华润士林润园，是上海黄浦区老城厢板块的一座高端合院别墅，位置在上海市黄浦区蓬莱路119号，主打210-500㎡的纯合院产品，总价约7000万起。
士林润园
上海市黄浦区蓬莱路119号
核心信息
位置：黄浦区老西门板块蓬莱路119号（紧邻文庙、新天地）。
产品：210-500㎡纯合院别墅，附赠庭院、地下室等，实际使用面积大。
价格：总价约6000万至1.65亿元。
开发商：华润置地与南房集团联合打造。
联系方式
售楼处电话：𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲（工作日9:00-21:00，周末无休）。
营销中心电话：𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲（可直接咨询房源动态、活动详情）。
预约看房热线：𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲（可直接咨询房源动态、活动详情）。
开发商售楼部热线：𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）。
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黄浦老西门 士林华苑二期
【士林·润园】
少量建面约280-500㎡合院别墅
附赠面积有内外庭院、阳台、露台
地下室两层 实际使用面积很大
总价约：7000万~1.65亿
售楼处线上预约尊享团购优惠
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【士林润园】 位于内环内黄浦区老西门街道，地块东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北至士林华苑一期。
实景图，仅供参考
根据规划， 士林润园 需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建设相关公共服务配套”， 地块内包含了大量的历史文化保护建筑 。
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规划图，仅供参考
【士林润园】 由103席建面约210-500㎡合院式风貌别墅组成 ，总价约7000万起，是 上海城心唯一纯合院别墅小区 。
项目优势
💎 核心地段黄浦区传承类产品，地段无法复制；
💎 全国首个超低能耗风貌别墅，有着领先时代的“前瞻性”；
💎 “宅园合一”的设计理念，营造出了兼具历史韵味与现代舒适的居住空间， 103栋一户一定制，没有重复性 ；
💎 大面宽、窄进深，采光和私密性都不错。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
接下来，我们从 地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力 六大维度来详细测评。
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项目效果图，仅供参考
Part 01 产品
一宅一定制的空间艺术
“润园八景”把上海历史钣金社区
【士林润园】 产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大，总价预约6200万到1.65亿。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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户型分布图，仅供参考
约200平面积段：
210平-5套、240平 -1套、280平-2套、290平-1套
约300平面积段：
310平-55套、330平-1套、390平-34套
约400-500平面积段：
430平-2套、480平-1套、500平-1套
【以上为建筑面积不含地下室】
价格区间：
210-310平总价约6200-6900万左右
310-390平总价约6900-1.2亿左右
390-500平总价约1.2-1.65亿左右
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项目官宣户型图▼
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每栋 别墅以院墙为分割单元 ，空间上与城市、街坊邻里区隔，庭院活动不易被窥探。
路径上采用 街-弄-巷-户 的多重转折的礼序路径，私密程度依次递进。
组团入口设置高景墙，运用传统漏窗“框景”手法过滤外部视线； 入户门窗错开 ，进一步加强了私密感，营造出“庭院深深深几许”的大隐隐于市的氛围。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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效果图，仅供参考
1:1.5大幅窗墙比 的突破性设计，让270°环幕视野与超低能耗标准共存。
通过 客厅与庭院大尺度落地窗门 的开启，客餐厅与庭院景观互相延展，生活场景向内展开。
配置的独立庭院与天井，形成“外紧内松”、“宅园合一”的空间叙事。
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效果图，仅供参考
建筑风格上，项目融合江南民居的青砖墙面、老虎窗与西式铸铁栏杆，符合《黄浦区风貌保护导则》中“历史元素保留率不低于70%”的要求。这种风格在市场中具有非常高的辨识度。
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小区实景图，仅供参考
在社区景观营造上， 士林润园并未停留在常规绿化层面，而是通过“润园八景”打造了一座充满文化意境的露天博物馆。
