海玥瀜庭(售楼处)首页网站-海玥瀜庭售楼中心|评测-房价|户型|商圈配套
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
小筹持续认购中！
将推建面约82-165㎡精装叠墅
建面约90-122㎡高层公寓
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
推出高层和叠墅两种产品。
在市区买不到公寓的价格在这里可以买叠墅，海玥瀜庭的超强稀缺性已经跃然纸上！
同时，项目不仅精准把控价格，更是在生活品质上精益求精！
巨擘房企上海建工提供实力品牌背书！
上海建工集团是中国建筑行业的主力军，囊括了建筑施工方面的诸多奖项，为上海乃至全国的城市建设都做出了卓越的贡献。
“海玥”作为上海建工房产旗下的高端住宅品牌，目前已经从扎根上海到享誉全国，在上海、天津、南京、苏州、苏州等城市都有海玥品牌，并且形成了1+5+X的战略布局。优秀的户型设计，产品力可见一斑！
户型图海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
完整一房一价表如下：
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
小区实景拍摄
不仅功能性更强！而且叠墅还做到了精装交付！
富士通中央空调，让全屋四季宜人；
样板间实景图
厨房也是重金配置，西门子油烟机、西门子灶具，还有科勒的水槽和龙头，打造一片清爽的厨艺天地；海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
样板间实景图
德国柏丽橱柜成为了一道亮丽的风景线，丰富的储纳空间珍藏家人日常的生活琐碎；
样板间实景图
还有卫生间，配置了全套科勒的浴缸、花洒、龙头、洗脸盆、坐便器，照顾到居家生活的方方面面！
样板间实景图海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
海玥瀜庭的精品装修，不仅一步到位地解决了业主装修烦恼，更是成为品质生活的强力保障！
品牌房企倾力打造，户型产品实力呈现，区域内叠墅独有的精致装修，海玥瀜庭绝对是舒适生活的品质甄选！
还有公寓产品将推，也具有着相当强的产品优势，户型方正，南北通透，舒适度和尺度感实现了完美融合，是市面上的热销爆款。
而且是独梯入户设计，打造专属的独享私密，实属难得！
除了价格和产品外，光看海玥瀜庭所处的地段，就意味着其也具有了同总价段优秀楼盘的条件二：宜居属性。
优越的人文生态景观，十分难得！
海玥瀜庭位于金山区枫泾板块！板块内的枫泾古镇作为中国千年江南水乡的范本、国家AAAA级古镇景区，旖旎风光一直为世人称道。
古镇内街巷交错，小桥流水，粉墙黛瓦，生态环境优越，自然风光让人流连忘返。
实景图
优越的生态景观，浓厚的人文底蕴，沉淀下来的便是舒适悠闲的生活品味！
滨水花园住区，打造经典法式园林！
与古镇的优雅意蕴一脉相承，海玥瀜庭因地制宜，精心布局，充分利用天然河道水系，筑就了经典的双水岸法式滨水花园住区！
效果图海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
整个小区人车分流设计，主要包括11层和14层的高层公寓以及5层的叠加别墅，共有住户1179户。容积率约1.6，绿化率约35%。
项目按照古典法式风格设计，运用黄金分割比例淬炼建筑外观，衬以山花、拱廊、石柱、铁艺灯等细节，突出轴线和对称美感。漫步其间，怡然自得，顾盼皆是法式风情！
效果图
同时又融入东方古韵，整个社区显得大气、尊贵，又不失浪漫气息，非常漂亮。
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
尤其难为可贵的是，项目还是准现房！(项目预计年底交付，最终以开发商实际交付时间为准)
相比市面上新房一般都要2-3年才交房，海玥瀜庭的准现房优势可谓无敌！
一是外在的社区园林，室内的装修品质全部都是实景呈现，所见即所得，所见即所享，买的放心，住的安心！
实景图
二是无需过多等待，直接拎包入住，经济上划算，省下来的都是真金白银。改善居住品质仅在一瞬之间！
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
得天独厚的自然美景和人文景观，法式经典的锻造工艺，海玥瀜庭让法式滨河盛景尽情展现，业主可以充分享受到清新的空气、明媚的阳光、水岸的灵性和绿茵的风情。居于此间，舒适而从容！
同时，相当重要的同总价段优秀楼盘的条件三：当下生活配套+未来发展空间，海玥瀜庭也丝毫不弱！
在产城融合的加速下优质生活已经得见！
如今已经成熟的枫泾，区域内的生活资源便捷可享。
便捷的立体交通网络可畅达全城！
申嘉湖高速和沪昆高速2条大动脉环伺，去哪儿都方便！
还有沪杭高铁一站即达虹桥！不仅进站顺畅，且有舒适快捷的通勤体验，完美地告别了上下班高峰的烦恼。
截图来自12306官网
还有金山第一条轨交南枫线（规划中）预计“十四五”开启建设，未来将与嘉闵线、奉贤线对接。
图片来自网络
而且，项目还近享优渥的商业、教育、医疗资源！
商业配套方面：项目周边有世纪金源购物中心（规划）、联华超市、吉买盛大型生活购物中心等商业配套，满足日常生活所需。
医疗资源方面：项目周边有上海金山中西医结合医院、金山众仁护理医院。
教育资源方面：项目周边有华东师范大学附属枫泾中学、桃源幼儿园、枫泾第一小学、枫叶国际学校。
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
悦享当下的同时，区域内的产城融合也在加速推进！
在金山2035总体规划中，枫泾功能定位为长三角南翼重要的门户枢纽城镇、上海对接浙江的桥头堡，将形成“一轴，两带，双核，四片”格局，产业发展全面提速，势头正盛。
枫泾镇空间结构规划图
