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“8.25 新政” 落地已过一个多月，当不少人期待新政能为上海新房市场注入强心剂时，现实却呈现出鲜明的分化图景。核心区域热门楼盘依旧热度不减，而部分楼盘却宛如被市场遗忘的 “黑洞”。
前期推送过2个月去化为0的新房文章
其实，上海楼市下行，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】销售一塌糊涂的远不止上述一盘，今天，再来看看网签率不足2%的几个新房项目，去化之路举步维艰，新政对它们而言，几乎未能起到任何提振作用。
01、宝山【江湾鸿玺】：开盘超3月，网签依旧 “挂零”
在宝山高境板块，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】【江湾鸿玺】项目的销售表现堪称 “惨淡”。自今年6月16日开盘至今，三个多月的时间里，项目网签数据始终停留在 “0”，32 套房源一套未售，这样的成绩在上海新房市场极为罕见。
深究背后原因，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】首先是产品定位与区域购买力严重脱节。该项目32套房源清一色为建面约200㎡大平层，总价高达1500万左右。这个价格区间，即便在面积上稍作让步，购房者也能在杨浦、虹口、静安等核心区域的二手房市场找到众多优质选择，无论是地段配套还是生活便利性，都远超宝山高境。
其次，区域置换链条断裂。上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】从某大型中介平台数据来看，宝山高境二手房均价基本在4-6万/㎡，与【江湾鸿玺】一路之隔的高境欣苑，最新成交价约 5.5 万/㎡，但由于户型面积较小，总价仅400万出头。这意味着，区域内有改善需求的客群，难以通过出售现有房产凑足【江湾鸿玺】的购房资金，而外来客群又因板块规划预期低、缺乏核心竞争力，不愿将置业目光投向这里。多重因素叠加，导致江湾鸿玺陷入 “无人问津” 的尴尬境地。
02、浦东璟澜湾：0 认购开局，去化率仅 1.8%
如果说【江湾鸿玺】的 “0 网签” 令人震惊，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】那么浦东惠南的【璟澜湾】项目，销售表现也同样不容乐观。今年5月，【璟澜湾】推出107套建面约56-122㎡房源，均价约3.79万/㎡，然而开盘时竟遭遇 “0 认购” 的窘境，官微发布的公告直接证实了这一冰冷事实。
尽管在7月，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】项目试图通过加推16套联排产品（均价约5.19万/㎡）挽回局面，但截至目前，这批次房源仍未入市。从网上房地产数据来看，【璟澜湾】首开的107套房源，仅卖出2套，剩余105套可售，去化率约1.8%，这样的成绩虽略好于江湾鸿玺，却依旧处于市场底部。
回顾2022年，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】惠南板块的【钱江大家文澜府】首开时，310套房源吸引439组客户认购，认购率达141%，还开出38.9分的入围分数线，与如今【璟澜湾】的冷清形成鲜明对比，足以见得市场冷却后，惠南板块的吸引力大幅下滑。
配套资源匮乏是上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】【璟澜湾】滞销的重要原因。交通方面，板块内唯一的轨交16 号线，自2014年全线开通后便无新增线路，从惠南出发，40分钟到达龙阳路站后，还需换乘2号线，前往南京东路地铁站总耗时约1小时，通勤便利性大打折扣。
商业配套更是 “惨不忍睹”，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】2004年规划、建筑面积达50万方（体量堪比4个周浦万达）的五角世贸商城，曾号称要打造上海最大商贸中心，独特的 “五角大楼” 造型也一度吸引众多关注，但2009年建成后却长期空置，如今更是杂草丛生、空无一人。目前板块内运营顺利的仅有欧尚超市、鼎基商业广场等小型社区商业体，人气低迷，难以满足居民高品质生活需求。
