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闵行作为上海置业的焦点板块，在新政后，受关注度呈爆发式增长。
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更多购房者争先恐后涌入该板块，使其迅速成为“抢房大战”的主场。
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整理了下闵行的新盘，发现总价600万上下的新房中，华润和保利并驾齐驱。
01
闵行
目前，闵行区总价600万的新房并不算多，主要集中在颛桥、浦江镇等区域。
保利光合跃城
项目占位闵行科创芯，重磅产业急速聚集，凭借15号线地铁上盖，和3个红绿灯上中环的通勤优势，让保利光合跃城能与七宝、古美等板块新房处于同一价值环线。
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光合跃城此次加推99套建面约102-143㎡低密洋房，均价6.5万/㎡，总价499万起。
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项目由央企保利发展集团与国企申通地铁集团携手打造，为闵行颛桥MHP0-0601单元10-11地块(地上空间)」和「闵行吴泾MHP0-0601单元15-05、17-03地块。
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项目东至柳安路，南至元江路，西至都会路，北至梅莲路。
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优点在于近地铁，距15号线元江路站约300米，通过15号线能到达上海各地，本身也是一个TOD规划，未来也有商业、学校等配套落地。
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项目附近有2块教育用地，规划为幼儿园、小学，由保利与闵行实验合作。
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令人纠结的是，周边生活气氛一般，非传统居住区，旁边多是产业园，也没有商业等生活配套，到最近颛桥万达3.4公里，可以说极其依赖规划落实。
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户型图
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华润置地·映江润府
项目目前在推建面约89-103㎡3房，均价58522元/㎡。
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2023年，华润以总价252387万元成交闵行区颛桥镇江川社区MHP0-1102单元45-02地块。
地块出让面积39154.10㎡，容积率2.0 ，溢价率10%，楼板价32230元/㎡，房地联动价58500元/㎡。
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地块东至沧源南路，南至德伟路，西至平山路，北至江川路。
作为华润进驻闵行的第一个住宅项目，华润置地·映江润府表现很不错。
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华润置地·映江润府地处大零号湾的核心位置，紧邻紫竹高新区，产业加持之下的映江润府，周边的生活圈层也很成熟。
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交通方面：项目直线距离5号线江川路站约600米，不折不扣的地铁盘。
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商业方面：项目周边商业中心主要有闵行星悦荟、满天星生活广场、马桥万达等，地铁2站可直达龙湖闵行天街。
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教育方面：项目周边有闵行中心小学、闵行中学、交大附属实验小学、交大附属闵行分校等。
缺点也很明显，和保利光合跃城类似，城市界面不太理想，未来的潜力主要寄托在大零号湾这个区域的发展上，目前周遭确实比较荒，离市区较远。
户型图
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02
华润or保利？
去年上海七批次土拍，保利两家主体共拿下4幅地块，华润拿下3幅，这两家势头不可谓不猛。
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两家都是央企，去年所占市场份额华润2.23%，保利3.16%。。
华润集团
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华润是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，经过近三十年的发展，是行业领先的城市投资开发运营商。
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华润最早于1992年进入上海，在浦东拿了第一块地，也就是华润时代广场。
之后华润成立上海公司，并在2002年启动了首个住宅项目--上海滩花园。
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随后几年，华润又相继开发了华润橡树湾、外滩九里、中央公园、佘山九里。
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2015年，华润联手华发以158亿拿下静安大宁两宗地块，也就是后来的静安府。
可以说，华润的发展和上海密不可分，是上海楼市最早的一批开发者。
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就在前不久，华润&金茂&建发普陀桃浦项目发布设计方案公示，拟建13幢4F叠墅。
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普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块，由华润&金茂&建发（股权比例：华润42%，金茂29%，建发：29%）于2024年12月30日八批次土拍中以总价15.81亿竞得，楼面价40996元/㎡。
保利置业
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保利发展深耕上海20年多年，在上海的项目远多于兄弟保利置业，市面上目前大部分挂名保利的楼盘，多为保利发展名下；
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像保利越秀和樾天汇（保利发展&越秀）、保利建工海玥天汇（保利发展&上海建工）、保利中企和颂（保利发展&中企）、保利光合上城（保利发展&申通）、保利熙悦（保利发展&中铁房地产）等。
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24年11月，保利置业以约25.95亿元竞得闵行区MHP0-0303单元01-28-01a地块，溢价率约18.49%，折合楼板价48665元/㎡。
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目前地块规划已公开，预计5月入市。
该地成交楼板价较此前的安高申陇院略微提升，从定价的角度而言，保利置业梅陇项目未来售价大概率维持在每平方米7.6万至8万之间。
03
颛桥值不值？
颛桥是一个低调硬核的板块，在2035上海城市规划中，被列为主城区，成为了上海“主城区”范围中的一员。
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2021年，闵行“十四五”规划提出实施南北联动战略，闵行作为上海主要对外交通枢纽，南北各需有一个发展核心，即北莘庄城市副中心与南部科创中心。
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颛桥作为“区域内最后一块白地”，将吸纳大量主城产业人群导入。
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“大零号湾”规划
作为上海东西南北四个科创承载区域之一，规划北至S32申嘉湖高速，西至沪闵路，东至虹梅南路，南至黄浦江，总面积约17平方公里。
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它将辐射周边闵行经济开发区、颛桥向阳科技绿洲、莘庄工业区、上海国家民用航天产业基地，总面积约120平方公里。
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颛桥作为“零号湾”科创基地的核心承载区，南部科创园区将带来约10万人，未来规划内南部单元的常住人口规模将达80.3万人。
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随着区域建设，元江商务区、智慧园、闵行交大科创基地、紫竹创意园将连成一片，颛桥正好位于其中，可以连通各大板块。
在这样互为支撑的发展态势下，颛桥凭产业、配套和宜居属性，自然能吸引人们的目光。
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因此，板块房价有所回弹，又回到相对稳定状态。
如兰香湖贰号，项目容积率仅0.3，产品以联排别墅为主，2023年一期均价10.5万/㎡，2024年二期均价来到11.5万/㎡。
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近年来，颛桥二手房市场很活跃，主要原因是这里房源类型丰富，可选择面很广。
二手房市场方面，近剑川路地铁口--畅馨园，二手房挂牌价4.91万/平。
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龙湖天钜，二手房挂牌价4.7万/平。
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复地北桥城（别墅），二手房挂牌价6万/平。
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参考周边二手房市场，上海地产颛桥项目没有什么倒挂。
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总的来说，颛桥无论是在住宅品质，交通还是学区配套上都比较有优势，正因为如此，它能够吸引周围的客户。
而且，颛桥内能够满足置换需求，不仅是刚需，改善的客户也会考虑颛桥。
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当然，颛桥也有缺点，这里的配套里医疗资源相对比较缺乏。
除了一些社区卫生中心和小型私立诊所，唯一的高等级公立医院是上海市精神卫生中心闵行院区。
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另外，颛桥本就刚开发不久，加上还合并了更南部的北桥镇，很多地方的城市界面还是显得灰扑扑的，和市区的高楼大厦没法比，全面发展还需要时间。
最后问题来了，闵行颛桥板块未来是否能发展成熟呢？如果是的话，保利和华润，你会选哪一个？
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