馆的性价比。

比如几步之隔的龙湖御湖境，均价要达到3.5万+，且仅有少量高层在售，而在旁边的金地明峰府已无新房在售。

其他新房如深业云筑、宏发悦见公园里则更靠近光明东部的科学城板块均价也要达到3.5万-4万左右，深业云筑已经在售多年，虽然这几年有所降价，但依然要比瑞璟公馆高出1万+的单价差，且地铁等配套要远于瑞璟公馆。

再往东就有近期比较火爆的润宏城了，虽然新规户型通过飘窗增加使用率，但由于超高楼层，也会影响居住体验，此外最小84㎡是超北方向，如果要选择朝东南、西南等朝向及好楼层的房源，仍然要选择89㎡及以上户型，总价预计近300万。

而反观瑞璟公馆，不仅楼层为小高层为主，而且朝向上以南向及东西向为主，楼间距阔绰，基本无遮挡对视，通风采光都较为舒适。

备注：项目共计3栋住宅楼，自带2400㎡底商，其中1栋一单元41层，1栋二单元、2栋34层，分别为2梯5户、2梯6户

此外，通过对比可以发现，周边商品房主要是3房起步，最小也是80㎡，而瑞璟公馆则包含70㎡的两房户型，在单价更低且面积更小的情况下，以总价最低的价格上车，适合刚需家庭。

瑞璟公馆：值得上车吗？

回到瑞璟公馆本身，满足大多数人多面需求：片区新房地板价1.9万/㎡起带装修）+一路之隔的学校（九年一贯制）+家门口的地铁站（6号线），将性价比值拉到最满。

1. 地铁口精装修新房

作为光明首条地铁线6号线的新盘，从经历了最开始的高峰6万到如今的平稳期4万左右，瑞璟公馆作为目前片区唯一最低单价1.9w/㎡，并且带装修交付，是非常难得的低门槛上车机会，首付最低19万起，月供约4900元左右。

这个价格放眼西部是难得的刚需项目，此外剩余的货量中还有不少好的楼层和朝向户型。距离6号线薯田埔地铁站A口约200米左右，可以快速到光明大仟里、蓝鲸世界、光明万达、红山和深圳北站以及罗湖区

2. 家门口目送式全龄段学校（具体学位以教育局分配为准）

项目300米处就是一所公办九年一贯制学校——光明区高级中学(集团)科育学校，目前已经开学，学校为光明区高级中学（集团）负责筹建组织办学；

另外项目步行1.2公里合水口实验学校【九年一贯制公办】已开学、骑行1.7公里理创实验学校【九年一贯制公办】已开学、步行850米左右深外薯田埔第二学校25年8月招聘教师

距离项目一路之隔就是一所幼儿园（在建中），家里有孩子的家庭不用担心就读问题，在家门口即可享有全龄段的教育配套，不用担心孩子上下学安全和时间成本问题。

3. 商超林立，生活便利

【瑞璟公馆】地铁2站可以到达光明区最大的商业，大仟里购物中心(光明店)，总建筑面积约15万平，进驻了金逸影城、无印良品、永辉超市等200多家品牌商户，涵盖了吃喝玩乐一站式消费服务

公明广场附近还有中粮云景悦街、万顺生活购物广场、国业百货(公明店)、盛妆广场、天虹商场(公明店)等商业。

此外，项目周边基本为纯住宅社区，瑞璟公馆已全面封顶，周边新社区也有底商陆续进入，预计交付后会更加热闹。

更可能意外惊喜的是，大型商超Costco规划传闻，距离瑞璟公馆仅一路之隔。

阳哥注意到，传闻中的光明开市客将位于马田街道署田埔地铁站东侧，紧邻松白路和西环大道，目前该地块为民生服务E站和绿地，规划用途为商业办公。这样的位置不仅交通便利，更符合商业发展的需求。加之光明区已明确表示要积极引进开市客，此次选址传闻似乎有了不小的可信度。