更致命的是，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】惠南还面临着临港新片区的 “虹吸效应”。近年来，临港不断导入优质教育资源（如明珠小学、建平小学、上海中学东校）和医疗资源（如六院），同时大力发展产业，这些都是惠南所欠缺的。大量板块内的购买力被临港吸引，导致惠南逐渐沦为 “睡城”，进一步加剧了璟澜湾的去化压力。
03、宝山上海长滩：超级大盘遇冷，去化率仅 1.6%
作为宝山淞宝板块的 “超级大盘”，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】【上海长滩】的销售表现也让人大跌眼镜。今年4月，项目推出368套房源，单价约5.3万/㎡，仅收获6组有效认购。而从网上房地产官网数据来看，开盘5个月至今，网签数与认购数完全一致，仅6套，去化率约1.6%，这样的成绩与项目 “超级大盘” 的定位严重不符。
【上海长滩】上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】自2017年首开至今，已走过8个年头，项目总规划建面约147万㎡，涵盖滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景塔、游艇码头等多元业态，规划蓝图十分宏伟。今年推出的四期房源，采用围合式布局，中央配备绿化景观，视野较为宽阔，单从社区规划来看，似乎具备一定吸引力。
但产品户型的 “硬伤”，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】成为了制约销售的关键。78㎡的户型仅设计为1室，功能性严重不足，难以满足家庭居住需求；118㎡的边套虽为2房设计，却仅有主卧朝南，次卧采光条件差；约 130㎡的3房户型，同样存在仅有主卧朝南的问题，户型设计落后于市场主流，难以打动购房者。
配套方面，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】项目依赖的轨交仅有3号线，出行便利性受限。教育配套也存在不稳定因素，一期和二期的学校配套不同，让有教育需求的购房者心存顾虑。此外，项目的购房人群主要集中在当地居民和宝钢工作人员，外区客群吸引力极低，随着前期购买力逐渐释放，后续开盘热度持续下降，去化压力与日俱增。
市场展望：分化加剧，购房需谨慎
以上三个楼盘的滞销情况，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】只是上海新房市场的一个缩影。事实上，除了这些楼盘，上海远郊还有大量项目陷入去化困境，就连虹口、静安等核心区域的 “地王” 项目，也不得不开启分销模式来促进销售，市场分化态势愈发明显。
展望未来，在房地产市场回归理性的大背景下，上海新房市场 “闭眼买就能涨” 的时代早已过去。除了黄浦、徐汇滨江等高能级地段的豪宅，凭借稀缺的地段和资源优势，有望实现完全去化外，其余大部分新房项目大概率将进入 “续销期”，去化速度放缓将成为常态。
对于购房者而言，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】当前市场环境下，购房决策需更加理性和谨慎。在选择楼盘时，不仅要关注价格，更要深入了解项目的地段配套、户型设计、区域规划以及市场认可度等因素，避开那些犹如 “黑洞” 般的滞销楼盘，才能有效降低购房风险，实现资产的保值增值。上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】
在购房决策中，新房与二手房的选择需结合预算、需求和偏好综合判断。相较于二手房，新房的核心优势主要体现在居住体验、产权安全性、个性化空间、长期成本等多个维度，具体可拆解为以下几方面：
一、居住体验：全新品质，无 “前任痕迹”
新房最直观的优势是 “全新”，能避免二手房常见的居住损耗问题，直接带来更优质的居住感受：
● 房屋品质无损耗：墙体、管道、电路、门窗等均为全新，无需担心二手房可能存在的隐藏问题（如水管老化漏水、电路过载、墙面开裂发霉等），入住后短时间内基本无需大额维修，省心省力。