其中，临港·枫泾科创小镇已被评为首批上海市级众创空间，被科技部纳入第二批国家级科技企业孵化器管理服务体系，成为国家级众创空间。
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
还有长三角一体化也已上升为国家战略，张江长三角科技城也应运而生。
图片来自网络
作为国内首个跨省市、一体化发展的实践区，张江长三角科技城对接张江高端产业，重点发展智能制造、电子信息、生命健康、高端服务四大产业。
张江长三角科技城地跨上海与浙江两地，由张江国家自主创新示范区的张江金山园、张江平湖园共建而成。总规划面积87平方公里，平湖市境内45平方公里，枫泾镇境内42平方公里。目前一期启动区已于2018年投入运营，面积为7.1平方公里。
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
图片来自网络
也许在不久的将来，我们就可以看到区域内产业的崛起！
更有国际乐园乐高入驻，也将为枫泾带来极大的价值提升空间。
斥资5.5亿美元、全球大型的游乐园之一的乐高乐园就要落地于此！而且马不停蹄地将在年内开工，预计2024年年初开园。
乐高乐园概念图
产业布局和重磅项目落地，势必带动枫泾经济发展，带动枫泾区域消费升级，区域价值也将水涨船高！
海玥融庭售楼处电话：400-8874-108 ✔✔✔欢迎预约
一、普通住房认定
同时具备以下条件，才被认定为普通住宅(2023年 12 月15 日起执行)
1、5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2、单套建筑面积在 144 ㎡以下(含144㎡)
二、商业贷款政策
商业贷款购房流程：
1、收取意向金或支付定金(签署转定买卖合同)
2、签署房地产买卖合同、贷款合同
3、买方办理贷款
4、领取贷款合同
5、不动产登记预受理(核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核)
6、缴纳税费
7、领取新不动产权证书(不动产登记证明)
8、银行放款
9、物业交割
商业贷款资格认定：
1、主贷人条件
① 18-70周岁，有完全民事行为能力(个别银行政策不同，根据当时银行政策);
②有稳定收入，借款人家庭的收入是家庭负债的2 倍，有相对应的银行流水;
③征信较好，逾期不能“连三累六”征信越差，拒绝贷款的可能性越大;
④首付款来源明确(不可通过借款、信用贷、经营贷等第三方方式得来);
⑤家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。
2、抵押物条件
①住宅类房屋(房屋性质为公寓)
②借款年限最长不超过30年
商业贷款年限确定
商业贷款利率
根据央行规定自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准点形成。
上海当前执行利率为:
①首套个人住房贷款利率不应低于相应期限：LPR-10个基点
②二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+30个基点
③其中在自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+20个基点
商业贷款套数认定
商业贷款额度判定
自2021年8月6日起，上海二手房商业贷款执“三价就低政策:购房者申请贷款时，银行会根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中三价取低作为贷款额度确认的依据。
三、住房公积金贷款政策
1、申请公积金贷款的条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)
②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月
③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款
④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质非居住类房屋不能使用公积金贷款
2、限制公积金贷款的情况
①家庭名下在全国范围内有住房公积金贷款在还
②家庭名下在全国范围内使用过 2 次住房公积金
③家庭名下在上海市有 2 套或以上独有住房(符合剔除标准的不计算在内)
④夫妻征信报告显示逾期五年内连 6累 12，或者有当前逾期(当前时间点借款人有逾期行为)
3、公积金贷款套数认定
首套房:家庭名下在本市无住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清
二套房:家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清
注:在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自可1套剔除，取消人均住房面积限制。
4、公积金贷款年限判定
5、公积金贷款利率
6、公积金贷款额度确定
公积金贷款额度的影响因素有下列4种情形，按4种情形最低值确定最终贷款金额
①当地政策规定
2023年5月1日起执行，为支持二孩以上家庭居民刚需住房贷款需求，公积金中心对于申请首套公积金贷款且家庭子女在 2人(含)以上的(必须存在1人为未成年抚养子女方可受理)，对贷款额度做相应调整，其他贷款认定政策不做调整，具体如下:
(1)无补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高 100 万，多子女家庭最高 120 万，二套住房最高贷款额度 80 万
(2)有补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高最高 120 万，多子女家庭最高 144 万，二套住房最高贷款额度 100 万