（Costco最终规划和落地，以最终官方公告为准，仅供参考）

4. 户型兼具实用和隐私，得房率高

从项目标准层看平面设计上为品字形布局，户型之间隐私性较强，边套户型还有独立入户空间，加上户内飘窗、阳台赠送面积，整体得房率在85%左右。

两房主要分布：

1 栋1单元 01、03、04 户型（客厅开间3.1米），1 栋2单元 02、 05 户型（客厅开间3.3米）和2 栋 02、03、04、05、06 户型（客厅开间3.3米）

两房户型为经典实用的竖厅户型，户型方正实用，客厅、卧室开间阔绰，除了卫生间没做到干湿分离，这个问题也不是大问题，现在每户也会在阳台多放置一个洗手台，增加使用率，但户内整体功能性强，空间舒适度较好。

三房主要分布：

1 栋1单元 02（客厅开间3.4米）、05 户型（客厅开间3.6米）1 栋2单元的01、 03、04户型（客厅开间3.6米）和2 栋 01 户型（客厅开间3.6米）

三房户型分为两种户型平面，分别为横厅和竖厅布局，入户处都具备了玄关收纳空间，每个卧室都带飘窗，卫生间采用干湿分离设计，整体实用强，基本无暗室，非常适合多口之家居住。

阳哥的话：

1. 安居房轮候家庭的“特权”即将消亡，随着山樾湾的开库，其他类似项目跟进已成为必然趋势。

2.瑞璟公馆套数虽然不算多，但预计也会跟进开库，目前光明仅存的在售安居房项目并不多，既要有项目品质、又要性价比，还有满足通勤、学位等目前确实不多。

3. 开库配售后轮候库内家庭竞争就激烈了

上海 “825 新政” 看似未全面放开，实则是精准适配市场痛点、衔接政策导向的关键调控，出台核心逻辑可归结为三点：【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086

1. 靶向破解区域分化与库存压力

新政并非 “无的放矢”，【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086而是聚焦上海楼市最突出的结构性矛盾 ——核心区坚挺与外环外承压的分化格局。2025 年 1-7 月，浦东、徐汇等核心区房价涨幅超 6%，但奉贤、金山等外环外区域跌幅超 15%；同时外环外库存占比达 80%，成交占比却仅 60% 且逐年下滑。新政针对性放开外环外套数限制（沪籍 / 非沪籍符合条件者不限购），叠加公积金提额（最高 216 万）、商贷利率不分首二套等支持，直接瞄准外环外去库存核心需求。【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086

2. 精准释放改善需求，契合市场结构转变

当前上海楼市已从 【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086“刚需主导” 转向 “改善主导”，2025 年 1-7 月 90-200㎡改善户型成交占比达 85%，500-1000 万总价房源占比超 40%。新政通过 “单身视为家庭”“外环外套数不计入内环限购” 等设计，精准满足置换、养老、资产配置等改善型需求；房产税优化（非沪籍首套暂免、二套享人均 60㎡免税）更降低了改善群体的税费负担，形成 “限购 + 金融 + 税费” 的组合支持。【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086

3. 传递稳预期信号，衔接政策周期

从宏观导向看，国务院此前明确要求 “巩固房地产止跌回稳态势”，【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086北京已率先优化政策，上海跟进是对全国调控节奏的呼应。政策未 “大水漫灌”（如保留非沪籍 1 年社保要求、未全面放开内环），而是 “循序渐进” 的精准调控，既避免市场大起大落，又通过明确的政策信号提振信心 —— 尤其是针对外环外 51% 的二手房成交占比、60% 的新房成交占比，激活关键市场板块的流动性。【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086

简言之，新政的 “小改动” 是对市场肌理的精准拿捏：不搞全面放松，却以 “靶向发力” 破解结构性难题，同时传递稳市场的明确导向。【瑞景公馆】 售楼处预约热线：4001185086