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保利地产上海世博板块开发的高端住宅项目——保利世博天悦开盘，单日收金8084294085元。去化率79%，针对目前冷淡的市场也算是场面火爆。但相较于近期中海顺昌玖里、滨江凯旋门、融创外滩壹号院一众豪宅开盘即售罄的场面，似乎稍显落寞。
被质疑水筹，销售作假？
4月25日，保利世博天悦将意向购买的270多组客户，召在浦东香格里拉大酒店，现场组织签约认购。很快销售海报也公布，当日共录得销售额约80.84亿元。4月17日，该项目开启认购，4天后共获得认购330组，认购率约113%。现场的销售数据显示，79%的房源在当天认购、销售。
4月24日保利世博天悦公示的认购名单显示，开发商与355组客户签订了《意向认购书》，然而经政府部门审核后，仅剩277组客户符合购买资格。转换率仅有84%，意味着16%的客户认购材料存在问题。对此网上对保利世博项目存在水筹的质疑层出不穷。同时，市场对保利世博天悦销售数据的真实性开始甚嚣尘上。和较于中海顺昌玖里、融创壹号院等高端住宅项目的火爆销售作对比，或许能猜出公司报喜不报忧，对外宣传销售火爆的真正原因。
2017年7月，保利地产以49.71亿元代价获得一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万㎡的住宅项目50%股权。根据协议，除了增资所需的49.7亿之外，保利还需要另外贷款40.7亿给上海华辕实业。
该项目作为保利28年打造最高端作品，为了打造该项目据了解公司为其花费重金邀请国际一线大师联手打造这一黄浦江核心段一线滨江国际地标豪宅。
项目总建面约27万㎡，容积率2.0。项目由5栋22层住宅、1栋21层住宅、1栋19层住宅、1栋15层住宅、6栋8层住宅组成，合计供应住宅约800余套，主力户型为建面约170-250㎡的3-4房。规划图来看，项目西侧沿江布置6栋8层住宅，其中靠世博大道5栋为保留建筑，东侧沿雪野路布置高层住宅，形成西低东高两道天际线，最大程度上利用江景资源。由于马路对面就是黄浦江，几乎整个社区未来可以纵享一线滨江景。
不难看出，该项目保利历时七年，投入了大量的时间成本、财务成本和销售成本。公司也必然对该目赋予了更多价值想象的空间。
失败的定价：让保利遭遇滑铁卢
根据对外公布的保利世博天悦销售定价，极为悬殊。比如，看全江景的主力单价可高达20万元/平方米，而不看江的主力单价则在约15.5万元/平方米。
其价格段差距，从11.53-23.69万元/平米，价格相差一倍。但目前的现状，却是高价位的江景房被预订一空，但单价低的无法看到江景的低区，却买者寥寥无人问津。
这和保利世博天悦的锚定物有关。购房者在挑选保利世博天悦的江景房时，是和汤臣一品、滨江凯旋门等黄浦江一线江景住宅作对比的，它的锚定物是黄浦江一线的江景房，与这些楼盘的定价相比，世博天悦的江景房有一定的性价比，投资增值也有前景。
但中低区的锚定物，只能是同板块的二手房，但当地目前挂牌二手房挂牌价格的小区，目前单价也只有8万元出头。以11—15万元的定价看，虽然属于世博天悦的低价房，但和周边二手房相比还是贵了太多。最终其销售的结果接近了80%，达到了80亿的金额，结果似乎不尽人意又似乎意料之中。
不管怎样，保利世博天悦作为黄浦江核心段一线滨江国际地标豪宅，未来稀缺产品，不缺买家。没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，期待该项目二次推盘的盛况！
最后我跟他说, 可以多思考, 虽然可以看江景。
但是黄浦江毕竟是在我门房子的左边。
而全世界所有大都市,都是将江的东边发展开始。
没有例外的
这是因为河道弯曲的因素，跟洋流，同时跟太阳东升西坠带来的视觉观感，进而影响哺乳类动物内分泌。
不论是在东京港，或者纽约港，任何一处的港口都是如此。
当然最终会发展到江的西边。
这个项目确实做的很好，但是我个人黄浦江，带来的居住变数太多了。
如果不考虑朝向，小区，单纯就以项目来看。
保利世博天悦，个人也是很喜欢的。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