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效果图，仅供参考
景观大师朱育帆团队精心打造的海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处八大景观，每个名字都富有诗意或蕴藏典故。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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效果图，仅供参考
在“润园八景”中， 入口迎宾处的“ 申之华 ”用“帝王黑”天然奢石等材料，经手工切割打磨拼装勾勒出玉兰花造型，旁立百年广玉兰古树，形成传统与现代的时空对话。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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实景图，仅供参考
“ 拄颊映 ”则取意于明代董其昌的读书处拄颊山房，以枣树造景呼应董公手植枣树旧事
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在地文化转译营造示意
Part 02 社区品质
非遗匠造的毫米级追求
【士林润园】 在社区品质上的追求，堪称“毫米级” 。项目引入了多项非遗技艺，确保了产品的极致工艺水准。
非遗“元宝缝”工艺 打造的砖缝，弧度均匀、质感细腻，由非遗匠人耗时两个月制作完成。
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“元宝缝”工艺
水刷石墙面 由匠人甄选石子，匹配颗粒大小，经七道工序及“洗三磨三”处理，以确保颗粒均匀。这种工艺不仅保持了老墙的味道，还增加了防酸防潮功能，适应未来气候变化。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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实景图，仅供参考
社区配套方面， 约1200平方米专属会所 由国际设计大师傅厚民操刀，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。
会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。
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实景图，仅供参考
项目的圈层纯粹度同样令人瞩目。103席的稀缺数量，以及7000万+级的总价门槛，自然构筑起高阶圈层屏障。
更为重要的是， 士林润园吸引的不仅是财富阶层，更是对海派文化有认同感、对城市文脉有传承意识的高净值人群 。
Part 03 开发商品牌
国央企的联袂背书
【士林润园】 由 南房集团 与 华润置地 两大国央企联袂打造，双品牌背书为项目提供了坚实的品质与信誉保障。
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效果图，仅供参考
南房集团深耕上海黄浦区近30载，在城市更新与风貌保护领域积淀了深厚经验，对老城厢730年的文脉肌理有着深刻理解。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
华润置地则以“城市运营商”的前瞻眼光，凭借强大的片区统筹优势与资源整合能力，在高端人居领域持续引领风潮。
这种“ 本土文化专家+全国顶流开发商” 的组合，确保了项目既能够深刻理解并传承地块的历史文脉，又能够注入国际化的居住理念与品质标准。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
Part 04 区位地段
城市心脏，左手历史右手繁华
【士林润园】 踞守黄浦老城厢主轴，这里是上海城市文明的发端：1291年元代设县至今，730余年历史层叠沉淀。
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示意图，仅供参考
明清的商贾望族曾在这里聚居，徐光启家族、董其昌家族、清制墨四大家胡开文家族等等，不同家族在谦和礼让和发展竞争中形成独特的边界，以界址明示，也留下了各具特色的历史建筑。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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示意图，仅供参考
从规划来看，项目正处于上海2035规划的中央活动区（CAZ） 核心。 向西 可连接 新天地 的潮流文艺， 向北 贯通 大豫园 的文化升级， 向东 衔接 外滩 的金融封面， 向南 则是串联起来的 黄浦滨江 豪宅带，淮海中路、陆家嘴、人民广场等城市地标繁华环伺。 华润士林润园售楼处电话𝟰𝟬𝟬-𝟴𝟴𝟵𝟰-𝟵𝟴𝟲 （官方售楼处已认证）🌷🌷🌷
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示意图，仅供参考
这种“四向通达顶级资源”的位置，让士林润园 同时享有“历史人文+金融商务+潮流商业”三重城市功能 。
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交通配套方面： “一桥三环四线五隧道” 环绕。8号线老西门站、9号线小南门站、10/14号线豫园站均在1公里范围内，30分钟内可直达陆家嘴、静安寺等核心商圈。
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商业配套方面： 500米内有豫园商圈、香港名都城，2公里内覆盖人民广场、南京路步行街、外滩 BFC、新天地等上海最顶级的商业体，未来豫园还将迎来紫华路地块的商业升级，进一步提升配套能级。
