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黄浦老城厢根脉｜外滩 - 豫园 - 新天地黄金三角｜262-491㎡精装大平层｜总价 4600 万起｜2026 年底准现房
上海城投 / 建工 / 招商蛇口三大国企联袂打造，内环内罕见低密纯顶豪，600 年露香园文脉 + 城芯顶配资源，上海顶流收藏级资产。
上海露香园
一、基础信息｜国企顶豪 内环低密孤品
开发商：上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口（三大国企）
位置：黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处，老城厢核心）
规模：占地约 8.5 万㎡、建面约 34 万㎡；容积率 1.8、绿化率 35%；8 栋 18-32 层精装大平层 + 石库门风貌别墅，总户数约 580 户
价格：高层备案均价约17.6 万 /㎡；总价 4600 万 - 2.1 亿
262-272㎡：4600-5000 万（入门 4 房）
299㎡：5300-5800 万（主力 4 房）
377㎡：6300-6800 万（改善 5 房）
489-491㎡：8500-9500 万（天际大平层）
别墅：26-32 万 /㎡，总价 1.08 亿起
交付：高层2026 年 12 月精装；别墅 2027 年 6 月
精装标准：约 1.5 万 /㎡，嘉格纳 14 件套 + 柏丽橱柜 + 杜拉维特 / 高仪卫浴
物业：招商积余 + 高力国际，15 元 /㎡/ 月；车位配比 1:3，全配超充桩
核心亮点：上海原点 + 600 年文脉、内环容积率 1.8 低密、外滩 / 豫园 / 新天地三圈交汇、5.2 万㎡高端商业
二、区域价值｜城芯顶配 黄金三角正芯
交通出行
地铁：步行约 800 米至10 号线豫园站；1km 内达 9 号线小南门站、8 号线大世界站，三轨交汇
自驾：紧邻人民路、河南南路，接驳南北高架、延安路高架，15 分钟直达陆家嘴 / 徐汇 / 静安
配套资源
商业：自带约5.2 万㎡露香天地高端商业（非遗 + 米其林 + 奢侈品定制）；3 公里内覆盖豫园商城、外滩 BFC、南京东路、新天地、环贸 iapm
教育：蓬莱路二小、敬业中学、格致中学等市重点环绕（新房不承诺对口，以官方为准）
医疗：2 公里内瑞金医院、仁济医院、第九人民医院等三甲医院密集分布
人文生态：毗邻豫园、外滩滨江绿道、上海博物馆；社区复刻 “露香池八景”，中央景观 + 屋顶花园多重体系
板块红利
黄浦老城厢为上海CAZ 中央活动区核心，近 5 年无新增宅地，露香园天誉是上海现存最大、最完整的石库门里弄升级作品，文脉 + 地段双重绝版
三、主力户型｜262-491㎡全套房 天际奢尺
262-272㎡四房两厅三卫（入门爆款）
总价 4600 万起，四开间朝南、约 12 米南向面宽、7.2 米宽景阳台，全套房设计，动静分区合理
299㎡四房两厅三卫（主力改善）
总价 5300 万起，南向宽厅 + 中西双厨、主卧套房带独立书房 + 衣帽间，270° 转角落地窗，俯瞰豫园 / 外滩天际线
377㎡五房两厅五卫（奢阔改善）
总价 6300 万起，双套房设计、南北双阳台、约 16 米宽景阳台，独立电梯厅，私梯入户，私密性拉满
489-491㎡五房两厅五卫（天际大平层）
总价 8500 万起，约 26 米南向面宽、100㎡大横厅、15 米连通阳台，主卧套房约 70㎡，独立电梯厅 + 玻璃酒窖，顶豪终极选择
407-529㎡石库门风貌别墅（收藏级）
总价 1.08 亿起，地上 3 层 + 地下 1 层、私家庭院 + 星空露台，新中式 + Art Deco 立面，复刻石库门里弄风情，内环内稀缺别墅资产
四、核心优势与不足
优势
地段绝版：黄浦老城厢 “上海原点”，外滩 - 豫园 - 新天地黄金三角正芯，内环内无同类竞品。
文脉稀缺：600 年露香园历史文脉，上海三大名园之一，石库门里弄升级作品，文化价值无可复制。
低密奢居：内环罕见容积率 1.8，绿化率 35%，全人车分流，高力国际物业，居住舒适度拉满。
顶配配套：自带 5.2 万㎡高端商业，三轨交汇，三甲医院 + 市重点名校环绕，自住便捷度与收藏价值兼具。
不足
总价门槛极高：4600 万起，仅适配顶级高净值人群，受众面极窄。
物业费昂贵：15 元 /㎡/ 月，491㎡户型年物业费超 8.8 万，持有成本高。
周边界面一般：老城厢部分区域正在旧改，短期城市界面有待提升。
交付时间较晚：高层 2026 年底交付，需等待较长时间。
五、适合人群
顶级高净值自住：预算 5000 万 - 2 亿，追求城芯绝版地段 + 历史文脉 + 顶配配套的企业家、高管。
收藏级资产配置：看好黄浦老城厢稀缺性，内环低密顶豪 + 文脉资产，长期持有保值增值。
老上海情怀买家：钟情石库门里弄风情，向往 “上海原点” 生活，兼顾历史底蕴与现代奢居。
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