● 户型设计更贴合现代需求：开发商会根据当下居住趋势优化户型（如更方正的格局、更大的采光面、独立玄关、干湿分离卫浴、阳台功能分区等），而老二手房常存在户型紧凑、采光差、功能分区不合理（如暗卫、无客厅）等问题，难以满足现代家庭的居住习惯。
● 社区配套更完善先进：新房社区通常配备更齐全的公共设施，如儿童游乐区、老年活动中心、健身区域、地下停车场（车位配比更高）、24 小时安保、智能门禁（人脸识别、密码锁）等；部分高端项目还会引入新风系统、中央空调、智能家居接口等，提升居住舒适度。
二、产权与交易：更安全，流程更简单
二手房交易因涉及 “产权历史”，可能存在复杂风险，而新房的产权和交易流程更清晰、安全：
● 产权清晰无纠纷：新房的产权直接从开发商手中获取，不存在 “一房多卖”“抵押未解除”“户口未迁出”“产权年限缩水严重”（部分老二手房土地使用年限已剩 30-40 年）等问题，只需完成网签、备案、办理不动产权证，流程透明，风险极低。
● 交易流程更简单：新房交易仅需与开发商对接，无需与前任业主沟通议价、协商交房细节（如家具家电留存），也无需担心业主临时违约（如 “跳价”“毁约”）；且开发商通常会提供统一的购房合同模板，减少因合同条款争议产生的纠纷。
● 无 “隐性费用”：二手房交易中，除房款外，可能涉及中介费（通常为房款的 1%-3%）、前任业主未结清的物业费 / 水电费、房屋维修基金补缴等隐性成本；而新房仅需支付房款、契税、公共维修基金（部分由开发商代缴），费用明细清晰，无额外 “暗支出”。
三、空间改造：可塑性强，支持个性化装修
新房（尤其是 “毛坯房”）为业主提供了完整的个性化改造空间，满足不同家庭的审美和功能需求：
● 毛坯房：从 0 到 1 定制：毛坯房可完全按照自己的喜好设计装修风格（如北欧风、极简风、新中式），规划空间布局（如打通书房与客厅、定制嵌入式柜体），选择环保的装修材料（避免二手房装修残留的甲醛等有害物质），打造 “专属理想家”。
● 精装房：省心 + 局部优化：若选择精装房，虽省去装修麻烦，但部分开发商允许在交付前进行局部调整（如更换地板材质、增加柜体）；即便交付后，也可通过软装（窗帘、家具、装饰画）轻松改造，无需像二手房那样先 “拆旧”（成本高、耗时久）再重装。
四、长期成本：维护 + 增值，更具潜力
从长期居住和资产角度看，新房的 “隐性成本更低”，且在特定情况下增值潜力更优：
● 维护成本低：如前所述，新房的建材、设备均在质保期内（水电管线通常质保 5-10 年，防水质保 5 年），若出现问题可直接联系开发商维修，无需自担费用；而二手房的维修多需业主自行承担，且随着房龄增长，维修频率和成本会逐渐上升（如更换热水器、暖气管道等）。
● 物业与社区管理更规范：新房社区的物业公司通常由开发商直接指派（或通过招标选择品牌物业），服务标准更统一（如定期保洁、绿化维护、设施检修），且初期物业与业主的沟通更顺畅；老二手房社区的物业可能存在服务滞后、管理松散（如垃圾堆积、公共设施损坏无人修）等问题，影响居住体验和房屋保值。
● 增值潜力：核心区域新房更具优势：若新房位于城市新兴板块（如政府规划的新区、地铁沿线），随着周边配套（学校、医院、商业体）的逐步落地，房屋增值空间可能大于同区域的老二手房；而二手房的价值更多依赖 “成熟配套”，增值潜力相对稳定，但上限可能较低（除非位于核心学区）。
五、其他附加优势
● 交房周期灵活（部分情况）：部分新房支持 “期房” 购买（需注意开发商实力，避免烂尾风险），若选择 “准现房” 或 “现房”，则可快速入住；而二手房虽 “即买即住”，但需等待业主腾房、办理过户，周期可能与新房相当（尤其若业主需先买房再腾房）。
● 政策倾斜（部分城市）：为鼓励新房市场，部分城市会对购买新房的购房者提供政策优惠，如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴等（二手房通常不享受或优惠力度更小），能直接降低购房成本。
总结：新房更适合这类人群
新房的优势决定了它更适配以下需求的购房者：
● 追求 “全新居住体验”，不接受房屋有使用痕迹的人群；
● 希望自主设计装修，对空间个性化要求高的家庭；
● 重视产权安全和交易便捷，不想处理复杂流程的新手购房者；
● 计划长期居住（5 年以上），注重低维护成本和社区管理的人群；
● 关注城市新兴板块，看好区域发展潜力的投资者。
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