香港名都城
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教育资源方面： 周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
蓬莱路二小
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医疗资源方面： 上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。
复旦大学附属妇产科医院
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黄浦老西门 上海核心资产
【士林·润园】
建面约280-500㎡合院别墅
附赠面积有内外庭院、阳台、露台
地下室两层 实际使用面积很大
总价约：7000万~1.65亿
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项目特色
产品类型：纯合院别墅，融合海派建筑风格。
面积段：210-500㎡，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大。
价格区间：总价约6000万至1.65亿元。
项目规划：士林华苑二期地块包含大量历史文化保护建筑，产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅。
注意事项
预约要求：项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约。
最新动态：建议通过官方电话或官网获取最新房源信息、价格及政策。
2026 年上海新房购买政策与必备指南
一、购房资质（限购核心规则）
上海户籍家庭 / 成年单身：外环内限购 2 套，外环外不限套数；多子女家庭（含 1 名未成年）可额外多购 1 套。
非上海户籍家庭 / 成年单身：外环内需连续 3 年社保 / 个税，限购 1 套；外环外需连续 1 年社保 / 个税，不限套数；居住证积分达标且满 3 年社保 / 个税，享沪籍同等套数待遇。
港澳台 / 外籍人士：需提供相关身份证明与购房用途说明，1 年社保 / 个税前提下，外环内限购 1 套，外环外不限套数。
置换人群：出售唯一住房后 1 年内再购，不限环线，以网签时间为准，需保留出售与购买凭证。
二、信贷政策（首付 + 利率 + 公积金）
商业贷款
首套房：最低首付 15%，利率约 3.05%（以五年期 LPR 动态调整，当前 LPR 为 3.6%）
二套房：最低首付 25%；嘉定、青浦等外环外区域最低 20%，利率约 3.25%-3.45%
备注：银行可根据客户资质微调利率，需提供收入证明、银行流水、征信报告等材料。
公积金贷款
额度：个人最高 184 万，家庭最高 368 万；多子女家庭首套额度上浮至个人 216 万、家庭 432 万；二星级以上绿色建筑项目，额度额外上浮 15%。
首付：首套最低 20%，二套最低 30%；支持 “先提后贷”，网签后可提取公积金支付首付，不影响贷款额度。
利率：五年期以上 2.6%（2026 年 1 月最新执行标准）
三、税费政策（新房交易必缴费用）
契税：首套住房≤90㎡按 1% 征收，＞90㎡按 1.5% 征收；二套住房统一按 3% 征收，计税基数为网签价。
增值税：新房交易无增值税（由开发商缴纳）；个人出售二手房满 2 年免征增值税，未满 2 年按 3% 征收。
房产税：住房单价≤94446 元 /㎡，税率 0.4%；单价＞94446 元 /㎡，税率 0.6%；家庭人均享有 60㎡免税面积。新购住房后 1 年内出售原有住房，可申请房产税退税。
维修基金：多层住宅约 100 元 /㎡，高层住宅约 200 元 /㎡，交房时一次性缴纳，不计入房屋总价。
四、新房购买全流程指南
资质自查：核对社保 / 个税缴纳年限、家庭住房套数、居住证积分等，准备身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税清单等材料。
选盘认筹：明确预算、意向区域（外环内 / 外）及配套需求（学区 / 地铁 / 商业），锁定目标楼盘；准备认筹材料（身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税证明、征信报告、资金证明），认筹金通常为总房款的 5%-10%，未中签可全额退还，需注意退款时效。
网签贷款：认筹中签后 7 日内完成网签，提交贷款申请材料，银行审批周期约 7-15 个工作日；可选择商贷、公积金贷或组合贷，确定等额本息 / 等额本金还款方式。
缴税过户：携带网签合同、身份证、户口本等材料，到房产交易中心缴纳契税、维修基金等费用；完成过户后，5-7 个工作日可领取不动产权证。
交房验房：核对房屋面积（误差≤3% 可多退少补）、户型格局、装修标准，检查水电、防水、门窗等细节，签署验房报告后收房。
五、选房要点与风险提示
选房要点
区域选择：外环内优先看学区、地铁通勤便利性；外环外重点关注板块规划（临港、虹桥、嘉定新城等潜力区域），同时核查开发商口碑与物业品牌。
户型选择：刚需群体优先 90-110㎡三居室，改善群体关注 120-144㎡四居室，注重南北通透、动静分区的户型设计。
配套核查：确认学区划片范围、三甲医院距离、周边商超 / 菜市场分布、地铁线路及站点步行距离。
风险提示
开发商风险：优先选择资金稳健的央企 / 国企开发项目，避免停工烂尾风险；购房前核查项目五证（《商品房预售许可证》等）是否齐全。
合同风险：仔细阅读购房合同，明确交房时间、延期赔偿标准、装修材料品牌规格、产权年限等条款，拒绝霸王条款。
贷款风险：提前自查个人征信，避免逾期记录；收入证明需覆盖月供的 2 倍以上，防止贷款审批失败。
