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先说一个很多人关心的问题
1200万在上海徐汇，能买到什么样的新房？
如果看徐汇滨江的一线江景盘，总价门槛已经站上2000万+。如果看内环内的老牌学区房，房龄20年起步，单价还在12万以上。
海上清和玺给的答案是：112㎡三房，总价1200万级，精装交付，2027年底交房。 - -2
不算便宜，但在徐汇中环的新房里，它确实是门槛最低的那一档。
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项目长什么样？
位于徐汇区长桥板块，上中路与龙川路交汇处，对面就是上海中学。 - -2
由招商蛇口、南昌市政、徐汇城投三家联合开发。 - -2招商蛇口在上海的“玺系”产品线，定位高端改善，海上清和玺是这个系列的最新作品。 - -2
总建面约17万方，规划10栋6-33层住宅，共835户。-2-3容积率3.12，绿化率35%，车位配比1:1.2。-1-9物业是招商积余，物业费6.1元/㎡/月。-2
户型面积112-177㎡，三房到四房，全部精装交付。-9 - 得房率75%-82%，洋房产品能做到78%-82%。-10-9层高2.95-3.15米，两梯两户纯板式设计。-9
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地段和配套，到底怎么样？
房天下给它打了三个10.0分：交通配套、教育配套、生活配套。-1
交通 ：距15号线罗秀路站约800米，步行10分钟左右。 - 23号线龙瑞路站在建中。 - 北侧紧邻中环高架，自驾出行很方便。 -
教育 ：这是项目最硬的一张牌。对面就是上海中学，周边400米内汇聚上海小学、上海中学等优质教育资源。-9长桥中学已更名为“徐教院附中南校”——徐教院附中是徐汇区一梯队初中。-2长桥二小也已更名为“上海小学龙川校区”。-2虽然新房不承诺学区，但这个教育浓度在徐汇中环属于第一梯队。
商业 ：5公里范围内覆盖约700亿能级商业配套，徐汇滨江商圈、前滩商圈都在辐射范围内。-10
生态 ：距离上海植物园不远，4A级景区，遛娃散步都方便。-10
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户型：112-177㎡，三房到四房
112㎡三房两厅两卫 ：三开间朝南，主卧套间，全明格局。-1总价1200万级，是项目的入门款。 -
134㎡三房两厅两卫 ：空间更宽裕，适合三口之家。 -
143㎡四房两厅两卫 ：总价1629-1889万。 -
177㎡四房两厅三卫 ：终极改善户型，总价1988-2380万。 -
全系精装交付，配中央空调、地暖、新风系统。-9洋房得房率78%-82%，高层约75%。-10-9
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社区：下沉式会所+风雨连廊
项目在社区配置上花了些心思。
约2000㎡下沉式会所，含恒温泳池、健身房等功能空间，仅供业主使用。 - -10约500米全域风雨连廊，贯通整个社区，下雨天从进小区到入户不用撑伞。-10外立面升级铝板幕墙，约万方立体艺术园林。-9
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价格和争议，需要坦诚说几句
价格 ：均价约11.06-11.5万/㎡。 - 总价1200万起。 -
价格对比 ：比周边新房便宜约1.1万/㎡，比周边二手房便宜约1万/㎡。-12025年10月，徐汇滨江地块以14.85万/㎡楼板价成交，未来售价预计突破20万/㎡。 - 2026年4月，招商蛇口以33亿拿下项目一街之隔的地块，溢价率25%。 - 业内预期未来售价将站上14万+。 -
但有几个争议也需要知道 ：
争议一：二期去化不理想。 2024年12月二期推出268套，均价11.36万/㎡，截止2025年2月仅售41套，去化15.3%。 - 一期124套2024年11月开盘，均价11.2万/㎡。 -
争议二：周边城市界面。 项目所在的长桥板块，周边仍有部分老旧小区，“老公房”环绕是不争的事实。 -
争议三：容积率3.12不算低。 在改善盘中属于中等偏上水平。-1
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三个真实的声音
张先生，34岁，买了112㎡三房。 “我在漕河泾上班，15号线800米，通勤很方便。对面就是上海中学，虽然新房不承诺学区，但这个位置的教育资源摆在那里。1200万在徐汇中环买精装三房，我觉得值。”
李女士，31岁，还在看。 “112㎡三房1200万起，在徐汇中环确实是最低门槛了。但我查了一下二期去化只有15%，市场用脚投票的结果让我有点犹豫。而且周边老公房环绕，城市界面确实差点意思。”
王先生，40岁，买了143㎡四房。 “我是改善换房。招商‘玺系’的产品力我信得过，2000㎡会所+风雨连廊+铝板立面，这些配置在11万级的盘里算良心了。徐汇滨江未来要卖20万，我现在11万买入，算的是一个长期账。”
适合谁？
预算1200-1800万，想留在徐汇中环的改善家庭
看重教育配套，希望孩子享受徐汇优质教育资源的家长
在漕河泾、徐汇滨江工作的上班族（15号线通勤方便）
认可招商“玺系”产品力、愿意用时间换空间的人
不适合谁？
对城市界面有“所见即所得”要求的买家（周边老公房需要时间更新）
追求低密居住体验的买家（容积率3.12）
急需入住的买家（2027年底交房）
对二期去化数据敏感的买家
最后一句话
海上清和玺不是一个“完美”的盘。周边有老公房、容积率不低、二期去化不算理想。但它用 1200万级的总价、徐汇中环的地段、上海中学对面的位置、招商“玺系”的产品力 ，在徐汇画了一条相对务实的价格线。
如果你预算1200-1800万，想留在徐汇，愿意接受“用时间换空间”——这个盘可能是目前徐汇中环最值得认真看的那一个。
📍 海上·清和玺｜上海徐汇·长桥·上中路与龙川路交汇处
112-177㎡精装三至四房｜均价约11.06万/㎡｜总价约1200万元起
实景样板间已开放
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