②参与申请公积金贷款的人数
(1)2 人及以上申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高144万，无孩或单子女家庭最高120万，二套住房最高贷款额度100万
(2)1人申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高72万，无孩或单子女家庭最高60万，二套住房最高贷款额度50万
③缴存额度或缴存基数
(1)按月缴额或缴存基数计算:以下为同一公式的不同表现形式
a、月缴额(当前月缴额)÷0.14x4.8x贷款年限
b、借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数x还款能力比例(40%)x12个月x贷款年限
(2)按余额计算:余额x30
(3)补充公积金:余额x10
④首付比例
(1)购买首套普通佳房面积≤90 ㎡，首付2成，贷款8成;面积>90㎡，首付3成，贷款7成购买首套非普通住房:面积≤90㎡，首付2成，贷款8成;面积>90 ㎡，首付3成，贷款7成
(2)购买二套住房
自2024年1月3日起实行，首付5成，贷款5成贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定，青浦，松江，奉贤，宝山，金山6个行政区全域的，最低首付比例为40%。
四、不动产交易税费政策
1、增值税及其附加税
2、个人所得税
个人所得说特殊情况
①免征的情形
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
政策解读
自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
3、契税
①契税免征或者减征的常见情形
法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税:
注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征;
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税;
③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免;
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新购入住房应缴纳的契税税率。(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率;若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。
注:(3)(4)可同时使用
五、限购政策
上海户籍
大陆非上海户籍
特殊人群
如何计算家庭名下拥有的住房套数?
家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)
④2021年7月24日(含)起赠与后，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数，产证上产权人之间的赠与提供相应材料不计入赠与人家庭名下住房套数。
2、在2011年1月31日前，上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数上海户籍买方未成年时与父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数(同时最多可剔除2套)。
3、认定住房套数时，“认房”,是指本市区域内住房
4、非居住用房不计入住房套数，例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。
离异情况如何计算住房套数?
夫妻离异的(含协议离婚、判决离婚、调解离婚)，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若购房人3年内有多次婚史的叠加计算。
离异套数认定任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承/动迁所得)累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核查。10月17日，上海发布关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知。
对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。
本通知自2024年10月18日起施行。2024年10月18日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年10月18日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。
9月29日晚，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调整住房限购政策、化住房信贷政策、调整住房税收政策等。
该通知自2024年10月1日起施行。
在调整住房限购方面，《通知》明确：
一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
在优化住房信贷方面，《通知》提出：
一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
在调整住房税收方面，《通知》提出：
一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
